迪赛基业控股三递表：住宅代理收入占比59.4%平均佣金率降至三年新低

中华网财经4月20日讯：据悉，迪赛基业控股有限公司（简称：迪赛基业控股）今日早间第三次向港交所递交了招股书，智富为独家保荐人。据了解，2021年8月30日，迪赛基业控股向港交所递交招股书，此次是该公司第二次冲击港交所。该公司曾于2021年2月底向港交所主板首次提交上市申请，后于8月26日失效。早先于2016年以宁波迪赛挂牌新三板股份代號为836982。

一手房代理及咨询服务提供商

据招股书披露，迪赛基业控股于2001年在宁波成立并开展业务营运，2008年进入苏州，是宁波及苏州一手房地产市场的房地产代理及咨询服务提供商之一。公司主要服务：迪赛基业控股房地产代理服务主要包括房地产开发商的项目向潜在购房者宣传及销售物业，其中，房地产咨询服务主要包括房地产项目的物业可行性分析、物业发展及销售规划。

据灼识咨询报告，按2021年一手住宅及商业房地产代理服务产生的收益计，迪赛基业控股于宁波及苏州的所有房地产代理中排名第二及第五，分别占市场份额的4.8%及0.4%。

股权关系：沙勇74.6188%控股

中华网财经翻阅招股书了解到，51岁的沙勇及Sha Y Holdings为该公司的控股股东（Sha Y Holdings由沙勇直接全资拥有），其为迪赛基业创始人、执行董事、主席兼行政总裁。曾先后任宁波市音像公司摄像师、鄞县电视台记者、宁波电视台记者。值得一提的是沙勇于中国房地产代理及谘询行业拥有逾20年经验，曾入选“2011年宁波房地产十大领军人物”评选。

2001年起沙勇担任宁波市迪赛控股集团有限公司董事长兼总经理;，2015年11月起任迪赛基业董事长。2020年7月27日调任为执行董事，2020年8月6日获任行政总裁。沙勇亦是迪赛基业的提名委员会主席兼薪酬委员会成员。负责制定企业战略、规划、业务发展及监督集团的整体运作。

沙勇也是宁波迪赛、宁波迪尚及苏州迪赛的董事，是华女士之子及沙女士之父。

沙勇先生在房地产行业具备丰富经验，与房地产开发商关系良好，对于迪赛基业未来的成功尤其重要。

房地产代理服务收入占比超八成

截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，迪赛基业控股来自房地产代理服务的收益占总收益的94.4%、89.6%及86.7%，而来自房地产咨询服务的收益分别占于相应年度总收益的5.6%、6.6%及10.0%。

住宅代理收入占比近六成：平均佣金率下降至三年新低

从房地产代理物业类型收入看，其中，迪赛基业控股房地产代理服务收入中住宅代理收入占比59.4%，商业地产代理收入27.3%。

招股书披露数据显示，2019年-2021年，迪赛基业控股房地产代理服务项目数目分别为70个、75个、73个，涉及的开发商分别为44个、47个、45个，已售物业总价值分别为169.55亿元、227.19亿元、225.01亿元，已确认收益分别为1.36亿元、1.43亿元、1.28亿元。

值得注意的是，与迪赛基业控股自身收益紧密相关的“平均佣金率”却下降至三年来新低。具体数据入，迪赛基业控股2019年-2021年的平均佣金率分别为0.8%、0.63%、0.57%。

纯利率17.8%提升至三年新高

数据披露，2019年、2020年及2021年，迪赛基业控股纯利率呈上升趋势，分别为8.1%、17.4%及17.8%。

2019年-2021年，迪赛基业控股的收益由截至2020年度的2.06亿元增加920万元或4.5%至2021年度的2.15亿元，主要由于提供房地产咨询服务佣金收入增加800万元或59.4%。

截至2021年12月31日止年度，迪赛基业控股录得利润3810万元，而截至2020年12月31日止年度则录得利润3580万元，主要由于收益增加所致。

负债方面，2019年、2020年及2021年12月31日，迪赛基业控股资本负债比率分别为14.5%、21.2%及12.4%，主要与购买投资物业的计息银行借贷有关。

风险：三来应收款及相应减值亏损拨备攀升

招股书风险因素披露中，迪赛基业控股坦诚表示，本集团向房地产开发商提供服务后收取款项，概不保证房地产开发商能及时向我们全数付款，我们因此面临信贷风险。 由于我们向房地产开发商提供服务后收取款项，我们面临信贷风险，在向房地产开发商收取尚未偿还款项时可能出现困难。于2019年、2020年及2021年12月31日，贸易应收款项及应收票据分别为人民币5290万元、人民币6590万元及人民币9100万元，而于相应日期，我们的贸易应收款项及应收票据减值亏损拨备分别为人民币940万元、人民币940万元及人民币1200万元。此外，中国房地产开发商可能面临政府收紧信贷监控政策，及受中国房地产市场衰退影响。概不保证所有房地产开发商能一直保持财政稳定或有偿付能力，能及时付款或根本不能付款。 

其续称，此外，佣金金额的厘定可能会存在延误，及我们或无法开具账单并收取全部合约 资产金额。由于我们须于向我们作出付款前定期提交佣金支付要求清单予房地产开发商以供确认，我们的合约资产以及贸易应收款项及应收票据将持续上升，直至房地产开发商确认佣金金额及付款。本集团于2019年、2020年及2021年12月31日分别录得合约资产人民币1650万元、人民币1580万元及人民币1950万元。于2019年、2020年 及2021年12月31日，我们的贸易应收款项及应收票据分别为人民币5290万元、人民 币6590万元及人民币9100万元，而于相应日期，我们的贸易应付款项分别为人民币200万元、人民币730万元及人民币2160万元。

员工成本为最大支出项

值得一提的是，招股书披露，员工成本是迪赛基业业务营运产生的最大支出项。截至2019年-2021年，其员工成本支出分别为1.26亿万元、1.13亿元及1亿元，分别占相应年度收益的68.3%、55.0%及46.6%。

（中华网财经综合 文/刘星）