大白楼市

招商蛇口 “说好不拿地王”背后:金主马明哲组队平安驰援

2020年06月16日 12:37
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用“好战”来形容我们的国企招商蛇口不为过。

刚刚武汉地王,如今24亿又捧“地王”

5月19日,经过11轮出价,招商蛇口全资子公司招商局地产(武汉)有限公司最终以总价58.87亿元、溢价率0.86%斩获武汉硚口区新单价地王,楼面价达15633元/平米,为武汉解封后献上一大礼包。

如今,6月15日,江苏徐州出让一宅地块,历经超5小时、多达796轮的竞价,最终,让偏爱江南的招商蛇口以24.11亿元将该地块夺下,溢价率超过138%。

中华网财经从出让信息了解到,该地块位于珠江路北,出让面积16.7万平方米,容积率2.2,建筑面积36.7万平方米,地块的起始楼面价为2759元/平方米,招商蛇口的拿地楼面价达到6579元/平方米,刷新了该板块最高楼面地价,货真价实的捧起一“地王”。

“都说好不拿地王的!”

在今年的业绩发布会上,招商蛇口董事总经理蒋铁峰曾表示,“招商蛇口今年更关注拿地的平衡性,关注货地比,希望地价不能太高。所以坚定一点,不拿地王,货地比比较安全,重点在省会城市、强三线城市扩展。”

然而,距离业绩发布会结束不到两月,距全国两会结束不到一个月的时间,招商蛇口已经接连在拿地这驾战车上加速。

马明哲组队平安驰援

近期招商蛇口动作不断,先是于5月31日,招商蛇口公告称正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金方式,向深圳市投资控股有限公司(简称深投控)购买深圳市南油(集团)有限公司(简称南油集团)剩余24%股权,并向平安资管非公开发行股份募集配套资金。

为何尽收南油集团股权呢?

是这样,南油集团为上世纪80年代最有实力的国企之一,目前在前海拥有23万平方米权属土地,并由招商蛇口持股76%。根据过往公告,招商蛇口在前海的2.42平方公里土地里,也包含受让南油集团的2宗地,这些土储造就了其前海自贸区“大地主”的地位。

交易完成后,南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司,有利于增加公司对前海自贸的权益比例,增加公司享有的前海片区资源价值。

钱从哪来?

要知道,2019年的招商蛇口财报数据表面光鲜,其流动负债共计2950.08亿元,其中一年内到期的非流动负债为326.23亿元。而截止2019年底,有息负债规模为1419.04亿元,同比增加21.94%,货币资金753.24亿元,同比增加11.8%;其中,永续债规模暴增171.43%至190亿元。

招商蛇口 “说好不拿地王”背后:金主马明哲组队平安驰援

数据显示,2019年招商蛇口营业收入和净利润的增速都远低于29.25%的销售增速,扣非后的归母净利润为124.73亿元,同比减少14.55%。此外,近三年,净利率与毛利率也双双下滑。

招商蛇口 “说好不拿地王”背后:金主马明哲组队平安驰援

别急,虽表里不光鲜,钱的事不受影响。

这不上面招商蛇口的公告已经明确表述,向平安资管这一“金主”募资不是。

据公告信息显示,对南油集团股权收购这事达成后,还捎上平安人寿作为股东方。这里不得不提的是,可谓64岁的马明哲,举32岁的中国平安,倾其所能地为拿地而来,也一直甘愿做着幕后鼎力支持者与隐形的拥有者。

值得注意的是,很快平安人寿成功股东的事落地了。

于6月8日,招商蛇口发布资产重组预案,拟向中国平安旗下的平安人寿非公开发行新股。平安资管接受平安人寿委托,以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份,发行约定价格暂为16.58元/股。但公告并未透露认购的股份数量和具体金额。有媒体预计,发行完成后平安人寿或将成为招商蛇口第五大股东。

招商蛇口掉队后的焦虑

说招商蛇口“好战”,不得不说的是上一次在长三角夺得南京响亮级地王巨无霸,如今的南京“应天府”。2017年2月,招商蛇口在历时4小时、395轮竞价后,最终以98.1亿元的高价拿到了该“地王”,刷新了南京当时的出让地块总价纪录。

“好战”的背后是招商蛇口近年来在规模竞争后,昔日在“招保万金”排行中老大的已经掉出行业第一梯队。

规模焦虑之下,近几年,招商蛇口在土地投入上持续加大,2017-2019年拿地总金额分别达到882亿元、954亿元及976亿元。2020年,招商蛇口虽没有给出明确的拿地预算,但招商蛇口总经理蒋铁峰表示,2020年拿地金额规划应该会超过2019年,在保证效益和质量的前提下,规模也能够得到稳定增长,在行业内不掉队。

重仓长三角一带还有招商蛇口对其业绩贡献的需要,从一组数据可以看出,2019年全年招商蛇口录得营业收入976.72亿元。其中,华东区域占比20.69%,江南区域占比12.23%,换而言之,上海、杭州、江苏为代表的长三角地区成为招商蛇口的业绩贡献“主力军”。

据不完全统计,2020年开年至今,招商蛇口总共在公开市场拿下33宗地块,总土地价款达到472.16亿元。

此前,业绩发布会上,蒋铁峰就曾透露招商蛇口2020年的拿地计划,“2020年拿地金额规划应该会超过2019年,在保证效益和质量的前提下,规模也能够得到稳定增长,在行业内不掉队。”

数据显示,2019年全年,招商蛇口新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市,全年共获取79个项目,土地面积716万平方米,总计容建面1423万平方米,总地价976亿元,权益地价523亿元。

(中华网财经综合 文/唐风林)

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