佳源服务通过上市聆讯：在管建面2760万平 物管费收取率持续走低

中华网财经11月25日讯：据港交所11月24日披露，佳源国际旗下佳源服务控股有限公司（下称“佳源服务或公司”）通过港交所聆讯，并披露聆讯后资料集。

资料显示，海通国际和国泰君安国际担任其联席保荐人。

中国物业服务百强排名第35

超八成在管面积在长江三角

中华网财经从公布的聆讯资料获悉，佳源服务是一家位于浙江省的综合物业管理服务供应商，总部在嘉兴，植根于长江三角洲地区，通过逾15年的运营，已从地区物业管理供应商成长为具有全国性业务的综合物业管理服务供应商。

重组完的股权结构看，佳源服务由佳源国际100%持股，其背后为创始人沈天晴直接或间接持有佳源服务股份比例为69.74%，公众股东30.26%。

另，根据中指院的排名，于2020年，佳源服务在2020中国物业服务百强企业中排名第35及在2020中国物业服务百强企业成长性领先企业中排名第13。根据中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心的资料，于2018年，佳源服务于2018中国物业管理企业综合实力50强中排名第33。2019年，其获中指院认可为“2019嘉兴市、泰兴市、宿迁市物业服务市场地位领先企业”。截至2019年12月31日，公司在管总建筑面积约84.3%位于长江三角洲地区。

规模：在管面积2760万平、154个在管项目

截至2020年6月30日，佳源服务的合约总建筑面积约为40.3百万平方米，涵盖中国42个城市及16个省份，共有154个在管项目，在管总建筑面积约27.6百万平方米，涵盖中国28个城市及十个省份。

收入：上半年2.8亿

佳源服务于2017年、2018年及2019年的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元，复合年增长率为47.2%，截至2020年6月30日止六个月，佳源服务的收入为2.8亿元，同比增长33.0%。

值得注意的是，公司主营业务分别包含三个板块，分别是物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。其中，物业管理服务收入为公司营收的主要来源，2017年至2020年6月30日的上半年，公司物业管理服务收入分别为1.34亿元、2.0亿元、2.82亿元以及1.66亿元；分别占到公司总营收的81.6%、79.1%、81.4%以及85.5%。

净利复合年增长率65.4%

于同期，净利润分别为1834万元、3577万元及5021万元，复合年增长率为65.4%，今年中期，该公司的净利润为3630万元，同比增长27.0%。

于2017年、2018年及2019年，佳源服务的毛利分别为4578万元、7889万元及1.08亿元，复合年增长率为54.1%，2020年中期为8590万元。

佳源服务已订约管理的物业总建筑面积，由截至2017年2610万平方米，增至截至2018年的3290万平方米，并进一步增至截至2019年的3880万平方米，复合年增长率为21.8%，该公司已订约管理的物业的总建筑面积增加至截至2020年6月30日的4030万平方米。

风险1：超八成收入局限于长三角区域

资料风险提示：佳源服务的大部分业务集中于长江三角洲地区，容易因该地区的政府政策或经营环境出现任何不利发展而受到影响。其专注于在经济发达地区人口密集的城市发展业务，且大部分业务集中于长江三角洲地区。

数据显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，佳源服务于长江三角洲地区的在管总建筑面积分别约为1290万平方米、1780万平方米、2200万平方米及2340万平方米，分别约占公司截至该等日期在管总建筑面积的92.1%、92.6%、84.3%及84.5%，以及分别占佳源服务于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月来自覆盖长江三角洲地区物业的物业管理服务总收入的95.5%、93.3%、94.0%及82.5%。

此外，佳源服务表示，由于业务集中，该地区的政府政策或经营环境如出现任何不利发展，将会对其的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。公司的经营在很大程度上依赖长江三角洲地区的以下发展因素，其中大部分因素并非其所能控制。

风险2：包干制收费下收入不增加，成本反升

资料显示，若公司无法估计或控制提供物业管理服务的成本，其可能会蒙受损失。于业绩纪录期，佳源服务大部分收益主要来自包干制物业管理服务，其中以预先确定的每平方米每月价格收取物业管理费，即所提供物业管理服务的“全包”费用。该等物业管理费不会随着公司产生的实际物业管理成本金额而改变。

相关财务预测显示，如物业管理费下降5%，推算其2020年上半年物业管理服务收入将减少1183万元，相应的利润减少887万；而下降10%，则相应分别减少2367万与1775万元。

人力成本持续上涨至总成本的76.7%

此外，关于公司最大成本支出人员成本方面，佳源服务表示，于业绩纪录期，公司的雇员福利开支大幅增加，乃由于扩展业务、员工人数增加及中国劳动力市场价格上涨所致。于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月，佳源服务的总开支下确认的雇员福利开支分别为1.25亿元、1.88亿元、2.74亿元、1.25亿元及1.54亿元，分别占公司总开支合计金额的70.0%、67.9%、71.5%、73.0%及67.6%。与此同时，于业绩纪录期，公司服务成本下的雇员福利开支分别为1.22亿元、1.82亿元、2.6亿元及1.49亿元，分别占公司服务成本总额的74.4%、72.0%、75.1%及76.7%。

风险3：七成收入来自母公司

资料显示，于业绩纪录期，佳源服务的大部分物业管理服务合约涉及由佳源地产品牌开发的物业。数据显示，于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月，来自该等物业的收入分别约占其物业管理服务总收入的96.3%、90.8%、79.4%及70.1%。

风险4：物业管理费收取率持续走低

资料中，有关物业管理费收取风险，佳源服务表示，公司未必能向业主、住户及物业开发商收取物业管理费，因此可能产生应收款项减值亏损。我们在向业主或住户（尤其是在闲置率相对较高的小区）收取物业管理费时可能会遇到困难。尽管我们力求通过多种收款措施收取逾期物业管理费，但我们无法向阁下保证该等措施将会奏效或能使我们准确预测未来的收取率。截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，我们的应收贸易款项减值准备分别为840万元、1570万元、2060万元及2470万元。截至2020年6月30日，我们于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月的物业管理费收取率（按某一期间实际收取的物业管理服务费占同一期间物业管理服务总收入的百分比计算）分别为90.5%、95.6%、87.6%及63.5%。于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月，我们的关联方应收贸易款项周转日数分别为210日、112日、89日及212日，而第三方的应收贸易款项周转日数分别为57日、75日、88日及88日。

在管建面复合年增长率为36.5%

不过，佳源服务在管物业的总建筑面积，由截至2017年1400万平方米，增至截至2018年的1920万平方米，并进一步增至截至2019年的2610万平方米，复合年增长率为36.5%，该公司在管物业的总建筑面积增加至截至2020年6月30日的2760万平方米。

值得注意的是，对于上市后的发展目标，佳源服务表示将寻求选择性投资以及收购机会以进一步发展战略联盟，丰富自身产品；投资于智能化运营及内部管理系统以提升服务质量及客户体验以及用作部分运营资金。

有关佳源服务上市动态及运营，中华网财经将继续关注。

（中华网财经综合 文/丁一）