大白楼市

石榴投资赴港IPO:往期,我们维持大量借款以为经营提供资金

2021年06月02日 10:42 来源:中华网财经
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中华网财经6月2日讯:自2016年由“北京华美乔戈里实业发展有限公司(即K2地产)”变更为“石榴置业集团股份有限公司”,公司完成股份制工商变更登记开始,一度被市场猜测为IPO前奏,后来坊间便有了“石榴不上市”一说,而在5月的最后一天该公司迈出了上市关键一步。

为何突然要急于上市?招股书中石榴投资坦言,于往期记录期间,我们维持大量借款以为经营提供资金。

具体,据港交所5月31日晚间披露信息显示,石榴投资集团有限公司(简称石榴投资)正式递交上市招股书,而石榴置业集团有限公司(简称石榴置业)作为石榴投资间接全资附属公司在其中。招股书披露,此次上市建银国际为独家保荐人。

石榴投资赴港IPO:往期,我们维持大量借款以为经营提供资金

续八年位列“中国房地产开发企业100强”

中华网财经从石榴投资招股书了解,对于石榴投资的介绍披露显示,其为总部设于北京大型物业开发商,策略性地专注于在中国选定地区开发优质住宅物业。公司拥有逾12年经验,已扩充营运至中国具有庞大增长潜力的地区,包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。于2014年至2021年连续八年位列“中国房地产开发企业100强”之一。

公司策略性地专注于向首次购房者、首次及后续改善型购房者及高净值客户提供优质及多元化的住宅物业,提供三个住宅物业系列以满足目标客户不同需要及喜好。春江系的特性为高功能性、具成本效益及有效运用空间。府系的特性为整合智能及高科技家电,具有现代化城市设计。院系的特性为独特及豪华的个人化设计,结合自然与人造景观。

规模现状1:86个项目总建筑面积919万平米

截至2021年2月28日,石榴投资有86个处于不同开发阶段的物业开发项目,其中82个项目由附属公司开发,4个项目由合营企业及联营公司开发。公司物业开发项目总建筑面积为9,193,787平方米,包括(i)已竣工项目的可供出售建筑面积、可供租赁建筑面积及物业投资建筑面积1,946,668平方米;(ii)开发中物业的规划建筑面积6,388,336平方米;及(iii)持作未来开发物业的估计建筑面积858,782平方米。

规模现状2:业务南下

而数据显示,在石榴投资的主要布局地区中,大本营所在的京津冀地区,过去三年收益占比从41.7%降低至20.2%,大湾区则从49.5%降至17.5%,取而代之的是长三角地区占比从0.3%跃升至54.0%,反映公司明显呈现“东进”的投资趋势。

股权构成:实控人崔巍+总裁桑春华+投资人陈健勇

石榴投资赴港IPO:往期,我们维持大量借款以为经营提供资金

此前媒体披露,石榴置业进入2021年后进行了数轮股权层面的挪腾动作。其中便包括北京安纳托利亚将持有石榴置业的股份,以1.49亿元价格转让给北京卡达普。此后卡达普将所持股份又转让予岷江科技,实控人仍为崔巍、桑春华。至5月13日,岷江科技大股东发生变更,太行山信息咨询成为第一大股东。

据最新招股书,上市主体名称为石榴投资集团,石榴置业为其在境内的唯一平台,创始人、董事长崔巍持股石榴投资集团57.42%,总裁桑春华持股41.58%,两人合计持股99%,这次上市成了董事长与总裁的独角戏

此外,石榴投资此次上市还引进了一位投资人股东陈健勇。

资料显示显示,陈健勇是一名在中国健康行业经验丰富的投资者,为柏年康成健康管理集团有限公司的最终实益拥有人之一,其与桑春华于2015年前后出席长江商学院讲座时结识。

毛利率骤降11.2个百分点


石榴投资赴港IPO:往期,我们维持大量借款以为经营提供资金

财务数据方面,2018-2020年,公司收益分别为人民币99.37亿元、80.31亿元及122.65亿元,和大部分房企类似,物业销售仍是主要贡献来源,占比最高达97.3%;年度净利润分别为人民币15.84亿元、7.18亿元及11.31亿元;年度毛利率分别为34.1%、34.1%及22.9%,值得注意的是2020年毛利率突降11.2个百分点。另外,三年对应净利润率则分别为15.98%、8.66%及9.26%。

债务高企

除了毛利率下滑,债务方面不容乐观。过去三年该公司净资产负债率分别为1.8倍、1.4倍及0.9倍资产负债比率则为1.9倍、1.7倍及1.2倍。但从现金情况看,2020年底公司现金及现金等价物约49.87亿元,相比之下仅公司债券一年内便需偿还11.54亿元。

随着债务显现及融资环境紧迫感,据媒体不完全统计,石榴置业自去年10月以来已鲜有公开拿地,也一改此之前拿地“黑马”的印象。

“地王”后遗症

对于石榴投资起家,资料显示,石榴投资发家于北京通州的石榴置业曾一直深耕通州,公司早年间在土地市场上颇为高调,曾接连在北京、上海两地拿下多宗地王,坊间素有“京沪地王”的称号。曾分别在固安、北京、南通、清远、南京、温州等地拿地而被外界称之“黑马”的印象。

招股书进一步披露显示,毛利率及净利率的下滑同样与行业有关,由于过往土地收购成本增加,物业销售的整体成本上涨,使得销售毛利率减少,尤其是住宅物业。以2020年为例,石榴投资的物业销售成本同比接近翻倍,其中建筑成本占比42.7%,土地收购成本占比47.1%。同时,石榴投资的资产回报率从2018年的2.4%降至2020年的1.3%,股本回报率则从12.4%降至7.9%,反映经营的效率出现下滑。

对于2019年收益下降,石榴投资表示,主要因物业项目售价一般相对较高的地区(如大湾区)的已确认建筑面积及相关收益减少。对于石榴投资而言,如何降本增效,向管理要红利,毫无意外也是管理层所需考虑的严肃问题。

违规累计已被罚1560万

此外,石榴集团在招股书中披露,其在过去的几年期间存在若干不合规事件,预售所得款项相关事件、有关施工及╱或竣工延迟相关事件、建筑相关事件、销售相关事件等。其中,建筑相关事件具体包括:于相关建筑规划获相关机关审批前开始施工;执行施工的方式与获预先批准的建筑规划并不一致;于消防安全检验及向消防部门备案前交付物业等,其项目公司合计被罚款980万元。同时,石榴集团还有11个项目公司经历若干销售相关事件,包括刊登不当及虚假广告,当中具有关于定价及物业的误导性资料;于取得必要批准前推行户外广告活动;未能遵守房地产营销的内容规定等,合计被罚款580万元。

石榴投资赴港IPO:往期,我们维持大量借款以为经营提供资金

融资成本居高:平均融资成本8.4%最高达11.5%

融资结构方面,截止今年3月底,石榴投资未偿还信托融资总额为人民币91.96亿元。而2018-2020年及2021年一季度,该公司总借款分别为294.56亿元、272.70亿元、248.32亿元及229.41亿元。过去三年间,银行借款、信托融资及公司债券的加权平均实际利率分别为8.2%、8.9%及8.1%,处于行业中高水平,若经营不改善,融资成本还有增加的压力。

值得一提的是,石榴投资集团在2021年3月31日后签订了一份总金额为8000万元及利率为9%的银行贷款作为借款,同时也签订了3份13.3亿元的融资协议,年利率在7.1%-11.5%之间

融资方面,对于石榴投资也与非上市企业的做法别无二致,内部融资通过预售及销售所得款项用于业务运营及偿还债务,外部债务则主要依靠银行借款,并在日常业务过程中与信托、资管公司及融资平台以及其他金融合作企业订立融资安排,另外再发行公司债券以满足需求。

披露:“往期记录期间,我们维持大量借款以为经营提供资金”

根据此前石榴置业集团发布的年度债券公告,截至2020年底,公司总资产884.8亿元,全年营业收入119.3亿元,同比增长54%;归属母公司股东净利润7.4亿元,同比增长8.6%。其中,房地产销售为公司主要收入来源,占主营业务收入97.2%以上。截至2020年底,公司的资产负债率81.44%,同比下降1.49个百分点。

通过IPO募集资金来缓解石榴投资经营的紧迫性已显现,石榴投资在招股书中坦言,“于往期记录期间,我们维持大量借款以为经营提供资金。

石榴投资赴港IPO:往期,我们维持大量借款以为经营提供资金

对于石榴投资上市进程中华网财经将持续关注!

(中华网财经综合 文/非鱼)

(责任编辑:CF006)