祥生控股2020年溢价拿地致增收不增利 仍踩中两红线冲规模

中华网财经3月29日讯：对于祥生控股集团发布的上市后首份财报来说，“三道红线”始终是待解的难题。

据祥生控股集团3月26日公布2020年年度业绩（下称“年报”）显示，2020年，公司实现营业收入人民币466.4亿元，同比增长31.3%；净利润人民币30.5亿元，同比下降4.8%；核心纯利人民币31.0亿元，同比下降3.2%。

高溢价拿地致增收不增利

截至2020年12月31日止年度的毛利约为人民币84.34亿元，同比减少0.5%，毛利率为18.1%，同比减少5.8%，原因是确认项目土地成本较高。

此外，公司核心纯利为30.97亿元，较2019年同期下降约3.2%；核心纯利率约为6.6%，较2019年减少2.4个百分点。

就项目成本较高而言，中华网财经获悉，在2020年乃至今年祥生控股集团曾多次高溢价拿地，不完全统计如：

2020年2月7日，祥生以上限价14.25亿元+竞配人才住房面积51730平方米竞得绍兴诸暨一宗商住地。地块历经7个半小时、532轮报价，溢价率34.94%。

2020年12月22日，祥生控股经过336轮竞价，以杭州星扬企业管理为主体，拿下衢州柯城区花园街道道士田铺-2号地块，溢价率71.79%。

今年3月24日，祥生地产旗下公司历经131轮竞价，以“触顶价”31.11亿元竞得浙江绍兴一宗地块，溢价率约33.2%，竞配公共租赁住房面积1.9万平方米。

增收不增利或许年报数据是有力的体现，祥生控股集团拿地偏激进的且溢价颇高。

同时值得一提的是，2020年祥生控股财务收入大幅减少。年报显示，祥生控股财务收入主要包括银行存款利息收入。集团财务收入由2019年的1.52亿元减少至2020年的7580万元，减少幅度为50.1%。祥生控股方面表示，这主要由于2020年确认来自联营公司及合营企业利息收入减少所致。

仍然踩中“两道红线”、债务总额同比增长61.9%

年报显示，2020年，祥生剔除预收账款的资产负债率为82.4%，现金短债比为1.1，净负债率为136%，实现了净资产负债率“三连降”的祥生，脚下仍然踩着“两道红线”。

2020年，祥生控股融资成本由2019年的7.78亿元增加至2020年的11.13亿元，主要由于债务总额由2019年的285.27亿元增加至2020年的461.77亿元，增长幅度为61.9%。

2020年合约销售同比增加25.1%

年报显示，2020年，集团实现归属集团权益的合约销售人民币781.68亿元，同比增加25.1%，主要由于泛长三角区域（包括上海市、江苏省、山东省、安徽省及江西省，但不包括浙江省的中国地区）销售增长快，项目数量增加。

集团归属本集团权益的合约销售建筑面积为5,672,190平方米，较2019年的5,531,982平方米增加2.5%；集团2020年的合约平均售价为人民币13,781元/平方米，较2019年的人民币11,297元/平方米增加22.0%；浙江省、泛长三角区域及其他区域（指浙江省及泛长三角区域以外的中国区域，包括湖北省、湖南省、内蒙古自治区、福建省及辽宁省）归属集团权益的合约销售额分别占集团于2020年权益合约销售总额的约68.7%、22.8%及8.5%。

总土储2330万方、布局具有一定优势

土地储备方面，2020年，集团新增土地储备46宗，总占地面积为2,740,232平方米，应占总建筑面积6,962,402平方米。2020年集团新进入合肥、南昌及南通等城市，全国化布局进一步深入。截止2020年12月31日，集团应占土地储备总量2330万平米，其中泛长三角区域900万平米，浙江省1120万平米。

在年报中，祥生控股方面表示，集团始终坚持区域化聚焦深耕的发展战略，自2016年起实行“1+1+X”扩张策略，坚持立足浙江省，深耕长三角，选择性布局具备高增长潜力的城市。

值得一提的是，公开信息显示，祥生控股董事会主席陈国祥曾在去年上市时表示，公司将凭借多元化的产品与服务，以规模为基石，以品质为要求，在经验丰富的管理团队带领下，精益求精，稳步向前。由此可见，规模，无疑仍是祥生控股未来一段时间的追求目标。

（中华网财经综合 文/刘星）