三巽控股第三次递招股书：前3季毛利同比少20%、负债率涨至224.7%

中华网财经10月28日讯：已失效两次，三巽控股于10月27日第三次在港提交招股书并更新了部分信息。在此之前，三巽控股最早于2019年10月27日首次递交招股书，至今年4月27日届满6个月时再次递交招股书。

据更新后的招股书显示，自2004年成立三巽控股前身安徽三巽投资以来，该公司深耕安徽省的房地产市场，随后进入山东省和江苏省的房地产市场。于2020年7月31日，三巽控股共有42个处于不同开发阶段的项目，覆盖三个省的11个城市，总土地储备440万平方米。近几年开始拓展至二线城市的物业市场。

新的招股书数据显示，2017年-2019年及截至2020年5月31日止五个月，三巽控股分别录得收入2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元及8亿元；毛利分别为6880万元、2.07亿元、9.79亿元及2.22亿元；毛利率为26.2%、28.6%、31.5%及27.8%。

前三季度毛利率较上年同期下滑近20%

对近期发展，新的招股书中披露显示，截至2020年9月30日止九个月的收入较截至2019年9月30日止九个月同期增加超过25.0%，主要由于新交付的项目数目增加。公司截至2020年9月30日止九个月的毛利较截至2019年9月30日止九个月同期增加不足5.0%，整体与收入增加一致，并部分被毛利率下降所抵销。公司截至2020年9月30日止九个月的毛利率较截至2019年9月30日止九个月同期下降不到20.0%，主要由于两个于截至2020年9月30日止九个月交付的项目（即滁州三悦澜山（琅琊府）及亳州亳公馆）的毛利率相对较低。公司截至2020年9月30日止九个月的纯利较截至2019年9月30日止九个月同期减少超过20.0%，主要由于开展预售活动导致销售及营销增加及公司的业务扩张导致广告及行政开支增加。

新获得32万方地块

此外，于最后实际可行日期，公司有与客户按揭有关的未偿还担保约人民币71亿元。于2020年5月31日后及直至最后实际可行日期，公司获得总土地储备为324,310平方米的数块新地块。

前5个月盈利较同期下滑约31%

截至2020年5月31日止五个月录得溢利人民币4620万元，去年同期则为6670万元；经营活动所用现金流量净额为人民币3.97亿元，投资活动所用现金流量净额为人民币9410万元，主要由于向联营公司垫款增加；融资活动所用现金流量净额为人民币3.31亿元，主要由于计息贷款及其他借款所得款项人民币9.03亿元。

资产负债比率涨至224.7%

主要财务比率方面，截至2020年5月31日止五个月，三巽控股的流动比率为1.1倍，净债务与权益比率为24.8%，权益回报率为12.0%，纯利率5.8%，利息偿付比率1.4倍，资产负债比率由2019年末的204.0%增至224.7%。

此外在借贷方面，于2017年-2019年及及2020年5月31日止五个月，三巽控股的融资成本分别为670万元、860万元、4430万元、1000万元及300万元；未偿还借款总额分别为5.14亿元、7.1亿元、17.57亿元及20.78亿元，借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%、12.3%及10.4%。截至2020年5月31日，其净资产负债比为24.8%。

预期2020年纯利较上年减少

最后，新的招股书指出，公司预期截至2020年12月31日止年度的纯利将较2019年减少，主要由于(i)主要因市场推广工作投入的预算增加，导致营销及广告成本增加及销售佣金增加，使销售及营销开支预期增长；(ii)主要因公司不断努力渗透并扩展至目标地区的更多城市而导致办公室、招待及差旅开支增加，因预期截至2020年12月31日止年度会有更多项目而导致办公室支出增加，以及因我们计划于2020年搬迁总部办公楼而导致物业管理费及办公室租赁付款增加，使行政开支预期增长，及(iii)与2019年相比，2020年的融资成本增加，主要由公司于2020年有更多项目产生融资成本。再者，公司并无将该等项目于2020年并非在建期间（即尚未动工或已竣工时）产生的融资成本资本化，导致同期的融资成本增加。

（中华网财经综合 文/刘星）