拯救“烂尾”香雪城背后保利南方与华美创始股东的互为“白衣骑士”的资本故事

来源：观点地产网

“希望公司抓住机会，今年还有大半年，绝对是一个很好的抄底机会！”

5月8日的年度股东会上，来自华美集团同时也是保利地产发起股东之一的一位代表对宋广菊这样说。

对此，宋广菊简单地笑笑道了谢，没有作过多回应。

不到一个月后，保利就“抄底”了华美旗下曾号称要打造成广州乃至华南地区大型购物中心的香雪城。

华美国际投资集团官方消息，5月27日，华美国际投资集团与保利发展控股集团于广州保利天幕塔举行了香雪城项目合作签约仪式，宋广菊也出现在了现场。

据悉，华美与保利将联手合作打造保利华美香雪未来城项目，项目计划于今年年底开工建设。

从“萝岗第一个商业体”到“烂尾项目”，新入局者的到来会改写这个商场的命运吗？保利为何揽下了来自创始股东的这个烫手山芋？

香雪城起伏

提起这个项目，业内形容其为“一言难尽”。

公开资料介绍，广州香雪城主题购物广场坐落在萝岗科学城，占地面积达17万平方米，总建筑面积46万平方米，地下停车场面积达8.7万平方米，项目服务人群以萝岗为中心，辐射50公里范围、超过2500万人。

接近50万平方米的体量，几乎相当于整个天河商圈所有大型商业项目的集合，如天河城、正佳、维多利广场、太古汇广场等。

根据彼时规划，香雪城将集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体、儿童、家居、公寓、办公等多功能于一体，将是广州乃至整个华南地区颇具规模的大型购物中心项目。

对于这个项目，华美当时的计划蓝图颇为美好，包括设有全市面积最大的巨幕影院、全市最大的亲子中心、全市最大的国际品牌折扣中心奥特莱斯、全市最大的中央广场、全市单层面积最大的地下停车场、全市最多高速公路直达的SHOPPINGMALL等等，交通便捷、地理位置得天独厚。

丰满理想背后，现实却令人唏嘘。从零星资料得知，于2011年，萝岗香雪城参加华东站商业地产招商大会；于2013年，华美称香雪城已获得超过20多家大型国内外一二线品牌主力商家的合作意向，项目首期预计将于2015年中正式亮相。

然而之后，香雪城开业的消息便不了了之，项目陷入停摆的状态。

近些年，项目还传出要规划打造农贸市场香雪小镇的消息，拟把附近的萝岗综合市场纳入进来，新建一座涵盖农贸市场、商业餐饮、商务办公和酒店等多种业态的大型综合市场。不过由于土地使用性质早已限定，后来这个计划又流产，不少签订合约的商户退铺离场。

另据查询，在香雪城官方公众号里，自2015年来多是关于商业、购物中心、零售行业的科普文章，关于项目本身的介绍、宣传少之又少。

2019年，公众号陆续更新了一些关于华美集团、香雪城商户的资讯。当年1月份，公众号更新了一则《香雪城正在悄悄蜕变，以崭新姿态开启2019新征程》的文章，里面提到香雪城将以“天空之城”为设计灵感，打造以产、学、研、展、商集一体的大湾区泛文化产商融合城市综合体。

区别于此前的纯购物中心，提到香雪城将容纳产业孵化、产业总部基地、商业街区、城市展厅、甲级写字楼、精品公寓、星级酒店等功能产品，打造“文化+内容产业”的创新模式。

文章还披露了项目目前已建成商业部分体量约11万平方米，包括中央商贸区、南北商贸A区、地下室。经对比，建成体量相当于项目总体量的24%。此外，文章称项目由华美国际投资集团斥资70亿倾打造。

今年4月份，香雪城官方公众号将账号名称改为“华美香雪智慧城”。

项目“蜕变”后的定位，与此次保利进驻之后的项目规划较为吻合。据此次合作内容介绍，保利华美香雪未来城项目将聚焦高新、高质、高值产业，以“科技+总部+金融”为特色，承载国际教育、智慧医疗健康、国际金融、5G+、人工智能、智慧建筑应用研究六大产业功能体系，带动创新型新兴产业集聚。

可以看到，项目从购物中心转向了一个科技产业园的角色。华美集团介绍，经过重新规划的香雪未来城，将不再走传统城市综合体的“老路”，而是全新的总部经济中心、科技研发中心、商务服务中心、消费体验中心，成为全省乃至全国名列前茅的科技园品牌。

据了解，项目计划于今年年底开工建设。保利的入场，让外界对香雪城这个巨无霸项目的走向又多了不少想象空间。

令人好奇的是，项目为什么停摆了这么多年？

保利与华美

有业内人士表示，未来城项目做不起来很正常，萝岗香雪区域虽然有住宅，但并没有聚集一定的人口、人气。

“商业是需要培育的。”他表示，萝岗长期因为“有产无城”受到诟病，所谓的住宅、商业配套并没有得到完全的发展；另一方面，商业又过早地扎堆在片区，且体量都不小。

据悉，于2013年下半年萝岗区商业综合体建设遍地开花，仅一年多的时间，萝岗区特别是科学城地带，大型商业综合体项目密集涌现。如万达广场、绿地中央广场、奥园广场、大壮国际广场、敏捷广场等，一时间超10个大型商业综合体出现。

市场的原因与项目一度停滞不无关系，除此外，更为直接的原因或许还在于华美集团创始人张克强。

值得指出的是，张克强的商业发展轨迹与保利的企业发展本就是紧密相连。

据悉，张克强籍贯湖南新化，出生于1960年，澳大利亚梅铎大学工商管理硕士。曾于广州军区服役，后创建广州华美英语实验学校并担任董事长，并任广东华美教育投资集团有限公司总裁、广东海外留学培训学校董事长、天津英华教育投资管理有限公司董事长。

2001年7月，张克强正式组建了广东华美教育团体，后来变更为广东华美国际投资集团。

此时的张克强作为民营教育投资商，因在资本市场入股了保利地产而赚得盆满钵满。

2002年，保利南方公司进行股份制改造，张克强及实际控制的华美国际总计以4900万的资金入股，作为发起人之一，分别为保利地产的第二和第三大股东，同时张克强本人也是保利的董事。

2006年7月，保利地产在上海证券交易所上市。经过2006年10月的一般法人配售上市、2007年4月的转增后，华美团体持有保利地产1万股限售股，占总股本11.05%；张克强持有限售股3600万股，占总股本3.27%。

在保利股价一度逼近百元的时候，张克强所持股票市值高达120多亿元。

解禁之后，张克强及华美国际开始陆续减持保利地产，同时张克强辞去了保利地产董事的职务。据不完全统计，从2007年至2009年，张克强共减持保利地产近2亿股，累计套现超过20亿元，2009年位列《2009胡润套现富豪榜》第6。

借着这笔投资，7年间张克强的身家由4900万元翻升至75亿元，上涨超150倍。不过截至2020年一季度，张克强已不在保利地产十大股东之列，其控制的华美国际则持股1.66%。

在资本市场通过参股保利地产尝到甜头后，张克强还参股了另外两家上市公司，一家是广东鸿图；另一家则是盐湖集团，不过后来就因这笔投资引起了轰动一时的“盐湖案”，并最终使得香雪城等项目遭到搁置。

据悉，2006年华美国际张克强等人以3.29亿元参与盐湖集团的增资扩股和受让；2008年，盐湖集团上市。

后于2011年，张克强等人被昆明市检方指控“虚构事实、隐瞒真相”。因为当时盐湖集团当时要求参股股东需为“国有企业”，而张克强等是通过信托方式借道国有企业兴云信入股。

案发后，华美集团主动停止了所有未投项目的投资，同时停止对已投项目增加投资，包括几个已经签订的项目也被迫停下，其中就包括了萝岗香雪城。

华美国际代总裁陈金龙曾对外称，在之后香雪城成了半拉子工程，前期投资8个多亿血本无归，300多商家无法如期入驻开业。

据查询，网络上关于张克强近几年的报道几乎没有，最新的则是在2019年末华美国际首届投资年会上，张克强做了未来继续注重教育与投资两大主业的发言。

其中，因为教育这一主营业务，使得华美国际在减持套现保利地产多年之后再次与之有了联结的动力。

据了解，早年在华美国际及张克强入股保利之时，保利就曾对外表示，与张克强合作就是看重其教育投资背景。

于2016年，保利成立了旗下综合素质教育平台——保利和乐教育，以青少年儿童艺术培养与启蒙教育为主营业务，致力于为0-18岁青少年儿童提供一站式服务。截止去年，保利和乐教育已签约布局124所和乐幼儿园，1所国际学校，18所艺术中心，分布在全国22省58个城市。

而其第一家学校也是唯一一家国际学校的开办，正是由于华美国际的教育资源加码。2017年，借力“华美国际”20年国际教育沉淀，保利和乐教育成功对外拓展太原国际学校委托经营管理权，在太原清徐开办了第一所国际学校——保利和乐华美国际学校。

如今，和乐华美国际学校也是保利和乐教育旗下四大产品体系之一。

从2002年到2020年，十八个春秋里保利与华美似乎都是对方的“白衣骑士”。从作为创始股东推动上市，到提供教育资源合办学校，华美是伸出援手的一方；而今角色转换，则是保利入场了这个停摆了接近十年的项目。