中骏商管通过聆讯：信贷风险与母公司有关 后者3年以上还款占比高达46%

中华网财经6月7日讯：据悉，6月6日，中骏集团旗下物业管理业务中骏商管已通过联交所上市聆讯。此前外媒消息称，中骏商管相信最快将于6月7日开启路演，IPO预期目标集资额约为3亿美元。

中骏集团控股：每持有33股可认购1股中骏商管预留股份

此前，中骏集团控股6月4日晚间在港交所公告称，建议分拆中骏商管于联交所主板独立上市；合资格股东于优先发售（倘进行及于进行时）中获得预留股份的保证配额基准为合资格股东于记录日期（即二零二一年六月十五日（星期二）下午四时三十分）每持有33股股份的完整倍数可认购一股预留股份。

在管面积1620万方

据聆讯后资料集显示，截至2020年12月31日，中骏商管在中国18个省、市及自治区的54个城市拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米及总签约建筑面积约为3660万平方米。在管总面积为中国商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名第15位。

其中，商业物业组合在管面积98.98万平方米，涉及北京、上海、泉州、厦门等地10个项目，如北京CBD中骏世界城、上海中骏广场等。

商管收入占比提升至46.3%、住宅管理收入占比下降至53.7%

收入方面，中骏商管收入由2018年的3.97亿元增长至2020年的8.05亿元，净利润由2018年的3480万元增长至2020年的1.63亿元。其中，商管收入由2018年的1.52亿元增加至2020年的3.73亿元，占物业总收入的比例从38.4%上升至46.3%。而住宅管理收入占物业总收入的比例则从2018年的61.6%下降至去年末的53.7%为4.32亿元。商管收入占比逐年增长。

净利润率提升至20.2%

2018年-2020年末，净利率由8.8%提升至20.2%，由于净利润增加公司股本回报率也有此前的12.3%提升至30.2%。

过于依赖母公司

值得注意的是，与大多数未上市或刚上市的物业公司一样，中骏商管亦存在过于依赖母公司的问题。

截至2020年末，中骏商管住宅部分由中骏集团开发和共同开发的，占住宅物业管理服务分部总收益约97.7%，商业部分的数据则为99.4%（如下图）。因此，中骏商管已提出，要通过收购和外拓获取更多第三方的在管面积。

开业前管理服务推高整体毛利率，其持续性无法保证

同时，作为中骏集团扩大购物中心组合战略的一部分，中骏商管从2019年开始提供购物商场的开业前管理服务。资料显示，该服务内容主要包括市场研究及定位、前期咨询及规划、建筑设计咨询，为业主的商业物业建设开业提供一揽子服务。

这部分收入方面显示，从2019年到2020年末，中骏商管利用该服务获取了12个项目，以此产生的收入毛利率68.6%（2020年末数据）。期间，开业前管理服务占商管收入的比重亦从10.1%上升到24.1%，据此商管收入毛利率也从51.3%推高至59%。与之对比，住宅部分物管收入去年毛利率仅31.6%。

资料显示，开业前服务费主要来自中骏新开业的项目，这与中骏商业项目开拓节奏相关联。对于此部分收入、毛利率的可持续增长中骏商管表示，“然而，我们无法控制中骏集团的管理战略，亦无法控制影响其业务经营及财务状况的宏观经济或其他因素。我们无法保证中骏集团将能够按计划扩大其购物商场组合，这可能对我们开业前管理服务业务的增长及可持续性有不利影响。此外，我们无法向阁下保证我们的一般开业前管理服务业务（包括中骏集团、其合营企业及联营公司，以及独立第三方的业务）将按预期增长，或倘证明该业务无法持续增长后未来将不会倒退，这或会对业务的整体毛利率造成负面影响。因此，我们无法保证能够或根本不能维持开业前管理服务的增长及盈利能力，这可能对我们的业务、财务状况及经营业绩带来重大不利影响。”

2020年新开14座购物中心未完成拓展目标

实际中骏集团对于开拓商业项目的雄心与完成结果又怎样呢？据公开报道显示，黄朝阳的儿子、公司助理总裁黄伦此前曾对外表示，至2025年，公司将布局100座购物中心，租金目标45亿元。同时，公司还将布局20万间长租公寓，届时长租公寓资产规模将至600亿元，租金规模将至100亿元。

中华网财经从中骏集团2020年年报中了解到，有关商业管理及住宅物业管理业务的数据显示，2020年新增项目中，14个为世界城购物商场项目，未完成去年拓展目标。

信贷风险：面临与中骏集团有关的信贷风险

据聆讯后资料集中，对于存在的信贷风险，中骏商管表示，“我们的信贷风险主要来自贸易应收款项、其他应收款项以及现金及银行结余。由于现金及银行结余主要存放于国有银行及其他中型或大型上市银行，故我们预期不会面临有关现金及银行结余的重大信贷风险。我们预期将不会因该等交易对手方不履约而产生任何重大损失。”

“中骏集团为我们的最大客户，因此我们面临与中骏集团有关的信贷风险。我们预期与贸易应收款项及应收中骏集团款项相关的信贷风险较低，因为我们认为中骏集团具有强大的能力履行近期的合约现金流量义务。”

中骏集团债务结构优化依旧不可忽视

实际上中骏集团的相关信贷风险怎样呢？总负债方面数据显示，2017年-2020年，中骏集团控股负债合计分别为，496.17亿元、793.51亿元、1190.96亿元、1314.62亿元四年来负债上涨了164.95%，且债务在2019年率先比销售额提前破千亿元。

中华网财经此前报道，虽然中骏集团整体债务情况有所缓解，但是，对债务结构的优化依旧不可忽视。据中骏集团发布的2020年年报数据显示，2020年中骏剔除预收账款货物资产负债率为68.7%，净负债率进一步降低至59.2%，非受限现金短债比为1.3倍，期内实现三道红线全面达标；平均融资成本下降至6.5%。

而另一方面，年内中骏EBITDA覆盖率约2.5倍，总债务对EBITDA的比率改善至5.8倍；未来一年内还款占比少于30%，三年以上还款占比仍高达46%。

募资用于收并购扩大规模等

对于IPO所得款项用途，中骏商管为透露具体比例，此次IPO所得款项净额将用于战略收购及投资其他物业管理公司及服务提供商，以扩大业务及多元发展服务种类；将用于投资科技，以改善服务质量、客户体验和参与度并提高运营效率；用于扩展价值链上业务，并多元发展增值服务种类；用于吸引、培养和挽留人才以支持发展；用于一般业务用途及用作营运资金。

此外，最新资料显示，2021年初至今，中骏商管已就5项商业物业、14项住宅物业签定管理协议。其中一项商业物业由独立第三方开发，总签约建筑面积约7.8万平方米；两项住宅物业由独立第三方开发，总签约建筑面积为12.47万平方米。

据透露，中骏商管亦正在磋商管理位于海峡西岸经济区并由独立第三方开发的五项住宅物业。另外，中骏商管亦提到，将伺机拓宽在管物业组合的范围，如拓展到工业园及公共设施，切入城市服务。

（中华网财经综合 文/刘星）