星盛商管全球发售录得265倍超额认购 约55%收购及投资
中华网财经1月18日，据市场消息称，星盛商业管理股份有限公司全球发售合计录得265倍超额认购。
信息显示，星盛商管全球发售已于1月14日启动，本次拟在全球发行股份2.5亿股，其中香港公开发售2500万股约10%，余下2.25亿股约90%用于国际配售，另有15%的超额配股权；每股招股价介于3.20港元至3.88港元，最多募集资金总额11.16亿港元。
据悉，星盛商管预计1月19日定价，并于1月26日正式在港交所挂牌。
星盛商管此次引入4名基石投资者，包括招商局及GLP集团旗下的深圳市旗昌投资认购9950万元人民币、深圳市创新投资集团认购8100万港元、双城资本认购1000万美元、新世界旗下Pilgrim Ever Project Company认购约500万美元，合共认购4070万美元（约3.12亿港元）股份，相当于上限计价发售股份数的32.0%以及下限计价发售股份数的38.8%。
关于融资所得款用途，约55%将用作寻求其他中小型商用物业运营服务供应商的战略收购及投资，以壮大业务及扩大项目组合；约20%将用作整租服务分部项下零售商用物业装修或翻新；约10%将用作对拥有优质商用物业的项目公司进行战略性少数股权投资；约5%将用作提升资讯科技系统，以提高管理服务质素、降低劳工成本及改善内部监控；约10%将用作营运资金及一般业务用途。
2020年中国商业地产百强企业排名14
中华网财经翻阅招股书了解到，星盛商业成立于2013年，主要专注于通过公司的专业管理为业主改善商用物业（主要为购物中心、购物街及商业综合体）的经营业绩。商用物业运营服务包括：定位、建筑咨询及租户招揽服务；运营管理服务；物业租赁服务；增值服务。
招股书指出，根据中指院，截至2020年9月30日，按于深圳的运营中购物中心数量计算，星盛商业排名第一；按于深圳的运营面积计算，其排名第二；按于大湾区的运营中购物中心数量计算，排名第四；按于大湾区的运营面积计算，排名第七。根据中指院，星盛商业的整体实力在“2020年中国商业地产百强企业”中排名第14。
截至最后可行日期，其订立合约以向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约3,284,000平方米，当中61.6%由独立第三方开发或拥有。
黄楚龙家族全资控股
股权结构看，星河商业股权中星河控股集团法人黄楚龙家族信托占有80%，黄楚龙儿子黄德林持有20%。
图片来自招股书截屏
去年前3季度收入3.06亿元利润9010万元
招股书显示，星盛商业的收入主要来自提供商用物业运营服务。
截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，公司持续经营业务的收入分别为人民币(下同)2.78亿元、3.28亿元、3.87亿元、2.87亿元及3.06亿元，持续经营业务的年内利润及全面收入总额则分别为5040万元、8510万元、9560万元、7880万元及9010万元。
超86%收入来自星河控股及联系人
图片来自招股书截屏
招股书风险提示，其大部分收入来自星河控股及其联系人开发或拥有的物业，于2017年至2019年年度及截至2020年9月30日止九个月分别贡献人民币2.51亿元、2.91亿元、3.47亿元及2.65亿元，分别占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。
为第三方提供服务出现亏损
截至2019年12月31日止年度就一项商用物业录得人民币60万元的毛损，其为一项由独立第三方开发或拥有的筹备阶段项目，其尚未运营，并根据品牌及管理输出服务模式管理。
员工成本持续上涨，第三方服务成本达到40%
数据显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，其员工成本分别占持续经营业务的服务成本总额之32.4%、35.6%、37.6%、38.3%及36.9%。我们委聘第三方分包商为商用物业运营服务项下的所有物业提供物业管理服务。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，公司的分包成本分别占持续经营业务的服务成本之36.9%、36.0%、38.0%、37.5%及40.4%。
超三之一采购来自商星河控股及其联系人
大部分采购源自最大供应商星河控股及其联系人。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年9月30日止九个月，我们向单一最大供应商星河控股及其联系人的采购额分别为人民币39.7百万元、人民币45.1百万元、人民币57.2百万元及人民币42.0百万元，分别占我们持续经营业务的服务成本总额之28.5%、28.4%、30.7%及30.7%。
值得一提的是，招股书显示，于2019年8月23日，星河商置集团从全国中小企业股份转让系统摘牌。
（中华网财经综合 文/刘星）
