凭合作开发跨入“千亿”的新希望地产：之前项目被曝使用“瘦身钢筋”

中华网财经5月25日讯：在“三条红线”下房企融资增幅受控于其自身债务的增长，拆分物业平台上市成了众多房企的必选项。5月25日，新希望服务正式登陆港交所挂牌买卖，这对于销售规模在2020年破千亿后的新希望地产来说，融资渠道有望进一步拓宽。

销售规模总负债均破千亿

资料显示，成立于1998年的新希望地产，早期主要依托新希望集团体制发展，直到2013年，其销售额也仅仅20亿元左右。2014年，刘永好指派并无地产经验的张明贵出任新希望地产掌门人。此后，新希望地产以大跃进式的步伐开始扩张，并在2020年销售规模一举突破千亿大关。

值得一提的是，在2020年销售破千亿的同时，新希望地产总负债也突破千亿大关。中华网财经从四川新希望房地产开发有限公司2020年公司债券年度报告获悉，截止2020年末，新希望地产总资产为1437.59亿元，较上年末同比增长24.02%；总负债1113.89亿元，较上年末同比增长23.58%；净资产323.7亿元，较上年末同比增长25.57%；资产负债率77.48%，同比微降0.36个百分点。

图为新希望地产2020公司债年报截屏

房地产板块毛利率下滑近2个百分点

此外，新希望房地产整体毛利率走低。据新希望房地产2020年公司债券年度报数据显示，期内，收入占比95.26%的房地产销售板块毛利率为24.48%，较上年同期下降1.95个百分点。

图为新希望地产2020公司债年报截屏

销售规模千亿背后其权益占比低

“虽然新希望地产销售规模破千亿，其背后权益占比并不高”，行业人士表示。中华网财经从中指研究院发布的《2020年中国房地产企业销售业绩TOP100》与《2020年中国房地产企业销售权益TOP100》数据了解到，2020年新希望地产销售额1033亿元，行业排名第39；权益销售金额550亿元，行业排名第49。由此计算，新希望地产的销售权益占比为53.24%，而行业数据显示，大部分千亿规模以上的房企，销售权益占比都在70%以上。

为规模大扩土储不乏高溢价拿地

从上述权益占比看，新希望地产在走着一条通过合作开发来达到销售规模破千亿的路。尽管时任新希望地产总裁张明贵一直对外强调新希望地产“不以规模为导向”，而其在土地市场的表现，却丝毫不能掩饰新希望地产对规模的渴望。

据不完全统计，2017年初，新希望地产土地储备总建筑面积为178万平米，两年后，猛增到了908万平米，到了2019年底，突破1000万平米，达到1057万平米。

另外，在新希望地产所拿地块中，也不乏“高溢价率”地块，因此公司也被外界贴上“激进”的标签。如，2018年3月，新希望以25.11亿总价、楼面价21444元/平方米、溢价率40%拿下杭州一块地，首次进入杭州市场。在2019年12月，新希望地产经过39轮竞价，以15.1亿、溢价33.6%拿下佛山大良江景地，首次进入佛山市场。在2020年3月29日，新希望以53.2亿的代价，力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企，在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地，首次进入南京，楼面价为22628元/平方米，溢价率为28.8%。在2020年9月2日，新希望地产溢价率63%竞得的佛山地块。此外，今年，联合华宇、金科拿下的重庆大渡口地块，溢价率为71.2%。

据中指研究院发布购地排行榜，新希望地产2020年拿地金额250亿元，排名40，拿地面积248万平米，排名69，拿地均价为10081元/平米。而在今年前4个月拿地金额71亿元，行业排名第37，拿地面积61万平米，排名72，拿地均价为11639元/平米。今年内拿地单价较上年拿地均价超出1558元/平米。

虽然短期内规模得到扩大，但新希望地产在盈利方面表现得并不理想，2017年至2020年，新希望地产毛利率为35.64%、27.81%、27.44%及25.34%，2020年毛利率较四年前已下降了10.3个百分点。

“沉重的”32亿元永续债

在总体债务方面，随着整体业务规模急速扩张，新希望地产负债也迅速提升，2015年其有息负债为94.34亿，到了2020年上半年达到了352.11亿。截止2020年末，新希望地产有息借款总额365.49亿元。在“三道红线”方面，新希望地产位居“绿档”，2020年末净负债率为66%，剔除预收后的资产负债率为66.5%，现金短债比为1.96。

新希望地产的永续债在不断走高，2018-2020年底分别为6亿元、11亿元和32.68亿元。

图为新希望地产2020公司债年报截屏

项目使用“瘦身钢筋”

在规模不断突破的同时，新希望地产旗下产品的质量也受到拷问。公开资料显示，新希望地产和金地集团分别持股50%的温州诚裕置业有限公司开发的学院十一峯项目，今年2月以来，该项目曝出“8号楼地下室钢筋瘦身”等问题。后续，项目所在的鹿城区住建局在3月份委托浙江省建筑科学设计研究院建筑设计院(质检站)进行随机抽样检测。据检测报告显示，该工程存在地下室地库楼板装修面层光圆钢筋直径未达到要求和局部钢筋未满铺的问题。随后专家意见，准业主反映的“瘦身”钢筋属于地下室装饰面层钢筋，其主要作用是防止地下室面层开裂，就技术层面不会造成建筑结构安全问题，但是违反了按图施工的相关法规要求，目前已启动处罚程序。

此外，南宁新希望锦官城一期业主在人民网地方领导留言板发文，称刚交付不久房子就出现漏水等问题；在第三方互动平台上，新希望温州白麓城项目被曝鼓包、构造柱移位等多个质量问题。

有业界人士对中华网财经表示，或许对于新希望房地产，就像坊间消息称“对于集团来讲，地产只是很小一个模块，老板刘永好从来不给地产站台”，但有关质量的问题，大到关乎生命安全、小到关乎消费者日常使用服务，这都是作为一个有责任、有担当的企业受益者、管理者应该去为之站台的关键之所在。

（中华网财经综合 文/散水）