力高健康生活赴港IPO：资本负债比率3.8% 康养新业务投资或根本无法收回

中华网财经6月10日讯：力高集团旗下物业管理业务平台力高健康生活有限公司（下称“力高健康生活”或“公司”）在6月9日向港交所递交了招股书，农银国际为独家保荐人。

早在今年5月份，力高集团旗下物业管理公司优居美家经历一系列人事变动，外界已经有声音认为这是分拆上市的前奏。彼时力高集团董事会主席黄若虹对媒体表示：“对于分拆上市，公司对于未来资本市场的进一步运作持开放态度。”

由传统物业、康养两大业务板块构成

中华网财经翻阅招股书了解到，高健康生活为江西省领先的全国知名综合物业管理服务供应商，服务网络涵盖长江三角洲、大湾区、环渤海区及华中地区等具有策略意义的核心区域。

业务构成方面，力高健康生活目前最主要包括三条物业公司最传统的业务线：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务提供服务。管理类型也算齐全，包括住宅物业及非住宅物业，主要涵盖商用物业（如写字楼及商业街）及公共设施。

但正如公司名称所显示，力高健康生活的业务板块分为两大部分，其一为以优居美家为品牌的传统物业管理部分，其二为以怡邻健康为品牌的康养部分。

物管“小弟”：在管面积1350万方

截至2020年12月31日，力高健康生活在管项目总计86个，在管总建筑面积1350万平方米；同时，该公司已订约管理位于中国11个省、市及自治区的21座城市的117个项目，合同总建筑面积为2010万平方米。

中华网财经获悉，据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。

由此可见，从规模上来看，力高健康生活的在管面积仅为2020年40家在港物业服务上市公司的12%，规模上仅能算物管“小弟”。

黄若虹兄弟共持股68.55%

招股书披露，从公司组建角度，力高健康生活的历史最早可以追溯到2008年，该上市境外实体成立则是今年内的事情。经过一系列收购重组，力高健康生活在不久前2月10日正式成立，并由力高地产持有100%股权。重组后股权结构为黄若虹持股39.06%、黄若青个人及其家族信托共持股29.49%、其他公众股东持股31.45%。

营收规模小：仅为港股上市40物管企业营收均值的7.6%

具体业务方面看，力高健康生活的康养业务划分到社区增值服务部分，主要以怡邻健康中心为载体，提供社区康养服务，涵盖了社区医疗、长者照护、营养膳食、长者学院、邻里活动等。

收入方面，2018-2020年，力高健康生活营收1.24亿元、1.81亿元、2.22亿元，复合年增长率为40.6%。其中，物业管理服务营收占总营收比为61.4%，非业主增值服务营收占总营收比为27.6%，社区增值服务营收占总营收比为11%，上述三类收入2020年分别为1.36亿元、0.61亿元、0.24亿元。

数据显示，2020年，港股上市的40家物业服务企业营业收入合计达1222亿元，同比增长39.8%，营业收入均值30.6亿元，较上年增加8.7亿元；毛利润353.9亿元，同比增长53.2%。

从营收看，力高健康生活仅为2020年，港股上市的40家物业服务企业营收均值的7.6%。

毛利率34.7%：高于2020年在港物业上市公司毛利率均值6.1个百分点

盈利能力方面看，力高健康生活2020年2.22亿元收入中，毛利为7680万元，总体毛利率为34.7%。其中，物业管理服务毛利3821万元，毛利率28.1%；非业主增值服务毛利2734万元，毛利率44.7%；社区增值服务毛利1125万元，毛利率46%。

社区增值服务收入还未体现出康养服务的重要性，而公用区域管理服务收入占社区增值服务收入86.3%，其余几大收入来源则是停车场销售代理服务、拎包入住服务、家居生活服务。

据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%。

从毛利率看，力高健康生活高于2020年在港物业服务上市公司毛利率均值6.1个百分点。

资本负债比率3.8%

主要财务比率指标看，2020年，股本回报率降至三年新低36.7%、总资产回报率降至12.2%、流动比率降至1.2倍、资本负债比率高达3.8%。

对于资本负债比率，招股书中力高健康生活表示，在2020年公司借款460万元，用于医疗设备购买。

收益依赖母公司

招股书披露风险提示：力高健康生活于往绩记录期物业管理服务的主要部分收益及非业主增值服务的绝大部分收益乃来自力高集团所开发物业提供的服务。

于往绩记录期，力高健康生活自物业管理服务所得收益的主要部分乃来自就力高集团所开发物业提供的服务。数据显示，2018-2020年，就力高集团所开发物业有关提供物业管理服务所得的收益分别为人民币7990万元、9780万元及1.23亿元，占公司物业管理服务所得收益的96.7%、93.4%及90.4%。同期，公司亦自力高集团作为客户的非业主增值服务分别录得收益约人民币2070万元、4650万元及5370万元，分别占公司同期自非业主增值服务所得收益约100.0%、94.7%及87.7%。

来自第三方的收费偏低

从物业在港面积看，截至去年的数据，力高集团及其联系人开发的物业，占力高健康生活在管面积的91.4%。

值得注意的是，除来来自关联方的收入也占大头外，来自独立第三方所开发物业的物业费通常也偏低，2020年数据只有1.2元/平方米，而力高集团物业收取的物业费为1.7元/平方米。但大力拓展第三方业务是物管公司走向市场化的必经之路，因此，去年12月力高健康生活收购了一间名为芜湖森林的公司，新增了25个在管总建筑面积约450万平方米的项目。

截至目前，力高健康生活已经拥有由独立第三方物业开发商开发的46个总订约建筑面积约650万平方米的项目，占公司已订约建筑面积的约29.7%。

收款难度逐年加大：物业管理费收缴率下降至81.3%

招股书披露风险提示：公司未必能向业主、住户及物业开发商收取物业管理费，并可能产生贸易应收款项及应收票据减值亏损。力高健康生活向业主及住户（尤其是在空置率相对较高的小区）收取物业管理费时可能会遇到困难。我们无法向阁下保证我们的收费措施将会奏效或能使我们准确预测未来的收缴率。

资料显示，在贸易应收款项减值拨备前，2018年、2019年及2020年12月31日止，年度的贸易应收款项分别为人民币2410万元、人民币4830万元及9430万元。其表示，“贸易应收款项及应收票据于往绩记录期的增长乃主要由我们的业务扩张所致。”

2018-2020年，公司的贸易应收款项平均周转天数分别为64天、73天及117天。同年，物业管理费收缴率分别为83.0%、81.6%及81.3%。

对于康养新业务前期投入大、可能无法实现盈利目标

值得注意的是，对于康养新业务，招股书中，力高健康生活表示，公司目前有两间怡邻健康中心诊所在营，并计划在2023年前开设逾21间康养中心。因此，我们的怡邻健康中心业务相对较新，并仍在不断发展，我们无法向阁下保证我们将能按计划增加我们的社区医疗服务收益。怡邻健康中心业务的增长将开启我们开设新康养中心的能力，并提供高质量及有吸引力的诊所服务。这或会受到许多因素的影响，例如我们产生新物业管理委聘（扩大我们的客户群并支持开设新康养中心）的能力、我们聘用足够的高素质人员来开发及经营该等诊所的能力以及我们预测及了解患者需求的能力。我们无法向阁下保证业主、居民及其他潜在客户将使用我们的诊所。此外，中国的医疗保健市场正在吸引各种新参与者，我们无法保证我们将能与该等参与者竞争并获利，或根本无法获利。发展新诊所，尤其是于新市场中，可能需要大量时间、资源及资金，且可能无法实现盈利目标。我们无法向阁下保证我们于社区医疗服务的投资可及时收回，或根本无法收回，或该等产品的回报率可与其他业务活动相提并论。

此外，医疗保健行业在中国亦受到严格监管，且我们无法保证新的事态发展加大我们未来提供该等服务的难度，或要求我们作出变更，以降低我们诊所的吸引力或知名度。上述或须受中国规管许可证审批及重续的法律及法规所限，且我们无法向阁下保证我们可及时甚至根本无法取得或重续许可证。我们亦可能遇到技术问题、经营问题或物流问题，该等问题可能阻碍客户获得所需服务。还可能出现医疗事故投诉、数据泄露等事件或其他可能造成损害或对我们的产品或公司产生负面看法的事件。上述任何一项均可能对我们的声誉、业务、财务状况及经营业绩造成不利影响。

IPO募资用途

招股书中并未对此次IPO募资用途比例进行披露，具体用途包括，用于寻求选择性战略投资及收购机会，以扩大公司业务的规模和地理覆盖范围及扩展服务组合；用于升级公司的资讯科技基础设施及提升智慧社区管理；用于提升公司的生活管家服务，以提升客户体验及满意度；用于扩充公司作为健康管家的社区康养服务；及随着公司继续扩大业务范围及规模，用于一般业务用途及营运资金。

（中华网财经综合 文/散水）