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合生创展生猛启航?10天斥资180亿吃下北京三宗地块

2020年05月21日 15:48 来源:国际金融报
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来源:国际金融报

连续在北京土地市场上挥金的合生创展,成了市场的焦点。

5月19日,在包括中海、融创、世茂、远洋等在内众多房企的围剿下,合生创展成功拿下了当天丰台区分钟寺的两宗地块,共斥资107.4亿元,溢价率分别高达42.08%、37.86%,成交楼板价均超过7万元/平方米。

就在10天之前,合生创展经过57轮竞价,以72.2亿元、溢价率为26.5%、楼面价6.7万元/平方米,拿下丰台区分钟寺L-24、L-26地块。

三幅地块合计约179.6亿元的总价,相当于合生创展2019年合约销售额的8成。

豪夺京城三地块

合生创展拿地如此积极,与上述地块优越的位置关系。诸葛找房数据研究中心分析师臧曼君分析认为,分钟寺地块靠近南三环、紧邻地铁十号线、不限价,对众多开发商都有绝对的吸引力。

“该区域附近的二手房价格为5万元/平方米以上,区位和楼面价决定未来项目定位为高端住宅,预计售价超10万元/平方米甚至更高。十日内合生创展拍下的三块丰台分钟寺地块成交楼面价接连走高,未来很有可能会集合打造成新型高端社区。”臧曼君认为。

5月9日拿下地块后,合生创展在5月11日的公告中表示,“该等地块位于三环和四环之间,属一线城市北京中心,不常有供应”,而合生创展“计划把地块发展成为8座建筑控制规模面积合共大约有107437平方米的住宅大楼”。

此外,合生创展还提到,“本集团估计建筑工程大约在今年10月开始,预售则大约在12月开始”。

值得关注的是,拿下三宗土地的公司分别是北京合盈锐恒房地产开发有限公司、北京合昕辰锐企业管理有限公司、北京合宏达盛企业管理有限公司。

记者查询发现,一家名为宁波诚车投资管理合伙企业(有限合伙)在上述三家公司中均持有70%的股权。国家企业信息公示系统显示,该公司拥有两个合伙人,分别为北京锐宇投资管理有限公司、中诚资本管理(北京)有限公司,具体持股比例未知。其中,中诚信托持有中诚资本管理(北京)51%股权,而中国人保为中诚信托大股东,持股32.92%。

合生创展方面向记者表示,宁波诚车投资是其旗下公司,“北京合宏达盛几乎100%都是我们的”。至于未来是否会在项目开发中引入资金方,合生创展方面向记者表示,“还在考虑中,不排除这种可能”。

拿地态度转变

对于大多数房企来说,合生创展披露的上述开发计划是颇为正常的开发节奏,但对于长期效法香港房企“高溢价、多囤地、慢周转”的合生创展来说,却是难得一见的状态。

据披露,合生创展的土储在2009年时就已经达到了3000万平方米,并基本上保持在这一水平,而其每年销售面积并不高。事实上,在合约销售额达到历史高点的2019年,合生创展实现的全年合约销售面积也仅为165.24万平方米。

与此同时,合生创展的项目开发销售也颇为缓慢。据悉,合生创展在广州的多个项目开发周期超过10年,而其在北京开发的顶豪霄云路8号以2008年12月取得首批楼盘的预售证计,如今销售周期也已逾10年。2019年年报中,霄云路8号依然被列为合生创展在北京、天津地区的主要销售额来源之一。合生创展认为,在北京、上海、广州等一线城市拥有大量优质且成本较低的土地储备,是维持集团持续发展的核心竞争优势之一。

克而瑞研究中心分析认为,由于合生创展长期以来奉行“多囤地、慢周转”的开发模式,企业得以最大限度地获得了土地升值带来的收益,实现了高利润率。

据统计,合生创展从2004年开始毛利率长期保持在30%以上,同时净利率也基本都在20%以上。截至2019年末,合生创展的毛利率达到了50%,较2018年的49%还有所上升。

不过,2017年时,合生创展开始展露转变发展战略的苗头。自2017年9月,合生创展结束了过去两年里在公开市场的沉默,重启拿地。在销售方面也开始变得积极,2018年,其实现了合约销售额同比63%的涨幅,从2017年的92.28亿元增至149.75亿元。

2019年以来,合生创展在土地市场大展拳脚,接连斩获江门、广州、北京等地地块,并以13.64亿元的价格接盘了新城以27.16亿元竞得的杭州地块,并在2019年拿下了3个大型的旧改项目。

2019年,合生创展新增土地面积134.74万平方米,共拥有土地储备3111万平方米。除了拿地行动外,合生创展在2019年保持了此前的销售节奏,截至年底,其实现合约销售额约212.58亿元,同比上涨42%。

不过,土地市场上的大手笔,也推高了合生创展的债务规模。2019年,合生创展的总负债同比增长34%至1290.88亿元,这主要是由于借贷和应付账款等项目的增加,其资产负债率从2018年的59%增长至63%。

(责任编辑:李非宇 CF006)

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