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康桥悦生活通过聆讯:99.5%收入来自河南 关联方应收款占年营收超4成

2021年06月24日 10:25 来源:中华网财经
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中华网财经6月24日讯:自2月9日提交招股书以来已经过去了4个月10天,在6月23日,康桥悦生活集团有限公司(以称“康桥悦生活”或“本公司”)通过港交所上市聆讯,并披露聆讯后的资料集,建银国际为其独家保荐人。

康桥悦生活通过聆讯:99.5%收入来自河南 关联方应收款占年营收超4成

股权关系:宋革委为实控人其家族信托控股95%、张儒林持股5%

康桥悦生活通过聆讯:99.5%收入来自河南 关联方应收款占年营收超4成

康桥悦生活的关联地产公司则为康桥集团,IPO前51岁的康桥集团掌门人宋革委家族信托透过康桥悦生活BVI间接持有康桥悦生活95%的股权,继而成为后者的控股股东。此外,递交招股书钱紧急引入投资人林路生物科技董事长张儒林,其透过新禾丰控股持有剩下的5%股份。

提交招股书前夕紧急引入投资人张儒林以借款约317万美元入股

值得一提的是,此前招股书显示,张儒林为林路生物科技(黄石)有限公司(“林路生物科技”,一家主要从事提供生物科技研发的公司)的董事长,并拥有林路生物科技的42.3%股权。其通过2010年代中期参加武汉理工大学的不同行业的企业家经济论坛而于交流会期间结识宋革委。经宋革委介绍投资机会,张儒霖投资成为康桥悦生活的股东。由于境外资金于相关时间内不能即时到位,为了节约时间,张博士于本公司投资的资金乃从其一个朋友(为独立第三方)拥有的公司(“贷方”)借入。截至2021年5月25日,张博士已偿还110万美元,约占借款总额的34.7%。余下借款将由张博士根据贷款协议的条款以其个人资源偿还。

在管面积1570万方

聆讯后资料集显示,康桥悦生活为河南省处于领先地位的综合物业管理服务提供商,历经逾10年的发展,一直深耕河南省,并逐步将业务拓展至河南以外的重点地区,包括浙江省、江苏省、湖北省、河北省、广东省、山东省及陕西省。

康桥悦生活通过聆讯:99.5%收入来自河南 关联方应收款占年营收超4成

规模方面,截至2020年12月31日,康桥悦生活订约向238项物业提供物业管理服务,覆盖中国8个省28个城市,合同建筑面积约为3900万平方米,拥有112项在管物业,总在管建筑面积约为1570万平方米,较此前招股书公布数据:截止2020年9月30日的在管建筑面积约1370万平米,增加200万平米

据中指研究院的报告,康桥悦生活在中国百强物业管理公司中,按在管建筑面积计排名第78位、按2020年的收入计排名第97位(截至2020年12月31日数据)。在中指研究院2021中国物业服务百强企业中综合实力排名第37位。

在管面积增幅下降:2020年较上年同比下降约12个百分点

值得注意的是,在管面积增长呈现下降。聆讯后资料集显示,2018年-2020年三年的在管面积数分别为872.8万平米、1224.9万平米、1571.6万平米。增长方面,2019年较上年同比增长约40.34%,而2020年较上年同比增长仅为28.3%,增幅较上年下降约12个百分点

康桥悦生活通过聆讯:99.5%收入来自河南 关联方应收款占年营收超4成

来自河南的收入占99.5%、在管面积占95.73%

康桥悦生活通过聆讯:99.5%收入来自河南 关联方应收款占年营收超4成

从业务覆盖区域看,截止2020年12月,康桥悦生活在河南省在管物业数量为103个、湖北省1个、浙江省8个;在管面积分别为1502.9万平米、52万平米、63.5万平米,占比为95.73%、3.31%、4.04%;而上述区域看收入占比分别为99.5%、0.2%、0.3%。

值得一提的是,康桥悦生活在江苏、陕西有两个物业合在管面积30.7万平米,自2018年签订合同以来,截止2020年12月31日,三年过去了该项目至今尚未交付

与业主签订的物业管理协议面积下降至3年新低至9.8%

聆讯资料显示,风险提示,物业续约率有所下降。具体数据显示,截至2018年、2019年及2020年12月31日,公司在管的与物业开发商签订的物业管理协议相关的建筑面积分别约占我们在管物业总建筑面积的83.5%、87.9%及88.7%,公司在管的与业主签订的物业管理协议相关的建筑面积分别约占公司在管物业总建筑面积的15.0%、11.0%及9.8%

近两年营收平均增幅超58%、净利率出现下滑

在主营业务收入方面,康桥悦生活主要自三条业务线产生收入:物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。2018年-2019年的收入分别为2.29亿元、3.63亿元、5.76亿元,其中,两年平均增幅58.5%。

在毛利率方面,2018年-2020年,康桥悦生活整体毛利率分别为23.6%、30.6%、30.7%。康桥悦生活称,其毛利率的增加主要是由于随著扩大在管项目组合、与传统物业管理服务相比拥有相对较高毛利率的增值服务增长以及通过增加智能设备及系统实施有效的成本控制措施,实现了更大的规模经济。

净利润方面,2018-2020年,康桥悦生活分别为2170万元、6010万元、9180万元,而净利率分别为9.48%、16.56%、15.94%

物业管理服务、非业主增值服务的收入占比超8成至85.2%

按收入来源看,截止2020年12月31日,康桥悦生活物业管理服务收入占比44.3%、非业主增值服务占比40.9%、社区增值服务及其他占比为14.8%。

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收入占比超4成的非业主增值服务毛利率下降4.5个百分点

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而物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三者的毛利率在2020年分别为17.4%、35.8%、56.2%。其中,收入占比超四成的非业主增值服务的毛利率由2019年的40.3%下降至2020年的35.8%,按年下降4.5个百分点

其中,住宅物业与非住宅物业毛利率分别为17.2%、19.4%。

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母公司不足四成的在管面积贡献超五成物管费

聆讯资料显示,康桥悦生活大部分收入来自于康桥集团开发的项目提供的物业管理服务。

于往绩记录期间有很大部分物业管理服务合同与康桥集团开发的物业管理有关。截至2018年、2019年及2020年12月31日,康桥集团开发的物业分别占公司的在管总建筑面积的37.8%、39.9%及37.5%。于往绩记录期间,于2018年、2019年及2020年,康桥悦生活为康桥集团所开发物业提供的物业管理服务所产生的收入分别为人民币71.0百万元、人民币91.2百万元及人民币127.9百万元,分别占同年公司的物业管理服务总收入53.5%、51.5%及50.2%

于往绩记录期间内,于2018年、2019年及2020年,康桥悦生活向康桥集团提供的物业管理服务产生的收入分别为人民币7.2百万元、人民币14.5百万元及人民币16.8百万元,分别占同年公司从物业管理服务所产生总收入的5.5%、8.2%及6.6%

来自管理方的增值服务收入占比超四成

此外,公司亦为康桥集团及其合营企业及联营公司提供增值服务(包括非业主增值服务及社区增值服务),并于2018、2019年及2020年贡献收入分别为人民币56.5百万元、人民币113.3百万元及人民币215.2百万元。因此,于2018年、2019年及2020年,康桥集团及其合营企业及联营公司贡献的总收入分别为人民币63.8百万元、人民币127.8百万元及人民币231.9百万元,分别占同年总收入的27.9%、35.2%及40.3%。

来自关联方的应收款占总收入超4成

聆讯资料风险提示中,康桥悦生活表示,“我们不一定能成功自第三方及关联方收回贸易应收款项。截至2018年、2019年及2020年12月31日,我们的贸易应收款项(于确认减值亏损前)分别为人民币100.4百万元、人民币203.0百万元及人民币353.7百万元,主要包括应收关联方及第三方的物业管理费及增值服务费。我们可能无法及时收回或根本无法收回贸易应收款项。我们在向客户收取物业管理费时或会遇上困难。尽管我们致力以多项收缴措施收取逾期物业管理费,我们无法向阁下保证该等措施有效。即使我们在接受新委聘之前会评估该等物业管理费的历来收费情况,概不保证该等评估能令我们准确预测未来收缴率。此外,物业管理费受中国法律及法规规管,倘相关法律及法规出现任何变动,亦可能会影响我们成功收取物业管理费的能力。此外,截至2018年、2019年及2020年12月31日,我们录得应收关联方贸易应收款项分别为人民币67.8百万元、人民币143.0百万元及人民币258.2百万元,占贸易应收款项总额的约67.5%、70.5%及73.0%。此外,于2018年、2019年及2020年,应收关联方的贸易应收款项的平均周转天数分别为约321天、297天及311天,其较应收与我们无关联的客户的贸易应收款项的平均周转天数相对较长。”

由此计算,来自关联方的应收款占据2020年总营收的44.83%

此外,截至2018年、2019年及2020年12月31日,公司的贸易应收款项减值拨备分别为人民币2800万元、人民币4400万元及人民币6900万元。

资本负债率207.8%

此前的招股书披露,康桥悦生活拥有负债,并可能在未来产生额外负债,这可能会对其财务状况和经营业绩产生重大不利影响。于往绩记录期间,产生了若干负债。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日,银行借款分别约为470万元、5510万元及3544万元。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日,资本负债率分别为149.2%、86.6%及258.3%。

而聆讯资料显示,2018-2020年12月31日止,资本负债率分别为149.2%、86.6%、207.8%。对此,康桥悦生活表示,主要是由于公司的银行借款增加,原因为公司于2020年6月获得银行借款人民币3亿元。

康桥悦生活通过聆讯:99.5%收入来自河南 关联方应收款占年营收超4成

分拆具体负债数据看,截止2020年12月31日,康桥悦生活非流动负债合计为2.28亿元,另截止2021年4月30日未经审核的非流动负债为629.1万元。流动负债方面,截止2020年12月31日,合计为1.52亿元,另截止2021年4月30日未经审核的流动负债为3246万元。

截止2020年12月31日,总负债为3.81亿元,另截止2021年4月30日未经审核的流动负债为3875.1万元两项合计约4.2亿元

康桥悦生活通过聆讯:99.5%收入来自河南 关联方应收款占年营收超4成

两年内须偿还借款近3亿元为2020年净利润的3.2倍

两年内须偿还的借款近2.94亿元(含未经审核部分),为2020年净利润的320.62%。其中,截止2020年12月31日,一年内需要偿还的借款为1.26亿元,此外,截止2021年4月30日尚有未经审核的须偿还借款2486.5万元。一到两年内,需要偿还的借款为1.41亿元,及截止2021年4月30日尚有未经审核的须偿还借款243.3万元。

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向第三方出借款收利息超千万

值得一提的是,此前的招股书显示,于往绩记录期间,康桥悦生活向关联方及第三方提供若干贷款,而提供该等贷款可能不符合中国法律法规。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九个月,其录得向关联方及第三方贷款的利息收入分别为310万元、50万元、 380万元及1070万元。该等贷款预计将在IPO前悉数偿还。

IPO募资用途

对于所募集资金用途,康桥悦生活管理层表示,未来,公司将积极物色投资及收购机会以进一步发展战略合作和扩大业务规模,其中包括用于收购及投资其他物业管理公司以进入新城市及使物业组合多元化。增加一二线城市布局,投资智能化运营及内部管理系统,扩大服务及产品种类等均是公司接下来的发展方向。

(中华网财经综合 文/散水)

(责任编辑:CF006)