合生创展生猛启航？10天斥资180亿吃下北京三宗地块

来源：国际金融报

连续在北京土地市场上挥金的合生创展，成了市场的焦点。

5月19日，在包括中海、融创、世茂、远洋等在内众多房企的围剿下，合生创展成功拿下了当天丰台区分钟寺的两宗地块，共斥资107.4亿元，溢价率分别高达42.08%、37.86%，成交楼板价均超过7万元/平方米。

就在10天之前，合生创展经过57轮竞价，以72.2亿元、溢价率为26.5%、楼面价6.7万元/平方米，拿下丰台区分钟寺L-24、L-26地块。

三幅地块合计约179.6亿元的总价，相当于合生创展2019年合约销售额的8成。

豪夺京城三地块

合生创展拿地如此积极，与上述地块优越的位置关系。诸葛找房数据研究中心分析师臧曼君分析认为，分钟寺地块靠近南三环、紧邻地铁十号线、不限价，对众多开发商都有绝对的吸引力。

“该区域附近的二手房价格为5万元/平方米以上，区位和楼面价决定未来项目定位为高端住宅，预计售价超10万元/平方米甚至更高。十日内合生创展拍下的三块丰台分钟寺地块成交楼面价接连走高，未来很有可能会集合打造成新型高端社区。”臧曼君认为。

5月9日拿下地块后，合生创展在5月11日的公告中表示，“该等地块位于三环和四环之间，属一线城市北京中心，不常有供应”，而合生创展“计划把地块发展成为8座建筑控制规模面积合共大约有107437平方米的住宅大楼”。

此外，合生创展还提到，“本集团估计建筑工程大约在今年10月开始，预售则大约在12月开始”。

值得关注的是，拿下三宗土地的公司分别是北京合盈锐恒房地产开发有限公司、北京合昕辰锐企业管理有限公司、北京合宏达盛企业管理有限公司。

记者查询发现，一家名为宁波诚车投资管理合伙企业（有限合伙）在上述三家公司中均持有70%的股权。国家企业信息公示系统显示，该公司拥有两个合伙人，分别为北京锐宇投资管理有限公司、中诚资本管理（北京）有限公司，具体持股比例未知。其中，中诚信托持有中诚资本管理（北京）51%股权，而中国人保为中诚信托大股东，持股32.92%。

合生创展方面向记者表示，宁波诚车投资是其旗下公司，“北京合宏达盛几乎100%都是我们的”。至于未来是否会在项目开发中引入资金方，合生创展方面向记者表示，“还在考虑中，不排除这种可能”。

拿地态度转变

对于大多数房企来说，合生创展披露的上述开发计划是颇为正常的开发节奏，但对于长期效法香港房企“高溢价、多囤地、慢周转”的合生创展来说，却是难得一见的状态。

据披露，合生创展的土储在2009年时就已经达到了3000万平方米，并基本上保持在这一水平，而其每年销售面积并不高。事实上，在合约销售额达到历史高点的2019年，合生创展实现的全年合约销售面积也仅为165.24万平方米。

与此同时，合生创展的项目开发销售也颇为缓慢。据悉，合生创展在广州的多个项目开发周期超过10年，而其在北京开发的顶豪霄云路8号以2008年12月取得首批楼盘的预售证计，如今销售周期也已逾10年。2019年年报中，霄云路8号依然被列为合生创展在北京、天津地区的主要销售额来源之一。合生创展认为，在北京、上海、广州等一线城市拥有大量优质且成本较低的土地储备，是维持集团持续发展的核心竞争优势之一。

克而瑞研究中心分析认为，由于合生创展长期以来奉行“多囤地、慢周转”的开发模式，企业得以最大限度地获得了土地升值带来的收益，实现了高利润率。

据统计，合生创展从2004年开始毛利率长期保持在30%以上，同时净利率也基本都在20%以上。截至2019年末，合生创展的毛利率达到了50%，较2018年的49%还有所上升。

不过，2017年时，合生创展开始展露转变发展战略的苗头。自2017年9月，合生创展结束了过去两年里在公开市场的沉默，重启拿地。在销售方面也开始变得积极，2018年，其实现了合约销售额同比63%的涨幅，从2017年的92.28亿元增至149.75亿元。

2019年以来，合生创展在土地市场大展拳脚，接连斩获江门、广州、北京等地地块，并以13.64亿元的价格接盘了新城以27.16亿元竞得的杭州地块，并在2019年拿下了3个大型的旧改项目。

2019年，合生创展新增土地面积134.74万平方米，共拥有土地储备3111万平方米。除了拿地行动外，合生创展在2019年保持了此前的销售节奏，截至年底，其实现合约销售额约212.58亿元，同比上涨42%。

不过，土地市场上的大手笔，也推高了合生创展的债务规模。2019年，合生创展的总负债同比增长34%至1290.88亿元，这主要是由于借贷和应付账款等项目的增加，其资产负债率从2018年的59%增长至63%。