珠海万达商管第三次递交招股书：租赁运营模式毛利率下降10.2个百分点

中华网财经10月26日讯：10月25日，珠海万达商业管理集团股份有限公司（简称“珠海万达商管”）第三次向港交所递交主板IPO申请，联席保荐人为中信证券、摩根大通和瑞信。

中华网财经此前报道，珠海万达商管曾于2021年10月21日、2022年的4月22日两次向港交所递交上市申请。

中华网财经从最新招股书获悉，珠海万达商管作为中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司，截至2022年6月30日的196个储备项目中，有175个来自独立第三方业主，占比89.3%。

在规模方面，招股书披露，截至2019年、2020年、2021年12月31日以及2021年及2022年6月30日，在管商业广场数目分别为323个、368个、417个、380个及425个，在管建筑面积分别为47.1百万平方米、52.8百万平方米、59.0百万平方米、54.2百万平方米及60.1百万平方米。收入由2019年的人民币13,437.2百万元增至2020年的人民币17,195.9百万元，进一步增至2021年的人民币23,481.2百万元，并由截至2021年6月30日止六个月的人民币10,636.2百万元增加至截至2022年6月30日止六个月的人民币13,480.1百万元。

上半年毛利率48.9%

毛利方面，珠海万达商管2022年上半年毛利为65.9亿元，较2021年上半年的45.1亿元增长46.1%；净利润方面，公司2022年上半年净利润为40.5亿元，较2021年上半年的6.6亿元增长517.3%。

从毛利率来看，珠海万达商管2022年上半年毛利率为48.9%。从净利率来看，公司2022年上半年净利率为30.0%，较2021年上半年的6.2%显著提升。

值得一提的是，委托管理模式的毛利率由截至2021年6月30日止六个月的43.8%上升至截至2022年6月30日止六个月的55.4%，此乃由于我们自2021年5月起根据委托管理模式开始就运营管理服务收取服务费。另一方面，租赁运营模式的毛利率由截至2021年6月30日止六个月的40.2%下跌至截至2022年6月30日止六个月的30.0%，此乃由于调整运营模式后我们不再有固定租金安排，而我们支付的租金确认为销售成本。

数据显示，截至2022年6月30日，珠海万达商管委托管理模式收入100.23亿元，占比74.4%，租赁运营模式收入34.57亿元，占比25.6%。

负债方面，最新招股书中，珠海万达商管表示，“截至2020年12月31日，我们有流动负债净额约人民币1,762.7百万元，主要由于于2020年向当时股东宣派股息人民币5,178.2百万元。此外，截至2021年12月31日及2022年6月30日，我们有流动资产净值约人民币5,405.7百万元及人民币5,107.8百万元。经计及截至2022年6月30日的流动资产净值及预期经营活动所得现金流入，董事认为，我们有足够资源持续经营并履行往绩记录期末起至少12个月的到期债务。”

IPO募资用途

对于募资用途中，招股书并未披露具体数据或比例。据招股书披露，募集资金将用于战略投资和收购以获取优质项目经营权、扩大商业运营服务业务以及增加在管商业广场数量及在管建筑面积，以巩固公司的行业领导地位；其次，将用于各类软硬件设施的改进升级以丰富变现场景；再是，用于增强公司的科技及数据处理能力，以提升运营效率及服务品质；此外，将用于商业广场部份设施升级，以提升其竞争力；另，将用于对生态体系内进行战略投资，以拓展多元化收入来源、提高协同效应并打造高客户黏性的全产业链服务体系；以及用于营运资金和其他一般企业用途。