中亿基业赴港IPO：净利润8.427亿收入不稳定 与万科战略合作
中华网财经5月14日讯：一家总部在宁夏银川，与万科有着紧密战略合作、业务覆盖宁夏、青海、陕西、内蒙古和四川等7个省市的开发商——中亿基业控股有限公司（下称“中亿基业”）在5月11日向港交所递交了招股书，国泰君安国际为独家保荐人。
若顺利完成IPO，中亿基业有望成为宁夏首家在香港上市的房地产企业。
前身为宁夏中房实业
招股书显示，中亿基业的名字并不为业内所熟悉，但在招股书中，披露了与知名中房集团之间的关系，并强调与万科战了合作关系以及业务关系。
招股书显示，中亿基业历史可以追溯至1991年中房集团银川房地产开发总公司的成立，即宁夏中房实业的前身，主要从事（其中包括）物业开发、物业管理以及提供养老及教育服务等业务。据中国有关部门的批准，中房银川总公司进行了企业改革，于1994年改制为一家有限责任公司宁夏中房实业。自此，宁夏中房实业开始在宁夏回族自治区银川市开发住宅物业。
截至2020年3月底，中亿基业拥有合共30个处于不同开发阶段的物业开发项目，应占总建筑面积为651.67万平方米，覆盖宁夏回族自治区、青海省、陕西省、内蒙古自治区及四川省的7个城市，30个项目中其中有28个均位于西北部。
与万科战略合作
招股书中特意强调与万科的战略合作关系。自2017年9月28日，中亿基业和万科成立了中房万科实业，初始注册资本为1亿元。具体而言，中房万科事业分别由万科（成都）企业有限公司、宁夏中房实业及独立第三方深圳花银（于中房万科实业的股权除外）分别拥有40%、40%及20%股权。
截至2021年3月31日，中房万科实业拥有总建筑面积为338.96万平方米的11个开发项目，包括2个城市。中亿基业认为，与万科集团的业务伙伴关系将继续在未来发展中发挥宝贵作用。
方陆及其配偶间接持股42.91%、行业渊源颇广
此外，招股书显示，中亿基业的董事会主席名为方陆，58岁。其与配偶张岷，以及全资拥有的MSmart International持有公司股份42.91%。
其他董事局成员还包括执行董事兼总裁张君，执行董事兼副总裁王小平、非执行董事朱瑜，以及三位独立非执行董事——冯仑、欧阳宝丰、路林。
公告显示，董事会主席方陆于2000年8月加入集团前，于1992年3月至1994年5月，曾担任银川高新技术产业开发区的主任助理，后任副主任，主要负责产业开发区的整体经济发展及招商引资工作。
于1994年6月至2000年7月，方陆担任宁夏爱华建筑装饰工程有限公司的总经理，主要负责监督业务发展、项目管理及员工管理；于2000年8月至2010年11月，其担任中亿基业总经理兼副主席，主要负责监督经营管理及业务发展。
相较于方陆，独立非执行董事冯仑在地产界可谓无人不知，其一手建立的万通以及“万通六君子”的故事可以说伴随着中国房地产行业的发展。
招股书指出，另一位欧阳宝丰的知名度虽然比不上冯仑，但也是房地产资深业内人士，其2007年至2011年担任宝龙地产首席财务官，目前还在弘阳地产、中梁控股、新力控股、正荣服务、上坤地产等最近两三年先后登陆港交所的地产或物业公司担任独立非执董。
收入不稳：收入、净利润复合年增长率分别为50.0%、52.0%
业绩方面，招股书显示，2018-2020年，中亿基业收入分别为人民币25.037亿元、人民币21.251亿元及人民币56.358亿元，复合年增长率为50.0%；净溢利分别约为3.646亿元、5.148亿元、8.427亿元，复合年增长率52.0%。
具体而言，中亿基业物业开发及销售收益由2018年的人民币24.79亿元减少至2019年的人民币20.75亿元，中亿基业表示原因是于2019年并无交付任何新的大型项目，交付总建筑面积由36.87万平方米减少至29.59万平方米。而2020年，物业开发及销售收益为人民币55.38亿元，主要是由于在2020年交付五个新的大型项目。
交付物业的平均售价由2018年人民币6725元/平方米，增长至2019年7011元/平方米，并于2020年维持稳定于人民币6965元/平方米。
毛利率为三年最低、经营现金流为负
从毛利率方面看，2018-2020年，中亿基业毛利率发布为34.8%、39.1%、31.8%。中亿基业称，2020年毛利率同比下降的原因是去年新项目交付大部分为优质室内装修工程，从而增加了开发成本及降低了毛利率。
从借贷总额看，2018-2020年，中亿基业借贷总额分别为13.12亿元、13.51亿元、19.19亿元。其中，一年内需偿还银行贷款为4.85亿元，一至两年内应偿还的银行贷款为4.19亿元，三至五年应偿还银行贷款为3750万元。截至2020年12月31日，中亿基业加权借贷利率约为7.3%。
从现金方面看，2018-2020年，中亿基业现金及现金等价物分别为14.59亿元、10.03亿元和23.37亿元。但经营现金流方面，2020年由正转负至-9.33亿元。
截至2018年、2019年、2020年12月31日，中亿基业资产负债率分别约为88.66%、91.68%、91.84%。
土地方面，截至2021年3月31日，中亿基业应占总土地储备为651.72万平方米，包括住宅物业及商业物业。
（中华网财经综合 文/葛亮）
