德信服务赴港IPO：在管面积2310万方物业费收缴率83.7% 六项目亏损

中华网财经1月19日讯：昨日（1月18日），德信服务集团有限公司(简称“德信服务”)向港交所递交了招股书，其中，建银国际作为独家保荐人出现。

浙江省物业百强第4，曾挂牌新三板

招股书显示，德信服务总部位于杭州，前身为盛全物业于2004年3月29日在中国成立为有限公司，初始注册及实缴资本为人民币1,000,000元。截至其成立日期，盛全物业分别由德信控股和杭州互丰置业谘询有限公司（「杭州互丰」，一名独立第三方）拥有51%及49%。

于2015年6月29日，盛全物业转制为一家股份有限公司，于2015年10月19日，盛全物业于全国中小企业股份转让系统挂牌，实缴注册资本人民币50,800,000元。于2016年4月12日，盛全物业的注册资本增至人民币55,800,000元，其中盛全控股出资人民币5,000,000元。于2018年12月19日盛全物业于全国中小企业股份转让系统摘牌。

成立16年来已发展成为浙江省领先的综合性物业管理服务提供商，根据2020年中指院发佈的排名，在总部位于浙江省的中国物业服务百强企业中分别以收入及在管建筑面积排名第四位及第五位。

德信中国胡一平家族控股70.56%

股权结构方面，公司分别由德信中国胡一平家族控制的盛富国际、香港美仑、凯邦国际及创智拥有约70.56%、7.13%、17.28%及5.03%。其中，凯邦国际为管理团队持股；创智全资拥有人为现任《理财周刊》传媒有限公司董事长陈跃作为财务投资人加入，另创智持有德信中国4.63%股份。

规模：163个项目、在管面积2310万平米（63% 位于浙江）

截至2020年9月30日，德信服务在管物业共163个，在管建筑面积共2310万平方米，覆盖了9个省份26座城市。在这163项在管物业中，63项由德信集团及其合营企业及联营公司开发，在管建筑面积780万平方米，占总在管建筑面积的34%。

从区域来看，截至2020年9月30日，德信服务的在管建筑面积中有1458万平米来自浙江省，729.9万平方米来自长江三角洲地区(浙江省外其他地区)。

招股书中，德信服务表示，未来计划继续巩固于浙江省的地位，大力提高于长江三角洲地区以及中国其他经济发达地区的市场份额。此外，德信服务将在武汉、郑州、成都、西安、贵阳及佛山等具有巨大发展潜力的中国其他地区持续扩张。

物业管理服务收入占比54.6%同期收缴率为83.7%

业绩方面来看，截至2018年末、2019年末及2020年9月末，德信服务公司收入分别为3.97亿元、5.12亿元、4.97亿元，期内毛利9511万元、1.44亿元、1.67亿元，期内归属股东净利润2236万元、4939万元、7656万元；其中物业管理服务收入分别为2.69亿元、3.1亿元和2.72亿元，占比分别为67.5%、60.5%和54.6%。另外，德信服务物业管理费同期的收缴率分别为90.1%、95%和83.7%。

除物业管理服务外，德信服务的收入途径还有非业主增值服务及社区增值服务。

截止2020年9月30日，物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务收入分别为2.72亿元、1.16亿元、1.1亿元，分别占比为54.6%、23.4%、22.0%。

第三方物业中标率64%

于往绩记录期间，一般透过参与招标取得新物业管理服务协议。于往绩记录期间，就德信集团开发的物业而言，公司中标率为100.0%，截止2020年9月底，来自德信中国及关联方项目占比为34%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，就独立第三方物业开发商所开发物业管理项目分别提交了合共29项、22项及25项投标书，于同期，中标率分别为58.6%、63.6%及64.0%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，物业管理服务协议的留存率分别为94.7%、92.9%及95.3%。

99.9%包干制收费六项目现亏损

招股书显示，德信服务绝大部分的收入来自按包干制进行的物业管理服务，于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，其分别佔物业管理服务收入的99.9%、99.9%及99.9%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，就五项、一项及六项在管物业产生合共总亏损分别为30万元、40万元及30万元。

物业管理费收缴率83.7%

值得注意的是，招股书显示，向业主收取物业管理费时可能会遇到困难，尤其是在空置率相对较高的社区。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，物业管理费收缴率分别为90.1%、95.0%及83.7%。尽管力求通过多种收费措施收回逾期物业管理费，但我们无法向阁下保证该等措施将会奏效或能使我们准确预测未来的收缴率。截至2020年9月30日止九个月，物业管理费收缴率与过往年度相比较低，原因为业主倾向于年内或年末一次或分期多次支付有关费用。因此，整体来说，物业管理费收缴率于每年上半年较低，临近年末会持续上升。

截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，德信服务应收款项减值拨备分别为108万元、1490万元及1720万元。

曾向关联方计息垫款

德信服务还在招股书中提到，公司曾向德信控股的附属公司提供计息垫款。向关联方作出利率为12%的计息垫款，2018年、2019年和2019年1-9月，涉及有关计息垫款的利息收入分别为0、90万元和160万元。截至2020年9月30日，有关垫款及相关利息已悉数结清。

此外，德信服务此次IPO募资拟用于：扩大业务规模及通过多渠道提高市场份额；用于多元化及扩展服务产品；用于投资信息技术和内部管理系统，以此改善服务质量和客户体验；用于完善人力资源管理并提升企业文化；用作营运资金及其他一般公司目的。

（中华网财经综合 文/卫东）