招商蛇口去年销售2776.1亿增长25.9% 负债新增900亿已至4800亿

中华网财经1月11日讯：招商蛇口发布2020年销售简报显示，2020年12月，公司实现签约销售面积172.98万平方米，同比增加10.90%；实现签约销售金额321.41亿元，同比增加37.20%。

整体数据显示，2020年1-12月，公司累计实现签约销售面积1,243.53万平方米，同比增加6.34%；累计实现签约销售金额2,776.08亿元，同比增加25.91%

中华网财经获悉，在招商蛇口2019年度业绩发布会上，公司董事总经理蒋铁峰表示，2020年招商蛇口可售货值4000多亿元，其中新推货值大概有2400亿元，1000多亿元系2018年留存。基于4000亿元的货值，同比过去几年的去化率，公司确定2020年的销售目标为2500亿元，同比去年增长13%。

至此，招商蛇口2020年超额完成销售目标276亿元。

踩1条“红线”、货币资金难以覆盖短期债务

不过，据2020年8月，央行、住建部共同在北京召开了12家重点房地产企业座谈会（其中就有招商蛇口），以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。在本次座谈会中，监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念，意在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理，在预防行业系统性风险的同时，为“房住不炒”的管理目标搭建有效的落地路径。

为有效实现上述管理目标，“三道红线”以对房企负债管理为管理工具，强调房地产企业需满足：（1）房企剔除预收款的资产负债率不得大于70％；（2）净负债率不得大于100％；（3）现金短债比不得小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位，针对差异化档位的企业，对其后续融资进行要求。

具体为，全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，为绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

据招商蛇口半年报数据显示，其现金短债比为0.97，超监管“红线”，财务归属“黄色”阵营。

图为公司2020年中报数据

公开数据显示，截至2020年6月30日，招商蛇口期末融资余额增加至1531.19亿元，其中1年内到期的债务为724.11亿元，占总债务的47.29%，此外公司还有340.5亿元应付票据及应付账款，而其账面上货币资金仅有648.34亿元，货币资金难以覆盖短期债务。

毛利率低于行业平均水平6个百分点

此外，中华网财经从招商蛇口今年中报获悉，2020年中期营收243.20亿元按年增长45.74个百分点，毛利率23.85%按年下降14.03个百分点。根据克而瑞研究中心对172家A股、H股上市房企数据的分析，2019年上半年，172家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别为30.4%、33.8%。对比看，招商蛇口的毛利率低于行业平均水平6个百分点。

图上数据来源招商蛇口财报2020年中期数据

净利率仅为行业平均水平的一半、按年下滑27.28个百分点

同样依据克而瑞研究中心的数据，2019年上半年，172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。也就是说，按招商蛇口2020年中期净利率5.111%，按年下跌27.28个百分点，其净利率不及172家上市房企的加权平均净利率与净利率中位数50%。

较2016年营收、利润增幅分别53.64%、67.34%

将时间拉至2016年看，招商蛇口营收由635.73亿元增长至2019年的976.72亿元，较2016年增长53.64%；而利润则由2016年的95.81亿元，增长至2019年的160.33亿元，较2016年增长67.34%。

图上数据来源招商蛇口历年公开财报数据

总负债4803亿：2年内负债新增近100%、净增长2398.66亿

图上数据来源招商蛇口历年公开财报数据

中华网财经从以往公开财报获悉，自2018年Q3财报数据看，招商蛇口的负债总额持续提升，金额由2404.54亿元上升至2020年Q3的4803.2亿元，两年总负债增长99.76个百分点，近一倍，净增长2398.66亿元。

（中华网财经综合 文/丁一）