投资不确定性！负债158%的新湖中宝再套现近50亿

中华网财经11月11日讯：监管对融资收紧，就“三条红线”压顶下，对于手握三千万方土储的“隐形地主”新湖中宝来说，“左手地产、右手金融”的模式显然需要面临的困难还会越来越大，出售项目加快资金周转或许是其眼下求得生存而不得以的方式。

自2019年7月，新湖中宝就将持有的瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元卖给融创，融创以此获得了位于上海、浙江温州和江苏启东三地的20宗地块，土地面积近百万平方米。

再出手项目套现近50亿

而最新于11月11日，新湖中宝发布多条公告披露信息显示，公司与融创中国等签署启辉实业、启隆实业股权转让及项目开发合作协议书，总交易价款达到49.44亿元。

据悉，新湖中宝与融创中国及其全资子公司上海甚鹏企业管理有限公司签署《关于浙江启辉实业有限公司股权转让及项目开发合作的协议书》，甚鹏公司将受让新湖中宝持有的浙江启辉实业有限公司35%的股权及相应权利和权益，支付/投入合计总额为11.44亿元的交易价款，其中股权转让价款350万元。

启辉实业由新湖中宝子公司新湖地产集团有限公司100%持有，法定代表人为潘孝娜，经营范围包括工程项目管理服务，园区建设运营管理服务，企业管理咨询，物业管理，工程设计，建材销售，计算机软件开发。

此外，启辉实业持有平阳伟成置业有限公司100%股权和平阳隆瑞置业有限公司100%股权。其中平阳伟成拥有温州西湾项目八宗土地，土地使用权面积合计410,714平方米，规划计容总建筑面积合计不超过905,408平方米；平阳隆瑞拥有温州西湾项目六宗土地，土地使用权面积合计259,301平方米，规划计容总建筑面积合计不超过518,602平方米。

截至2020年6月30日，启辉实业模拟总资产43.74亿元，总负债43.69亿元，所有者权益0.04亿元。

此外，为共同合作开发亚龙古城国际花园项目，新湖中宝与融创中国及其全资子公司上海颢轩企业管理有限公司签署《关于浙江启隆实业有限公司股权转让及项目开发合作的协议书》，颢轩公司将受让新湖中宝持有的浙江启隆实业有限公司50%的股权及相应权利和权益，支付/投入合计总额为38亿元的交易价款，其中股权转让价款11.28亿元。

资料显示，启隆实业系新湖中宝全资子公司，注册资本10000万元，法定代表人为潘孝娜，经营范围包括工程勘察；工程设计工程项目管理服务，园区建设运营管理服务，企业管理咨询，物业管理，工程设计，建材销售，计算机软件开发。

而上海新湖城市开发有限公司系新湖中宝子公司，由启隆实业持有20%股权，中信信托持有80%股权（公司或公司指定主体有回购该80%股权的权利，公司实质上持有新湖城开100%权益；本协议签署后公司将书面确认该回购权利由启隆实业取得）。

而新湖城开持有上海亚龙古城房地产开发有限公司100%股权。本次交易涉及的项目为其所持有的亚龙古城国际花园项目，位于上海市黄浦区中华路以东、方浜中路以南、松雪街以西、复兴东路以北处508号街坊地块（总面积为93950平方米、其中旧改面积为90916平方米）。截至目前，该地块尚有少量户数未完成拆迁。在完成拆迁后，将依法在该地块范围内开发“亚龙古城国际花园”项目。

截至2020年6月30日，启隆实业总资产204.82亿元，总负债204.38亿元，所有者权益0.44亿元。

新湖中宝方面表示，此次交易系新湖和融创在地产领域良好合作的延续。双方有意向就未来发展加大投入力度，发挥各自的品牌、土储、资金等优势，就新湖目前持有的温州西湾项目、亚龙古城国际花园项目开展合作，实现共赢。本次交易有利于加快公司相关项目开发进度，提升经营效率，优化公司资产负债结构，降低资产负债水平，实现更加稳健高效优质的发展。

事实上，在去年7月16日，融创中国就曾通过收购新湖中宝旗下的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，从而获得了浙江温州、江苏启东以及上海虹口近百万平米的土地。

据此前公开资料显示，新湖中宝自2019年至今，其合计已转让包括南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等在内的11个项目公司股权，交易对价为227.6亿元。

业绩接连下滑、债务高企、踩中监管两条红线

频繁出售资产背后是近年来新湖中宝业绩下滑、负债上涨、高杠杆模式难以持续增长。

数据显示，新湖中宝于2018年度-2020年前三季度分别为172.27亿元、148.1亿元、80.25亿元，同比分别-1.56%、-14.03%、-27.45%。归母净利润则从2017年度开始下滑，2017-2019年度分别为33.22亿元、25.06亿元、21.53亿元，同比分别为-43.1%、-24.55%、-14.08%。

负债方面，数据显示，2017-2019年及2020年三季度总负债分别为916.69亿元、1054.85亿元、1088.69亿元、1148.7亿元，其中一年到期非流动负债为112.58亿元、165.81亿元、187.44亿元、132.96亿元。

监管融资收紧“三道红线”下，新湖中宝高杠杆模式支撑发展变得难以适应。市场研究机构数据显示，新湖中宝现金短债比为0.72，净负债率为158%，扣除预收类款项后的资产负债率为 62%，踩中两条红线，处于橙档，有息负债规模年增速不得超过5%。

100亿投资版图：风险不确定

说到投资方面的新湖中宝，据不完全统计，新湖中宝投资了杭州趣链、51信用卡、万得信息、邦盛科技、中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券等，是这些公司的重要股东。在上述项目上，新湖中宝累计收购所耗资金超过100亿元。

但投资的不确定性或许是新湖中宝需要去考虑的重点，去年新湖中宝股价随着两笔投资带来的风险而曾过山车般起伏不定，其中，去年，51信用卡因暴力催收被杭州警方突击调查，股价一度暴跌40%并临时停牌。作为51信用卡的第二大股东，新湖中宝的股价受到牵连，还发布紧急公告避嫌。与此同时，其又因持有趣链科技49%的股权，搭上了区块链热点，股价又连番涨停。

资产优质：长三角土储3000万方

中华网财经从新湖中宝今年中期财报获悉，新湖中宝对于公司现有资产状况的表示，公司投资了大量具有国产自主可控技术的高科技企业，金融科技、信息技术、芯片设计、智能制造、医疗健康等板块已基本成型，已经或拟将陆续上市，具有很大的升值空间。

此外，公司土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区，尤其是含金量极高的上海内环土储超100万平方米。目前土地储备约3000万平方米，至少可满足公司未来5-8年的开发需求；土地取得成本较低，为公司持续盈利提供了充分保障。

手握优质资产的新湖中宝一直走在卖卖卖的路上，或许这还不是其最后一次出手。

（中华网财经综合 文/丁一）