龙光造地王里的金主“实债”与销售额增速腰斩后的ROE提升故事

“太狠了！”这也许是媒体对于龙光的一种认知，这种认知也不断被刷新。

作为龙光潮汕籍老板纪海鹏，锁定的地块，绝不会放手，也就成为必然的“地王制造机”。

就在5月15日拍卖的深圳前海的一宗采用“双限双竞”的宅地这天，热衷于深圳本土制造“地王”的龙光地产击退了一众央企国企及联合体，举牌历经超100轮、最终以115.97亿元+配建人才房40760平方米拿下这宗地块。该地块打破了2016年由泰禾创造的7.9万元/平方米的楼面价“地王”纪录，顺利晋级成为今年的单价新“地王”。

这也是龙光在深圳独立拿下的第三块超百亿的宗地。

“地王”回首

回首过去六七年间，龙光在土地市场也是荣光加身，仅在深圳龙华、光明夺得多宗“地王”。

2019年6月24日，轰动全国的“624土拍”，龙光孤注一掷，同样从竞拍超过134轮举牌中竞逐胜出，拿下深圳龙华一地块，第四次夺得深圳“地王”称号，可售楼面价6.67万/㎡。

2016年6月8日，龙光以总价140.6亿元竞得地块，溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米，刷新2016年全国总价地王纪录，夺得深圳光明新区一商住地块，涉及建筑面积50.9万平方米。

2015年，位于龙华新区民治办事处的A811-0319号宗地挂牌出让，被龙光地产以112.5亿元拿下，成为龙华新总价“地王”，折合楼面地价1.95万元/平方米。随后打造的“龙光玖钻”项目，销售均价超过6万元/平方米。

2014年12月，龙光地产以总价46.8亿元拿下位于深圳市龙华白石龙区域的A802-0305号住宅用地，折合楼面地价2.51万元/平方米，溢价率高达85.3%。

有意思的是，每次“地王出世”前，伴随龙光的金主也同时浮现，前有平安大华助其获得2014、2015年地王，2016年那次却变成了龙光这一区域房企直面与金融大鳄平安抢夺拍地，而2019年的“624”拍地的背后金主轮到了曾参与“万宝之争”的浙银钜鑫。

据人民网披露，就在拍地前的6月3日，凯丰实业股权结构发生变化，包括深圳市龙光房地产有限公司、浙银钜鑫（杭州）资本管理有限公司对凯丰实业进行注资，高华彬股份被稀释至60%，深圳龙光持股20%，浙银钜鑫持股10%，纪锦坤持股10%。

不过，后来浙银钜鑫没有在2019年的年报中体现，龙光所占权益是100%，浙银钜鑫持股的10%权益不见了。

吃瓜群众可以完美想象下这类明股实债的接下来能带来拿下利好，简单点说，可以让财务表面看起来光鲜，没了债务，都是权益满满的体现，另外一面，在融资方面还能满血复活，获得更多的贷款能力。

值得一提的是，虽然龙光屡创地王都还收益不错，但从统计的数据来看，龙光在深圳房企销售额排行榜上的名次显著滑落。2018年，龙光在深圳的销售额为192.2亿元，仅在华润置地和万科之后；而2019年，龙光的销售额滑至76.4亿元，排在第8位。

销售额增速腰斩后多项指标下滑 

2019年年报数据又怎样？

查询2019年龙光的年报了解到，ROE为35.5%，超过万科等不少标杆房企，较18年31.5%上升了4个百分点，连续7年平均ROE达30%。然而公司的销售均价已经连降两年，毛利率2019年小幅下滑，同时公司的资本化利息率大幅提升，为利润释放留出更多空间。

报告期内，物业销售收入占比超71%，约为409.21亿元，同比仅增长5.5%，较2018年45.7%的增长水平大幅放缓。这或主要是由于当期结算项目单价较低，数据显示，当期已交付物业平均售价13300元/平方米，较2018年同比下滑了39.3%，而交付物业建面则上升了75.9%。

而物业租赁、建筑及装饰及一级土地开发收入则分别同比增长了53.4%、175.7%和359.1%。

上图表来源新浪财经

值得一提的是，2019年，公司的非控股股东净利润仅2.94亿元，较2018年同比下降了58.42%。大致按两年左右的结算周期来看，当期利润结转的约是两年前的项目，2017年公司的非控股股东权益为38.58亿元，较上一年度同期下滑了39.01%。

从土储成本看，2019 年，公司新获取项目平均楼面价5427元/平方米，而2019年底公司土地储备的平均楼面价约4081元/平方米，拿地成本的上升使得早年地价优势被削弱，2019年的拿地均价/销售均价有小幅上升。公司尤其重要在深圳地区早些年的“性价比”优势似乎正在逐渐降低，2019年深圳土地成本上升较快，未来项目盈利空间或被压缩。

此外，2019年签约销售额960.22亿元，同比增速33.73%，较2018年同比增速近乎腰斩；毛利率31.55%，较2018年下降2.18个百分点；存货/平均预收账款增至4.03，意味着龙光存货去化压力增大；净负债率67.39%，较2018年末增加4.19个百分点。其中，永续债规模为23,63亿元，占权益总额5.50%。

本次夺得深圳新地王的龙光除了持续看好大湾区的发展前景，其另外一面风险也随之而来，现有土地成本持续飙升，土地集中大湾区，区域开房价短时间内持续高开或许不易。

龙光将怎样继续高ROE故事呢？中华网财经持续关注。

（中华网财经综合 文/唐风林）