大白楼市

实地地产招股失效:规模梦下利率过低、短债承压、现金流吃紧

2020年11月20日 18:19
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中华网财经11月20日讯:几家欢乐几家愁,四川排名老三的领地控股在二次递表后于19日通过港交所聆讯,而在现有递表内房企中,实地地产5月20日递交的招股书届满6个月,将于今日失效,农银国际担任独家保荐人。

实地地产招股失效:规模梦下利率过低、短债承压、现金流吃紧

不过,对于刚刚通过聆讯的领地控股来说或许给实地地产做了个表率。对于“失效”这种情况在房企赴港上市途中并不意味着港交所就此对其关上资本的大门,事实上,失效之后只需重新补足材料,仍可延续上市进程。

公开资料显示,实地地产的创始人、实控人为被人称之“新京城四少”之一的张量,其系富力地产联席董事长兼总裁张力的独子,此前名下已有力量矿业(HK.1277)、传递娱乐(HK.1326)和脑洞科技(HK.2203)三家公司在港挂牌交易。

"小而美"的年轻中型房企

近年来,像实地这样"小而美"的年轻中型房企释放了极高的成长性,在市场上实现弯道超车。从中指研究院公布的销售业绩榜单可见,即便在2020年疫情期间,实地交出的成绩单依旧亮眼。

实地地产招股失效:规模梦下利率过低、短债承压、现金流吃紧

拿地热情不减:前10月拿地350万平米

招股书显示,截至2020年3月31日,实地地产于遍及大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市的14个省份或直辖市的25个城市合共持有37个处于不同发展阶段的地产项目,总建筑面积为14.3百万平方米,包括土地储备、已售建筑面积和不可销售及不可出租建筑面积的总建筑面积。

而在过往,实地地产亦取得相当出色的财务业绩,其的已结转建筑面积2017年的46.98万平方米增至2018年的76.26万平方米,并进一步增至2019年的82.53万平方米,已结转平均售价则由2017年的每平方米7711元增至2018年的每平方米8077元,并进一步增至2019年的每平方米9882元。

值得注意的是,2020年实地地产拿地热情不减,其在多个核心地区频频"亮剑"。据中指研究院统计数据显示,今年1-10月实地地产拿地达350万平米,花费85亿元。

实地地产招股失效:规模梦下利率过低、短债承压、现金流吃紧

收益复合年增长率为46.6%

与此同时,2017-2019年实地地产的总收益由38.71亿元增至83.24亿元,复合年增长率为46.6%;同期税前利润由4.15亿元增至17.06亿元,复合年增长率为102.9%。

百强房企排名第70位、强调“智慧住宅”、毛利快速提升

招股书显示,2020年,实地地产于中国房地产TOP10研究组发布的2020中国房地产百强企业名单中排名70位,亦于亿翰智库发布的2019中国房企综合实力Top 200中排名77位。而按销售额计,实地地产于中国房地产指数系统发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜中排名92位。

实地地产致力于以开发众多优质设计的智慧住宅,加上配备先进智慧设施的一站式智慧人居生态系统,以此满足客户的差异化需求。在其长达700余页的招股书中,“智慧”一词出现高达140次。这亦给实地地产带来不小的溢价空间,过去三年其的毛利率呈现快速提升的势头,2017-2019年分别为21.9%、25.2%、30.9%。

净利过低、短债承压、现金流吃紧

即便如此,从数据看,实地地产的净利率过低、短债承压、现金流吃紧等问题仍应值得关注。

净利率情况却不尽人意。数据显示,2019年其实现归母净利润7.3亿元,相较上一年同比下降11.6%,且净利率从2018年的12.9%下降至8.7%。而据统计,2019年50强房企的平均净利率为14%,相比之下实地不足10%的净利率略显寒酸。

高速扩张让实地产负债高企。招股书显示,2017-2019年实地地产的借款总额(包括银行贷款及其他非银行借贷)分别为119.83亿元、117.71亿元及126.57亿元,同期净资产负债比率分别为38.09倍、5.33倍及2.25倍。

不过,实地地产的净负债率不断降低,但在业内依旧处于高位,其短债偿还压力陡增。数据显示,截至2020年第一季度,实地地产于一年内到期的银行贷款及其他借款总额已接近43亿元,而其在2019年末现金及现金等价物仅为20.4亿元,无法覆盖1年内到期负债。

如今在监管部门划定房企融资的“三条红线”后,实地地产全部踩中三条红线,且其规模梦没有停止的迹象,从其高热情拿地可见一斑,就此,其将又如何兼顾规模扩大和杠杆快速健康发展?拭目以待。

(中华网财经综合 文/丁一)

(责任编辑:CF006)