朗诗绿色生活赴港IPO：在管面积1620万方 毛利偏低应收款按年倍增

中华网财经1月26日讯：2021开年多家物管平台相继奔向港交所，一个明显特征即：规模都不大——按微型划档更适合。此前继新希望服务、德信服务、世纪金源服务陆续开启赴港上市进程后，如今朗诗绿色生活服务有限公司（下称“朗诗绿色生活”）于1月25日正式向港交所递交招股书。

据朗诗绿色生活招股书披露信息显示，此次IPO独角保荐人为海通国际。

物业百强第28名、在管面积1620万方

据招股书披露，朗诗绿色生活服务于2005年成立，是一家快速增长、深耕于长江三角洲的物业管理服务提供商，提供多元化的物业管理服务及增值服务。根据中指院的资料，按综合实力计，名列“2020中国物业服务百强企业”第28名。截至2020年9月30日，朗诗绿色生活服务物业管理服务涵盖19个城市，包括14个长江三角洲城市及五个中国其他城市。

规模方面，于2020年9月30日，朗诗绿色生活服务的在管总建筑面积为1620万平方米，合共117项在管物业，包括94项住宅物业及23项非住宅物业，为逾11万户住户提供服务。此外，总合约建筑面积为2310万平方米。

朗诗集团董事长田明持有朗诗绿色生活服务53.54%股份

在股权重组前，朗诗集团公司直接持有朗诗物业管理。随后，朗诗集团向Southern City Holdings转让其于朗诗物业管理的1%股权，并向朗鸿管理（通过新注册成立境外公司控股的境内实体）转让其于朗诗物业管理的99%股权。

相关操作完成，也代表朗诗绿色生活完成上市架构的调整。与此同时，为了讲好上市的故事，朗诗绿色生活还将一些不重要的业务移出上市公司。

据招股书指出，在业务发展早年，朗诗开始开发及推出已安装若干科技系统的住宅物业，包括天棚辐射系统、置换新风系统及地源热泵系统。董事认为科技系统运营业务有别于物业管理业务，两者之间在性质上迥然有别。

所以在2015年底，朗诗绿色生活服务对业务战略作出调整，开始缩减科技系统运营业务的运营规模。其有意将资源集中于主要核心业务的物业管理业务。同时也开始逐步停止参与科技系统运营业务，并将其负责绿色科技系统营运及保养的内部服务团队遣散。

直至2021年1月份，朗诗绿色生活服务完成了向朗诗设施转让科技系统运营业务。

换而言之，为了说好上市的故事，朗诗绿色生活服务剥离了一切与主营业务无关的业务。不过，在物业上市公司井喷的当下，没有特别的故事似乎并不能让资本市场认可。

社区增值服务：收入占比偏低、现下滑

细看朗诗绿色生活服务的招股书，其主要业务模式：为住宅物业提供物业管理服务，并不断扩大非住宅物业组合，为非业主（主要是物业开发商）提供增值服务以及为业主提供社区增值服务。

图为收入主要来源及占比（来源：招股书截屏）

如上图所示，截止2020年9月30日止，朗诗绿色生活服务收入中物业管理服务占比为73.1%，收入占比较2018年提高近10个百分点，非业主增值服务收入占比为18.3%，其收入占比较2018年则下降了10个百分点，社区增值服务收入占比为8.6%，收入占比较2018年提升0.7个百分点。

相较前三家（德信服务、新希望服务、世纪金源服务），朗诗绿色生活服务社区增值服务收入占比仅为8.6%比重偏低，前者为收入占比均超20%。

经营模式无新意：依赖规模扩张增收

朗诗绿色生活服务的经营模式无新意，依靠粗放式的依赖规模扩张增收。

数据显示，朗诗绿色生活服务的在管总建筑面积由2018年12月31日的910万平方米增加至2019年12月31日的1500万平方米，并进一步增加至2020年9月30日的1620万平方米。

规模的增长带动收益的增长，收益由2018财年的3.1亿元增加至2019财年的4.33亿元，同比上升39.6%。由2019年前9月的3.01亿元增加至2020年前9月的4.06亿元，同比上升34.7%。

毛利亦从2018财年的8270万元上升22.2%至2019财年的1.01亿元，并由2019财年前9月的7030万元上升52.1%至2020年前9月的1.07亿元。；纯利亦从2018财年的3100万元上升10.6%至2019财年的3430万元，并由2019财年前9月的2060万元上升99.5%至2020年前9月的4110万元。

毛利率止步不前：低于同期赴港的德信服务7.32个百分点

图为按业务划分毛利率（来源：招股书截屏）

但实际上，在往绩记录期间，朗诗绿色生活服务的盈利能力并无太大变化，毛利率分别为26.7%、23.4%、23.3%及26.3%，而纯利率则为10.0%、7.9%、6.8%及10.1%。

值得注意的是，与此前提交招股书的德信服务，其规模相当，而毛利率则低于前者7.32个百分点（德信服务最后一期毛利率为33.62%）。

无法突破创新：主要支出成本依然为劳动力成本

朗诗绿色生活服务依然无法通过降低劳动成本等创新获得更高的利润。

图为销售开支分类占比（来源：招股书截屏）

数据显示，在2018财年、2019财年以及2020年前9月，其劳工成本为1.41亿元、1.98亿元及1.55亿元。为销售成本的最大组成部分，分别占销售成本的61.9%、59.7%及51.7%。

之所以占比逐年减少，是因为朗诗绿色生活服务采用了向分包商外包若干服务，包括清洁、保安、园艺及景观以及若干日常维修及保养服务。

外包成本于2018财年、2019财年以及2020年前9月分别为6690万元、1.04亿元以及1.11亿元，分别占销售成本的29.4%、31.3%及37.1%。

应收款逐年成倍增长：累计价值近千万元

于2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，贸易应收款项的减值拨备分别为280万元、500万元及1130万元。于2018财年、2019财年及2020年首9个月就贸易应收款项确认的减值亏损分别为130万元、220万元及630万元。

来自关联方在管面积超57%

另，来自母公司及关联开发物业占比提升至57.1%。数据显示，在2018年、2019年及截至2020年9月30日，朗诗独家开发的物业及朗诗与其他独立第三方物业开发商共同开发的物业（朗诗未必于该等物业中拥有控股权益）的在管总建筑面积为760万平方米、860万平方米及930万平方米，分别占在管建筑面积的83.4%、57.1%及57.1%。

招股书亦指出，自2020年9月30日起及直至最后可行日期，朗诗绿色生活服务已订立八项物业管理服务合同。该八项物业管理服务合同均关于向住宅物业提供物业管理服务，总合约建筑面积为80万平方米。

简单换算，80万平方米的新增合约，相当于在2020年首9月的2310万平方米基础上增长3.46%。

另一方面，朗诗集团在2020年实现签约销售额（包括委托开发管理项目）约为411.31亿元，同比增长1.59%，签约建筑面积约229.93万平方米，同比减少1.78%。母公司能为朗诗绿色生活服务提供的帮助大概1年为10%左右的增量。

募资用途涉及战略收购及投资等

此外，针对IPO募资用途，招股书显示，所得款项将用作战略收购及投资，及进一步升级数字化智能系统的软硬件、加强客户数据安全及设立战略分析平台、开发及升级内部管理系统及持续升级朗e云以及信息技术工具及软件以营运微信服务号；以及在丰富社区生活与文化活动、扩展及进一步推广物业代理服务、丰富及推广社区增值服务、设立微信小程序；此外，部分款项用作持续激励、留聘及招聘人才以加强人力资源管理，及将用作营运资金及其他一般企业用途。

（中华网财经综合 文/刘星）