华润万象生活赴港IPO：上半年收入31亿元逾三成来自华润系 包干制拉低毛利率

中华网财经9月2日讯：似乎华润物业也着急于“追风口”，在8月的最后一天华润万象生活有限公司向港交所递交上市申请书。据招股书显示，华润万象生活成立于2017年，目前是华润置地的全资子公司。公司为住宅物业、及购物中心及写字楼提供管理服务，及其他增值服务。

毛利率偏低、超三成收入来自华润系

招股书显示，公司2017年、2018年、2019年和2020上半年的总收入分别为31.29亿元、44.32亿元，58.68亿元和31.34亿元；毛利4.1亿元、6.65亿元、9.42亿元、7.55亿元，对应毛利率为13.0%、15%、16.1%、24.1%；期内溢利分别为4.22亿元、2.64亿元和3.38亿元。

其中，住宅物业管理服务分部的收入分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元和16.81亿元，分别占总收益的67.1%、62.4%、59.2%、53.6%；商业运营及物业管理服务分部的收入则分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元、14.53亿元。

招股书中，华润万象生活表示，华润集团及华润置地为公司的两大客户，所贡献收入合共分别占2018年、2019年与2020年上半年总收入的32.2%、32.3%、36.0%。

中华网财经了解到，碧桂园服务自2017年以来平均毛利率为35%，华润万象生活这一时间段的平均毛利率则为19.5%，相差近16个百分点。

包干制模式亏损影响毛利率、购物中心将改酬金制

毛利率缘何如此低？

中华网财经仔细翻阅招股书“风险因素”环节了解到，2017-2019年期间，华润万象生活分别有96个、113个、98个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目处于亏损状态，亏损金额分别为8010万元、7570万元、7920万元。

而在商业方面相比之下好很多。2017年-2019年，按包干制收费模式管理的购物中心项目分别有2个、5个、7个处于亏损状态，金额分别为2350万元、2650万元、2490万元；包干制写字楼项目分别有5个、11个、8个亏损，金额为990万元、560万元、740万元。

此外，华润万象生活表示，公司继续采用包干制管理住宅及其他物业以及写字楼，而购物中心物业管理服务的收入模式自2020年下半年开始由包干制改为酬金制。住宅及其他物业以及写字楼方面，倘公司未能提高物业管理收费水平，且经扣除物业管理成本后出现差额，则公司的毛利率可能会受到不利影响。在该等情况下，公司可能会寻求不同措施降低成本，以减少差额。然而，公司通过节约成本的举措等缓和措施可能不会成功，且节约成本的努力可能对现有物业管理服务的质量造成不利影响，从而可能进一步削弱客户向公司支付更高物业管理费的意愿，并因此对公司的声誉、业务经营及财务状况造成不利影响。

销售成本中员工成本占比超53%

人工成本方面，2017年、2018年及2019年与截至2020年6月30日止六个月，员工成本及分包成本合共佔大部分销售成本，员工成本分别佔53.0%、50.7%、49.8%及53.9%，而分包成本分别佔18.9%、20.8%、21.8%及21.9%。

数据显示，截至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米，覆盖27个省级行政区62个城市，其中78%的住宅物业和76%的商业物业位于一二线城市。

85.2%物业面积来自华润置地

从在管面积来看，华润万象生活已经处于行业中上水平了。

具体来看，华润万象生活管理有502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9749.8万平方米；其中405个项目来自华润集团及华润置地，对应在管面积7955.4万平方米，占比为81.5%，第三方物业占比为18.5%。

此外，华润万象生活还为购物中心及写字楼等商业物业提供商业运营与物业管理服务，分别向51个购物中心提供商业运营服务，总建筑面积为560万平方米；向31个购物中心提供物业管理服务，总建筑面积为400万平方米；向73栋写字楼项目提供物业管理服务，在管总建筑面积为510万平方米。

此前中华网财经报道显示，于8月26日，华润置地曾发布公告称，公司正在考虑可能分拆集团的物业管理服务及商业运营服务业务在香港联交所独立上市。

对急于上市的华润万象生活这一大块头来说，上市后规模持续扩大同时，或许真正亟待提升的是毛利率水平，以及对与之相应的导致内部亏损部分的收费模式的自我革新。

（中华网财经综合 文/丁一）