领悦服务赴港IPO：在管面积2030万平 经营现金流多期为负关联方应收款居高

中华网财经2月10日讯：继2020年12月10日领地控股在港交所挂牌上市后，旗下领悦服务于2月9日向港交所递表，申请挂牌上市，建银国际为独家保荐人。

这也是进入2021年，荣万家、宋都服务、星盛商业3家物管平台成功挂牌后，并在新希望服务、德信服务、世纪金源服务、朗诗绿色生活及中骏商管陆续递表。

物业百强55位、西部物业50强第12位

中华网财经翻阅招股书了解到，领悦服务是一家扎根于四川省、于西部地区占据龙头地位的知名物业管理公司，在全国各地开展业务。2020年获亿翰智库评为“中国物业企业综合实力百强”排名第55位。于2020年获中国指数研究院评为“中国西部物业服务五十强”排名第12位。截至2020年9月30日，已签约管理226项物业，总签约建筑面积约为3490万平方米，并拥有160项在管物业，总建筑面积约为18070万平方米，遍及九个省份、一个自治区及一个直辖市的32个城市。

股权关系：刘玉辉为首的刘氏家族控股98.83%

招股书披露，领悦服务的关联地产公司为领地集团，IPO前领地刘氏家族（含刘浩威、刘策、刘玉辉、王涛、龙一勤，其中刘玉辉是刘策和刘浩威的叔叔,刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系,王涛为刘浩威之母,龙一勤为刘玉辉配偶）合计持有领悦服务98.83%的股权。

在管面积2030万平、非住宅物业占比38.1%

截至2020年9月30日，领悦服务已签约管理226项物业，总签约建筑面积约为3490万平方米，并拥有160项在管物业，总建筑面积约为1870万平方米，遍及九个省份、一个自治区及一个直辖市的32个城市。

截至最后可行日期，领悦服务的总签约建筑面积及在管建筑面积分别约为3630万平方米及2030万平方米。

领悦服务物业管理服务涵盖多种物业类型，包括住宅物业、商业物业以及公共及其 他物业。非住宅物业占其在管物业的比例不断增加。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，在管非住宅物业分别为60万平方米、430万平方米及710万平方米，分别占在管建筑面积约6.9%、30.1%及38.1%。

此外，来自领地控股集团开发物业占在管面积69.4%，来自第三方物业开发商的在管面积为30.6%。

营收3.02亿，物业管理服务费占比69.4%

领悦服务收入来源来自三方面，分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，相关费用占比为69.4%、26.8%、3.8%。

截至2018年、2019年末，领悦服务收入1.69亿元、2.79亿元。同期毛利4549万元、8622万元，同期利润1407万元、3536万元。其中，来自第一大客户领地控股的收入占比分别为34.8%、28.9%。

截至2020年9月末，领悦服务收入3.02亿元、毛利1.03亿元、利润5380万元；毛利率为34.11%。其中，来自第一大客户领地控股的收入为占比为26.7%。

来自关联方收入占比为69.4%

招股书显示，于业绩记录期间，领悦服务来自物业管理服务及非业主增值服务的大部份收益乃源自就领地控股集团所开发物业提供的服务。具体而言，于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，来自就领地控股集团所开发物业提供物业管理服务的收 益分别约为9750万元、1230万元、7820万元及14580万元，分别占来自物业管理服务的收益之85.7%、67.5%、69.0%及69.4%。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，向领地控股集团提供非业主增值服务产生的收益分别约为4460万元、6230万元、460万元及4790万元，分别占有关期间非业主增值服务产生收益的91.2%、69.1%、79.0%及59.2%。

物业管理服务协议续签率88.1%

于2018年、2019年及截至2020年9月30日止九个月，领悦服务的物业管理服务协议续签率分别为100%、96.4%及88.1%。于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，物业管理服务合同保留率分别为100%、95.8%及96.4%。

对此，领悦服务表示，若我们的物 业管理服务合同被终止或不获续约，不能保证我们将能够物色到其他商机并按商业上可接受的条款另订物业管理服务合同，或根本无法订立其他合同。此外，由于物业管理服务合同被终止及不获续签均可能损害我们的声誉，这对我们的品牌价值可能产生重大不利影响。我们相信品牌价值对于我们能否获得新物业管理服务合同至关重要。 未能缔造我们的品牌价值可能会削弱我们在行内的竞争力。

来自关联方应收款大增、平均周转日数超300天、累计减值1500万

截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，贸易应收款项分别为210万元、4190万元及6760万元。对此，领悦服务表示，于业绩记录期间贸易应收款项增加，主要与我们的业务扩展一致。

于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，贸易应收款项周转日数分别为72日、67日及77日。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，录得应收关联方款项4670万元、9480万元及10340万元。领悦服务表示，该等款项属贸易性质，主要指应收该等关联方的贸易应收款项。

截至2018年及2019年12月31日以及截至2020年9月30日止九个月，应收关联方贸易结余的平均周转日数分别为310日、295日及311日。

至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，领悦服务的贸易应收款项减值拨备分别为290万、480万元及830万元。

经营活动现金流接连为负

于2019年及截至2019年9月30日止九个月录得负经营现金流量。领悦服务表示，我们于2019年录得负经营活动现金流量990万元，主要与以下情况有关(i)贸易应收款项增加，此与我们业务增长一致；及(ii)应收关联公司款项因付款结算周期较长而有所增加。我们于截至2019年9月30日止九个月录得经营活动负现金流量2670万元，主要与贸易应收款项增加有关，此与我们的业务增长一致。

对于IPO所得资金用于收购或投资等

具体，招股书显示，领悦服务表示，所得资金用于战略收购及投资，我们预计将通过收购或投资符合我们筛选标准的其他物业 管理公司以进一步扩大我 们的业务及使物业组合多元化，并进一步巩固我们的市场地位；升级信息系统及设备，计划通过物联网技术进一步优化设备及设施整合及我们的客户管理系统、品质管理系统、设备管理系统及智能巡更系统，以加强集中管理，减少日常运营中对体力劳动的需求，并提高服务质量；我们还计划改进收费系统及智能停车系统，以增强系统迅速处理在线支付停车费及于停车场入口处自动控制的功能我们还计划进一步开发我们的大数据平台，以协助我们从与客户之间的离线及在线交互中，以及从智能设备中收集数据及资料，建立客户档案并进行行为分析，以便我们可以进行精准营销并对市 场变化迅速作出响应；升级及改善在管社区的设备及设施，我们计划升级及改善在管社区的设备及设施，其中包括节能灯、公用区域照明与绿化、水电与供暖设施及停车场，以促进节能，并改善我们在管社区的生活环境；营运资金，所预计的快速及有机扩张以及多元化服务产品及在管物业组合，我们预计对营运资金的需求将不断增加。

值得注意的是，领地控股于2020年12月10日正式登陆港交所，总市值约57亿港元。领地控股集团主要在岸控股公司领地集团当时由刘玉奇、刘玉辉及刘山三兄弟分别拥有约39.0%、30.5%及30.5%权益。