大白楼市

合景悠活赴港IPO:收入严重依赖母公司 包干制模式下利润靠成本控制能力

2020年06月28日 13:14
分享: 微信

中华网财经6月28日讯,日前,合景泰富集团分拆物业管理板块“合景悠活集团”在港上市。

信息显示,合景泰富物管业务最初发展于2004年,早先主要提供住宅物业管理服务,在2006年将服务范围延伸至商业物业管理。

2009年后,像许多中小型物业管理公司一样,合景悠活主要跟随合景泰富扩张的脚步将业务范围进一步拓展,从一开始的合景泰富大本营广州,逐渐到北京、成都及苏州等国内37个城市。

此次,合景悠活则作为登陆港交所主板的主体,在去年9月完成注册,并随即进行了一系列的重组和股权关系调配。

主要数据:191个项目,其中来自母公司及关联方156个

截至去年年末合景悠活管理着106个住宅物业,在管总建筑面积为1830万平方米,订约管理158个住宅物业,总合约建筑面积为2940万平方米。

同期末,合景悠活管理30个商业物业,在管总建筑面积为330万平方米,订约管理33个商业物业,总合约建筑面积为450万平方米。包括广州合景国际金融广场及上海嘉誉国际广场等写字楼,以及以“悠方""摩方"作为品牌的6个购物商场。

总的来说,合景悠活目前正为191个项目提供住宅物业管理及商业物业管理及营运服务,总合约建筑面积约为3380万平方米。而当中绝大部分是来自合景泰富集团或其关联方的156个物业资产。

近一年收入冲刺到11.25亿元、前两年收入全部来自母公司

合景悠活赴港IPO:收入严重依赖母公司 包干制模式下利润靠成本控制能力

在过去三个年度中,该公司实现总收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元,复合年增长率达到55.8%。其中2017、2018年,其收入来源就全部来自于合景泰富旗下项目。

招股书显示,于2019年,89.0%及95.9%的物业管理服务收入分别来自合景泰富集团及其合营公司、联营公司或其他关联方发展的住宅及商业物业。向第三方物业发展商发展的住宅物业提供物业管理服务的收入贡献由2017年的零增至2019年的11.0%,而向第三方物业发展商发展的商业物业提供物业管理服务的收入贡献由2017年的零增至2019年的4.1%。

社区增值服务增收亮眼

合景悠活赴港IPO:收入严重依赖母公司 包干制模式下利润靠成本控制能力

收入构成中,社区增值服务收入由2017年1552万元占全年收入的4.5%,而2019年这一占比数上升至20.3%为1.55亿元;截止2019年12月31日,物业管理服务收入占比下降至50.3%,预售管理服务占比为29.2%。

合景悠活赴港IPO:收入严重依赖母公司 包干制模式下利润靠成本控制能力

招股书披露数据显示,合景悠活为第三方物业开发商所开发住宅物业提供管理服务的在营建筑面积百分比,由2017年12月31日的零增至2019年12月31日约21.1%。管理第三方物业开发商所开发住宅物业的物业管理服务收入,由2017年的零增至2019年约人民币42.0百万元。

合景悠活赴港IPO:收入严重依赖母公司 包干制模式下利润靠成本控制能力

招股书披露数据显示,合景悠活为第三方物业开发商所开发商业物业提供管理服务的在管建筑面积百分比,由2017年12月31日的零,增至2019年12月31日的26.6%。管理第三方物业开发商所开发商业物业的商业物业管理服务收入,由2017年的零,增至2019年的人民币10.7百万元。该增长的原因乃与住宅物业增长的理由相近。

招股书风险提示:大部分收入来自母公司、试图通过收购第三方业务平衡收入来源

合景悠活表示,公司一直寻求通过有机增长以及收购其他物业发展公司以及与第三方物业发展商合作来扩大的业务。截至2017年、2018年及2019年12月31日,公司订约管理物业的总合同建筑面积分别约为17.7百万平方米、24.7百万平方米及33.8百万平方米。此外,力求通过增加订约总建筑面积以及在现有及新市场管理的物业(包括由合景泰富集团开发的物业及外拓的物业)数量来继续拓展业务。

公司大部分收入来自合景泰富集团物业开发项目提供的物业管理服务。于往绩记录期间,我们的绝大部分物业管理服务合同与管理由合景泰富集团开发的物业有关。于2017年、2018年及2019年,来自向合景泰富集团开发的物业提供物业管理服务的收入分别占我们产生自物业管理服务收入的100%、100%及91.8%。

招股书风险提示:收入来自包干制物业管理服务,利润取决于成本控制能力

合景悠活的收入来自包干制物业管理服务。若在提供物业管理服务时无法估计或控制成本,公司可能会蒙受损失。于往绩记录期间,公司绝大部份的收入来自包干制物业管理服务。2017年、2018年及2019年,公司按包干制收费的住宅物业管理服务合同所得收益占公司住宅物业管理服务分部项下物业管理服务总收益分别98.2%、97.8%及97.4%。2017年、2018年及2019年,公司按包干制收费的商业物业管理服务合同所得收益占公司商业物业管理及运营服务分部项下物业管理服务总收益分别87.9%、92.9%及91.9%。公司按包干制以预先确定的每月或每季固定包干价收取物业管理费,即所提供物业管理服务的“全包”费用。该等物业管理费不会随着公司产生的实际物业管理成本金额而改变。合景悠活表示,“我们将我们向业主、物业开发商、租户及住户收取的全额物业管理费确认为收入,并将我们就提供服务而产生的实际成本确认为销售成本。我们的盈利能力取决于我们在提供物业管理服务时估计或控制成本的能力。”

发力收购新增扩大母公司外收入来源

为上市平衡收入来源,减少对母公司的依赖程度,合景悠活于2019年开始业务外延。

信息显示,在2019年合景悠活对佛山市星誉物业管理有限公司和广州宜家创生物业管理有限公司进行了收购。其中,星誉物业主要在管星星集团的星星凯旋国际和星耀101两个综合体项目。

而星星凯旋国际规划总建筑面积约110万平方米,五星级酒店、超甲级写字楼、购物中心、住宅等业态,商业总建筑面积超30万平方米。星耀101包含购物中心、soho公寓等业态,总建筑面积约12万平方米。

另一则收购对象,宜家创生则为广州、佛山、湛江超30个住宅、写字楼、工业园区、专业市场等项目提供服务,如广东百达丰总部基地写字楼、岭南V谷-广州国际智能科技园凯德等。公司物业管理面积约900万平方米。

据此,合景悠活2019年新增的来自第三方的在管项目,就包括了23个住宅楼盘和8个商业物业。

招股书显示,未来合景悠活上市所筹资金大部分也将用于收购及战略性投资。

按照该公司的计划,其将专注于粤港澳大湾区和目前深耕的市场,但也务求增加在长三角地区、中西部地区、海南以及环渤海经济圈一、二线城市的市场份额。

合景悠活提出,公司的收购标准为,对方物管企业的管理总建筑面积需要超过100万平方米。同时,如果它是专门负责管理如学校、医院及政府物业楼宇等公共设施,也就更好了。因为“这可使公司在在管物业类型方面呈现更多元化”。

“在一个城市设立业务营运后,我们将寻找机会个别扩展至邻近地区。”合景悠活说,公司也为此成立了专门的市场发展部门。

(中华网财经综合 文/丁一)

(责任编辑:CF006)