中梁百悦智佳赴港IPO：净利润0.86亿 三年600倍高估值的物管“小弟”

中华网财经6月11日讯：近期，中梁因“商票逾期风波”，引发市场广泛关注。5月11日，一则“上海中梁地产集团旗下济南梁鼎置业商票到期，知情人士称兑付将打8折”的消息，引起市场关注，但之后被证明为不实消息。

在过去的一年，房企被“三道红线”遏制房企过度使用杠杆，而习惯了高周转的中梁在找钱这条路上大发商票。数据显示，在中梁2020年的财报中，优先票据一栏出现了大增，从2019年的13.78亿元，增长至2020年的73亿元，按年暴增了429.75%。

此外，分拆物业上市自然成了中梁拓宽融资的选项。就是在4月29日中梁旗下物管平台中梁百悦智佳服务有限公司（以下简称“中梁百悦智佳”）向港交所递交了招股书，华泰国际为其独家保荐人。

翻阅招股书获悉，中梁百悦智佳与今年早先几家已经递交招股书的物管企业没有太多差别基本存在规模小、营收依赖母公司、外拓能力不足够。除此之外，中梁百悦智佳还存在毛利率持续下降、盈利能力亟待问题。

杨剑持有79.94%的股份

从股权结构上看，中梁董事长杨剑通过自持及家族信托间接持有中梁百悦智佳79.94%的股份，绝对的实控人。此外，碧桂园物业香港持股6.24%。

三年内估值暴增超600倍

值得一提的是，该公司三年内估值暴增超600倍，也引发广泛关注。

此外，为获得更大估值，中梁百悦智佳引入碧桂园物业作为投资方。招股书中显示，为提高企业增值服务业务的运营效率和管理能力，中梁百悦智佳特地引进碧桂园物业香港作为企业策略投资者，并认为其是业务发展中的里程碑事件。

不仅如此，中华网财经在梳理股权结构时了解到，中梁百悦智佳在估值这条路上走出一条与别的物管平台不一样的路。如招股书披露，在2018年4月，中梁实控人杨剑对旗下公司进行了重组计划，将物业管理从中梁控股中分离出来，转让予上海良中也就是杨剑的私人公司，总代价不过500万元。

而在2020年1月份，公司高管李家城以1133万元的价格间接持股了公司约7.97%的股份，以上述方法计算，中梁百悦智佳估值1.42亿元；同年7月，Yung、 Jeffrey Yan-Leun以595万港元的价格入股1.87%成为中梁百悦智佳的战略投资方，此时再次估值已翻番至3.18亿港元。

此外，2021年3月30日，碧桂园物业香港以2.40亿港元获得中梁百悦智佳服务679股股份，约占公司已发行股本的6.24%。4月20日，上海中梁的注册资本增至1.3亿元。在公司股本未完全明晰的基础上，即使仅计算公司已发行股本，中梁百悦智佳服务的估值就已经高达38.39亿港元，按5月7日实时汇率计算，约31.93亿元。

规模“小弟”

规模及增长方面让人感觉在有益打造高增形象。招股书数据显示，中梁百悦智佳2018年在管面积为6.8百万平方米，2020年为20.1百万平方米，复合年增长率为769.3%；同期签约面积由23.9百万平方米增长至60.3百万平方米，复合年增长率为58.8%。

财务数据上表现为，公司收入由2018年的1.76亿元增长至2020年的7.04亿元，复合年增长率为100.2%；同期净利润由0.27亿元增长至0.86亿元，复合年增长率为79.9%。

不比不知道，中华网财经获悉，据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。

中梁百悦智佳复合增长各项数据虽亮眼，而整体规模看，实为物管“小弟”。

盈利能力下降：毛利率持续下降至28.4%

值得注意的是，中梁百悦智佳在经历高速发展后，不可避免的出现了利润下滑。公司毛利率从33.6%降至28.4%，下降了5.2个百分点；净利率从15.2%降至12.2%，下降了2.9个百分点。总资产回报率从40.7%下降至17.8%，下降22.9个百分点。

此外，2021-2020年，中梁百悦智佳陆续有30%（18.3百万平方米）合约面积到期，短期内还面临续约风险。

收益依赖母公司

招股书中，中梁百悦智佳表示，“我们大部分收益来自中梁控股集团，而中梁控股集团为我们的关联方且我们对其并无控制权。我们在2016年12月成立之初时主要向中梁控股集团提供增值服务，同时筹备开展经营物业管理及社区增值服务业务。因此，2018年及2019年的绝大部分收益来自非业主增值服务以及中梁控股集团。”

此外，于2018年及2019年，非业主增值服务的收益分别占同期我们总收益的99.9%及89.8%，而来自中梁控股集团的收益分别占同期非业主增值服务总收益的74.5%及69.3%。

在我们多年不断努力扩展市场及多元化客户后，我们在2020年大大扩展了业务，尤其是我们的物业管理及社区增值服务业务，分别占总收益的33.8%及19.0%。于2020年，我们物业管理服务合约的主要部分与管理中梁控股集团开发的项目有关及我们总收益的74.9%乃来自管理中梁控股集团开发的项目。于2020年，我们总收益的47.2%来自非业主增值服务，其中87.4%来自向中梁控股集团提供服务。

规模增长有赖母公司

招股书显示，截至2018年、2019及2020年十二月三十一日，中梁百悦智佳在管总建筑面积中100.0%、76.2%及66.3%是由中梁控股集团开发。此外，包括浙江天剑在内的独立开发商开发项目也为中梁百悦智佳的扩张输送了不少“规模”。

招股书披露，独立开发商开发项目在2019年贡献了149.7万平方米的在管建筑面积，实现收益189.2万元，占总收入的8.4%；2020年，独立开发商开发的项目实现4784.1万元，占比翻倍增长至20.1%，在管建筑面积也增长至553.4万平方米。

值得注意的是，资料显示，浙江天剑由温州市梁冠企业管理有限公司100%持股，目前最终受益人和实际控制人为中梁控股集团董事长杨剑的堂弟杨剑清，持股高达98%。

业界人士对中华网财经表示，即使是在物业上市处于热潮的2020年，物业上市破发也是常态。在去年第一服务、佳源服务、兴业物联等8支物业新股陆续在开盘后即遭破发，且破发率接近45%。头部物业早已布局完成，目前处于龙头物管大肆扩展期，被收购或许是一件不错的事。若要一意孤行上市，最终估值难免不尽人意。

（中华网财经综合 文/丁一）