迪赛基业赴港IPO：利润3576万 突击派息5200万
中华网财经2月28日讯：据悉，迪赛基业控股有限公司（以下简称：迪赛基业）于2021年2月26日向港交所递交招股书，智富为独家保荐人。
据招股书数据，迪赛基业是一家来自宁波的房地产代理公司，主要业务为房地产代理服务、房地产谘询服务，目前业务集中在宁波和苏州。其近90%收益来自房地产经纪服务。
股权关系：沙勇74.6188%控股
中华网财经翻阅招股书了解到，51岁的沙勇及Sha Y Holdings为该公司的控股股东（Sha Y Holdings由沙勇直接全资拥有），其为迪赛基业创始人、执行董事、主席兼行政总裁。曾先后任宁波市音像公司摄像师、鄞县电视台记者、宁波电视台记者。值得一提的是沙勇于中国房地产代理及谘询行业拥有逾20年经验，曾入选“2011年宁波房地产十大领军人物”评选。
2001年起沙勇担任宁波市迪赛控股集团有限公司董事长兼总经理;，2015 年11月起任迪赛基业董事长。2020年7月27日调任为执行董事，2020年8月6日获任行政总裁。沙勇亦是迪赛基业的提名委员会主席兼薪酬委员会成员。负责制定企业战略、规划、业务发展及监督集团的整体运作。
沙勇也是宁波迪赛、宁波迪尚及苏州迪赛的董事，是华女士之子及沙女士之父。
沙勇先生在房地产行业具备丰富经验，与房地产开发商关系良好，对于迪赛基业未来的成功尤其重要。
幸福生活香港为Blissful Investments的全资附属公司，而迪赛基业作为境外上市主体全资持有Blissful Investments，并通过Blissful Investments、迪赛BVI间接控制其境内迪赛企业及宁波迪赛。
重组完成后的股东结构显示，迪赛基业目前由WW Investments、Sha Y Holdings、DS Joyful Holdings分别持有7%、74.6188%和18.3812%。而Sha Y Holdings由沙勇100%持有；DS Joyful Holdings则由包括沙勇母亲华娥美、女儿沙雨潇，以及该公司董事高管层等17名股东持有。
此外，WW Investments由一名为黄晓的女士100%持有。招股书称，该人士因看好公司的前景及发展潜力而决定投资本集团，在迪赛基业重组之时进入成为公司投资者。不过，黄晓并不在管理层中。
2016年挂牌新三板
迪赛基业的前身为宁波迪赛房地产销售代理有限公司,于2011年1月6日设立。2015年11月23日,有限公司整体变更设立宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司。2016年，迪赛基业于新三板挂牌上市，2020年4月14日，迪赛基业从新三板摘牌，转而筹划赴港上市之路。对其原因，迪赛基业表示一方面是新三板对投资者要求较高，另一方面是新三板交易量及流动性水平较低，难以体现迪赛基业价值，进而影响其以股权或债务方式募集资金。相较而言，港交所作为国际金融市场的主要参与者，不但增強其集资資能力和渠道而且将进一步提升企业形象，从而提升迪赛基业吸引新客户、业务伙伴及战略投资者，获得更多国际投资者以及为公司业务招聘、激励及挽留主要管理人员的能力。
凭借其多年的营运历史，迪赛基业已与宁波及苏州建立稳固的联系，并已与房地产开发商建立稳定的关系，包括香港港交所上市房企、中国的顶级房企如雅戈尔置业控股有限公司等。
近90%收入为房地产经纪服务
据灼识咨询报告，按2019年一手住宅及商业房地产代理服务产生的收益计，迪赛基业于宁波及苏州的所有房地产代理中排名第三及第五，分别占市场份额的3.8%及0.8%。
据其招股书显示，2018年至2020年，迪赛基业收入分别为2.25亿元、1.84亿元及2.05亿元。对应利润分别为2907万元、1227万元及3576万元。
收入方面，2018年至2020年，来自房地产经纪服务的收益占总收益的95.3%、94.4%及89.6%，而房地产咨询服务的收益分别占相应年度总收益的4.7%、5.6%及6.6%。
据招股书显示，由于年内承担的代理及谘询项目数目增加，及向购房者开展装修业务，迪赛基业的收益由2019年的1.85亿元增加11.3%至2020年的2.06亿元。
该公司住宅及商业物业代理服务佣金收入分别增加700万元及270万元，及谘询服务收益增加320万元；此外，2020年就向宝龙依舍项目项下的个人购房者提供配套装修服务确认收益790万元。
此外，迪赛基业的年内溢利由2019年的1500万元增加138.7%至2020年的3580万元；毛利率则由2019年的8.1%增加9.3个百分点至2020年的17.4%。
房地产代理服务佣金率呈现下滑
值得注意的是，迪赛基业主营的房地产代理服务的佣金率却持续下滑。数据显示，2018-2020年，住宅物业平均佣金率从0.87%降至0.63%，商业物业平均佣金率从1.88%降至1.48%。特别值得注意的是，尽管住宅物业佣金率降低0.24个百分点，期内代理服务的确认收益从1.97亿元下滑至1.43亿元。可见，在住宅物业代理服务的佣金战中，迪赛基业并未占优。
应收款接连攀高
招股书显示，迪赛基业表示，由于其向房地产开发商提供服务后收取款项，概不保证房地产开发商能及时向其全数付款，因此面临信贷风险。由于其向房地产开发商提供服务后收取款项，其面临信贷风险，在向房地产开发商收取逾期款项时可能出现困难。数据显示，于2018年、2019年及2020年12月31日，贸易应收款项及应收票据分别为人民币3420万元、人民币5290万元及人民币6590万元，各日期的贸易应收款项及应收票据减值亏损拨备分别为人民币940万元、人民币940万元及人民币940万元。此外，中国房地产开发商可能面临政府收紧信贷监控政策，及受中国房地产市场衰退影响。概不保证全体房地产开发商能一直保持财政稳定或有偿付能力，能及时付款或根本不能付款。
中标率接连提升
（图片来自招股书截屏）
于往绩记录期，迪赛基业已提交96、119及91份标书，并分别获授36、42及55个房地 产代理及谘询项目。于截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，我们的整体中 标率分别为37.5%、35.3%及60.4%。
上市前紧急派息约5200万
（图片来自招股书截屏）
招股是显示，赛迪基业三大现金流中，2020年融资活动现金流净额出现5197.8万元缺口，较2019年骤降1721.7%，其主要原因是期内股东派息约5250万元。这是近三年来唯一一次派息，派息额约是当期净利润的1.47倍。
（图片来自招股书截屏）
值得注意的是，员工成本是迪赛基业业务营运产生的最大成本。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，其分别录得员工成本1.27亿万元、1.26亿元及1.13亿元，占相应年度收益的56.2%、68.3%及55.0%。
（中华网财经综合 文/刘星）
