德商产投服务通过港交所聆讯：在管面积420万平 净利率降至11.2%

中华网财经11月29日讯：德商产投服务首次递交招股书并获得港交所聆讯。

据港交所披露信息显示，11月26日晚间，德商产投服务集团有限公司（简称：德商产投服务）通过港交所上市聆讯，申万宏源香港为其独家保荐人。

招股书显示，德商产投服务是一家物业管理服务和商业运营一体化服务提供商，致力于为中高端住宅物业、商业物业提供物业管理服务和商业运营服务。该公司的在管物业根植西南区域成渝城市群，业务遍布整个区域。于2020年12月31日，德商产投服务在管物业中的三项物业为成都中高端住宅物业及公司签约项目中的七个项目为成都中高端住宅物业。自2018年起，通过向当地销售案场提供增值服务，公司分别逐步进入广东省、江苏省和云南省等物业管理市场。

股权关系：实控人邹康持股82.75%、蔡奎家族信托持股1%

招股书显示，该公司历史追溯到2010年，当时主要创始成员邹康先生及邹健女士在中国成立成都德商（成立时原称成都德商投资管理有限公司）。成都德商自成立以来一直由邹康先生及邹健女士两姐弟控制，两人于2015年已订立一致行动人士协议（随后于2021年订立一致行动人士确认契据），据此同意（其中包括）就成都德商的运营及发展达成一致意见。

成都德商于2016年8月2日在新三板挂牌，在2020年4月8日，成都德商当时的股东议决自愿将成都德商的股份在新三板摘牌（“新三板摘牌”）。新三板摘牌子2020年5月7日完成。对于新三板摘牌，彼时的成都德商表示，新三板摘牌乃作为公司发展战略的一环而作出的决策。

新三板摘牌后，成都德商由邹康、邹健、杨彬、钟馨及周洪波分别拥有约83.45%、10.60%、3.50%、1.05%及1.40%。

历经重组后，股权构成关系中邹康、邹健、杨彬、钟馨及周洪波的个人间接持股分别为82.75%、5%、4.6%、3.84%、1.84%、0.97%。值得注意的是，此次股权结构中的机构投资者惠宏投资背后为龙湖集团联合创办人、吴亚军前夫蔡奎家族信托持股1%。

在管面积420万平

业务规模方面，招股书显示，截至2021年5月31日，德商产投服务在管建筑面积约为420万平方米，其中在管住宅物业和在管非住宅物业的总建筑面积分别约为190万平方米和230万平方米，分别占德商产投服务在管建筑面积的44.7%和55.3%。

净利率下降至11.22%

财务方面，于2018年，2019年，2020年及2021年前五个月，该公司的收益分别为人民币6396.4万元、6911.6万元、1.28亿元及8915.9万元。同期，期内利润分别为3139.4万元、3104.3万元、4291.3万元及1000.3万元，2018年至2020年的年复合增长率约16.9%。同期，利润率分别为49.1%、44.9%、33.5%、11.22%。

近七成物业管理收入来自母公司。值得注意的是，往绩记录期，很大一部分收益产生自德商集团。2018-2020年，来自德商集团的收益分别占53.4%、51.0%及47.3%。此外，2018-2020年，物业管理服务收益的100%、100%及68.8%分别产生自德商集团开发的物业。

突击收购接连亏损的中能集团在管面积暴增约250万平方

中华网财经此前报道显示，在收并购方面，收购中能集团且其于2020年8月成为德商产投服务附属公司。就收购中能集团而言，在2020年8月确认商誉约人民币920万元及其他无形资产人民币760万元。中能集团管理位于四川省六个城市的住宅及非住宅物业，为2020年12月31日的物业管理组合贡献的在管建筑面积及合约建筑面积分别为约250万平方米及330万平方米。

对于收购中能集团的财务数据，招股书披露显示，收益方面，2018年、2019年12月31日以及2020年8月31日，中能集团收益为4807.2万元、5290万元及3697.7万元；净利润方面分别为-176.6、-112.4万元、424.5万元。

负债方面数据显示，2018年、2019年12月31日以及2020年8月31日，中能集团的流动负债净额分别为人民币312.7万元、人民币412.9万元及人民币56.7万元。截止2020年8月31日，中能集团的流动负债净额为人民币107.9万元。

毛利率快速降将至39.1%

而公司毛利率方面在快速下降。招股书披露，公司大部分收入来自四川成都市，2018年、2019年、2020年及2020年1-5月份-2021年1-5月份，公司毛利率分别为59.7%、51.9%、49.0%、57.1%、39.1%。

IPO募资用途

此外，对于此次IPO募集资源用途，招股书披露显示，其资金将用于战略性投资及收购，以扩大其物业管理和商业运营业务；其二，投资信息技术系统及支撑信息技术系统的人力资源；其三、招募及培养人才（包括公司主要业务所需的管理人员及专业人士）；以及营运资金及一般公司用途。

（中华网财经综合 文/刘星）