最短时间！恒大物业通过港交所聆讯：净利复合年增长率195.5%

中华网财经11月17日讯：立冬以来，寒意浓浓，对于在港的物业资本市场同样如此，而对于掌控的恒大物业的许家印来说，这时迎来了利好。已于11月15日晚间恒大物业集团有限公司（下称“恒大物业”）通过港交所聆讯。从恒大物业聆讯时间跨度上看，其从9月29日交表到如今过审，前后历时仅一个半月，再度刷新物管公司赴港上市的最短时间记录。

招股书显示，恒大物业此次上市中华泰国际、UBS、农银国际、建银国际、中信证券及海通国际担任联席保荐人。

（来源招股书）

值得注意的是，此前媒体报道，本次IPO恒大物业计划筹集资金不少于20亿美元，最高或至30亿美元，如果上述报道属实，对于恒大物业来说将成为香港物业股名副其实的募资王。

据悉早在今年8月恒大物业引入235亿港元战略投资，投资方包括华泰国际大湾区有限公司、华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、云锋基金、腾讯、农银国际、中信、光大控股、红杉中国、周大福等14家，彼时估值已超750亿港元。

就其股权构成方面，招股书显示，上市前恒大集团持有恒大物业71.939%股权，而许家印及其妻子合计持有恒大集团77.8%的股权，继而成为恒大物业的控股股东。

恒大物业股权关系（来源招股书）

净利润复合年增长率195.5%

中国物业服务20强企业中最高

关于恒大物业，招股书显示，其是中国其中一家最大和增长最快的综合物业管理服务运营商。根据中指研究院的研究，截至2019年12月31日或截至该日止年度，在中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，其排名第二；分别以总收入、总毛利及总净利润计，其排名第三；以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。根据中指研究院的研究，2017年至2019年，恒大物业的净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高。

全国布局的恒大物业版图（来源招股书）

另资料显示，恒大物业是全方位的物业管理人，管理的物业组合多元化，其中包括中高端住宅物业、写字楼及商业物业，并已订约以管理其他类型物业，例如主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。截至2020年6月30日，其签约为1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及/或社区增值服务，覆盖22个省、5个自治区、四个直辖市和香港，合计超过280个城市，总在管面积达约2.54亿平方米，签约面积达5.133亿平方米，服务近200万个家庭。

总签约面积5.27亿平

在管面积为2.69亿平

恒大物业签约面积与在管面积（来源招股书）

于最后实际可行日期，恒大物业总签约面积为5.26亿平方米，而在管面积为2.58亿平方米。

凭借优质服务，恒大物业亦于往绩记录期间取得出色的财务业绩。招股书数据显示，2017-2019年其收入分别为43.99亿元、59.03亿元及73.33亿元，复合年增长率为29.1%；同期净利润为1.07亿元、2.39亿元及9.31亿元。

恒大物业收入分类（来源招股书）

疫情之下恒大物业逆势增长，2020上半年实现收入45.64亿元、实现净利润11.48亿元，分别较上一年同期增长31.7%及182.1%。与此同时，上半年恒大物业净利率增加12.4个百分点至25.1%，权益回报率更是升至79.6%。

2.1%收入来自非住宅物业

恒大物业物业类型数据对比（来源招股书）

此外，多类型物业组合，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，恒大物业非住宅物业的在管总面积分别为1.4百万平方米、1.7百万平方米、2.1百万平方米及2.7百万平方米。其预计未来的在管非住宅物业组合将会继续增加，尤其是主题乐园、产业园区及康养项目。

包干制收费方式占收入的99.6%、0.4%收入为酬金制

恒大物业的包干制与酬金制收费方式（来源招股书）

招股书显示，于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月，恒大物业按包干制收取的物业管理费收入分别占物业管理服务收入约99.3%、99.4%、99.5%、99.5%及99.6%。

关于包干制，招股书中恒大物业表示，“根据包干制，我们定期收取在管面积每平方米的预定物业管理费，这是我们与分包商提供的所有物业管理服务的全包费用。我们有权保留从物业开发商、业主和住户收取的全额物业管理费。我们亦承担物业管理服务成本，我们会将有关成本确认为销售成本。如我们于物业管理服务协议期限收取的物业管理费不足以涵盖所产生所有成本，则我们承担损失且不可要求物业开发商、业主和住户向我们支付差额。”

累计亏损3.35亿元，亏损逐年下降。数据显示，于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月，恒大物业就96个、84个、48个、50个及24个在管物业分别产生亏损人民币114.8百万元、人民币112.3百万元、人民币59.0百万元、人民币34.8百万元及人民币14.4百万元。

此外，酬金制一般为非住宅物业采取的收费方式。

业务关系主要依托恒大集团建立

99%在管面积来自母公司恒大集团

无论是高业绩增长，还是庞大的在管面积，这与恒大集团的关联业务密不可分。于招股书中对于恒大物业与恒大集团的业务关系披露显示，“依托恒大集团多元化的业务板块，我们已与恒大集团形成全方位的战略协同，为恒大集团地产、文化旅游、康养和新能源汽车等业务板块提供定制化的物业管理及增值服务，同时利用恒大集团各业务板块的丰富资源，为业主打造住、行、乐、养的完整“恒大生活圈”。”

于2020年6月末，恒大物业716项在管项目中只有13项约102.4万平米来自独立第三方，超过99%在管面积为承接母公司及其联营和合营公司的项目；与之对应，其的物业管理服务收入近乎百分百来自关联方。

继承恒大集团在管面积与第三方在管面积对比数据（来源招股书）

从过完收入看，招股书数据显示，恒大物业的单一最大客户即是恒大集团，2017-2019年及2020上半年为其贡献销售收入19.35亿元、24.40亿元、26.58亿元及15.97亿元，分别占其总收入的约44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

来自第三方收入占总收入百分比持续上升至64.1%

信息显示，恒大物业除了继承母公司恒大集团巨大体量的在管面积外，其致力通过发展与独立第三方的商机而扩充营运。于往绩记录期，来自独立第三方的收入占总收入的百分比持续上升，由2017年的55.8%上升至2018年的57.2%，并进一步增加至2019年的62.5%，并由截至2019年6月30日止六个月的61.0%增加至截至2020年6月30日止六个月的64.1%。

不过恒大物业貌似摆脱低价外拓的一般方式，其的第三方项目平均收费并不低，且在过往期间稳步上涨，并于2020上半年达到每月2.28元/平米，这一数值已经高于其整体住宅物业平均管理费的每月2.14元/平米。

推行智慧信息平台注册人数超170万

恒大物业智慧信息平台（来源招股书）

值得注意的是，恒大物业已推行智慧信息平台，依托互联网和IoT等技术，相信可提高我们提升客户体验、减少倚赖人手劳动及降低运营成本的能力。我们的智慧系统主要包括(i)恒大智慧社区APP；(ii)恒管家APP；(iii)ERP系统；及(iv)智慧社区平台。截至2020年8月31日，恒大智慧社区APP注册人数超过170万人。

透过招股书了解到，截至2020年6月30日，恒大物业员工规模为46529名全职雇员，此次恒大物业通过聆讯无疑对于整个恒大物业集团上下无疑都是一次振奋，对于未来的资本化规模方向或许还有很长的路要走，强者恒强！

中华网财经将继续关注、跟踪恒大物业上市进程，并及时披露其动态与运营近况。

（中华网财经综合  文/丁一）