华润万象生活通过聆讯 业界：先做好利润
中华网财经11月9日讯：据港交所消息，华润万象生活11月8日更新港交所聆讯后资料。
华润万象生活计划募资金额约为10亿美金，联合保荐人为建银国际、中金公司、花旗以及高盛。
此前，11月3日，华润置地曾公告称，倘建议分拆得以进行，将以优先发售的方式向华润置地合资格股东提供全球发售项下初步提呈发售的不超过10.0%的华润万象生活股份的保证配额。
募资用途
华润万象生活在招股书中表示，资金将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购。希望通过战略性投资和收购将使其提供更加多样化的服务，并扩大其地理分布、市场份额以及物业组合，实现规模经济效应。
招股书中，华润万象生活表示，于未来五年，用于收购能够巩固行业领导定位、加强其区域业务市场地位或与策略形成协同效应的物业管理服务商。除住宅物业外，亦考虑为商业物业、市政公用、学校、医院等非住宅物业提供服务。
投资物业管理商及收购条件：
对于收购必要条件，其表示通常会青睐具备以下条件的物业管理服务商：(a)在管建筑面积至少为200万平方米，且主要业务范围与其地位相契合；(b)最近财政年度的年度收入至少为人民币5000万元；及(c)具有可持续的盈利能力。
投资优先高经济潜力区域偏向国企及政府地方政府平台：
于未来五年，用于与地方政府投资平台、国有企业、同业市场定位相若的其他物业管理公司合作获取新的项目，聚焦布局具有战略性意义的区域；用于战略性收购及投资其他商业运营公司，以获取优质商业物业项目、丰富其的项目组合并提高行业影响力。
会优先关注国内一二线城市、大湾区、长三角等经济发达及具备较高经济潜力区域的收购及投资机会。
在评估潜在目标时，其将重点考虑内部增长潜力及与其业务的协同效应。更倾向于至少五个在管商业运营项目或在管商业面积至少达0.3百万平方米的目标公司。
投资并重新定位确立扩大商业分租业务：
于未来五年，用于扩大商业分租业务。其计划寻找优质的在营或在建购物中心，并通过分租或其他方式以有选择性地收购经营权。其开展商业分租业务的首要考虑是把控区位核心且具备较高战略意义的购物中心资源。在评估潜在项目时，主要关注(a)项目所处的城市及区位；(b)物业条件与其业务的匹配程度；(c)项目的规模；及(d)增长空间。其倾向于选择一二线城市核心区位的、可落位其购物中心品牌的、建筑面积至少达80,000平方米以上的优质分租项目机会。
战略投资增值服务上下游：
用于提供增值服务和本行业上下游产业链的战略性投资。具体而言，我们计划分配，(i)于未来三至五年，用于战略性的投资与我们的业务有协同效应的全国性或区域性从事专业化业务的服务供应商，如物业经纪公司、资产管理公司及新零售等，打造我们的服务高黏性生态链；(ii)于未来一至两年，用于战略性投资上下游合作伙伴整合产业链，如到家服务公司、智能家居科技公司、垂直领域服务平台等，提高我们盈利能力与扩大用户基础；(iii)于未来三至五年，用于客户生活与商务活动的服务生态建设，包括计划用于开设经纪门店及社区生活中心。此外，拟战略性收购停车位获取合理回报等。
投资信息技术系统和智能化社区
于未来一至两年，用于支持业务运营和提升客户体验的智能化技术解决方案投入，包括物联网各类设备设施，推进社区智能化。
在管面积1.07亿平米
招股书显示，于2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。物业覆盖中国27个省级行政区62个城市，其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业位于一二线城市。
同期，华润万象生活在中国管理502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9750万平方米。
华润万象生活为商业物业提供商业运营与物业管理服务，包括购物中心及写字楼。其分别向51个购物中心提供商业运营服务，总建筑面积为560万平方米；向31个购物中心提供物业管理服务，总建筑面积为400万平方米；向73栋写字楼项目提供物业管理服务，在管总建筑面积为510万平方米。
毛利率24.1%，提升空间还大
招股书显示，2017年-2020年上半年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元、31.34亿元。同期，毛利分别为4.07亿元、6.65亿元、9.42亿元、7.55亿元；毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%、24.1%。
而据克而瑞发布数据显示，2020上半年，30家上市物企平均毛利率为28.69%，平均净利率为14.89%。
“华润万象生活不缺规模，因为有着优越的先天条件。从规模已达亿级平米的华润万象生活来说，或许不应该先考虑怎么外拓投资，去紧急花钱；华润优先考虑的是怎么计划运营好现在的这个题量，怎么将盈利优势发挥出来，否则就白白浪自身优势。”一位业绩人士对中华网财经表示。
（中华网财经综合 文/刘星）
