三成租赁物业产权存瑕疵 居然之家“带病上市”藏风险

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三成租赁物业产权存瑕疵，居然之家“带病上市”暗藏风险

虽然居然之家借壳武汉中商获得证监会有条件通过，但在居然之家回复证件会相关部门审核意见中却爆出近三成租赁物业存在产权瑕疵。

10月31日晚间，武汉中商(000785.SZ)发布了《关于中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会审核意见的回复》公告，公告中透露，北京居然之家家居新零售连锁集团有限公司(下称“居然新零售”或“居然之家”)旗下133出租赁物业中，48处物业出租方未能提供房屋所有权权属证书，其面积占居然新零售租赁总面积28.15%。居然新零售公告中坦言，物业瑕疵或影响到公司正常经营。

三成租赁物业产权存瑕疵

10月17日，证监会发审委审核通过A股上市公司武汉中商发行股份购买资产(居然新零售)，这也意味着居然新零售历时近十个月的借壳上市之旅基本告捷，但证监会的通过是有条件的，提出了一系列审核意见，要求武汉中商补充标的资产内部控制建立、运行的有效性，对标的财产独立性和财务报表核算准确性等。此外，或许是受到居然之家近期卷入物业纠纷影响，证监会上市公司监管部还特意提到了物业瑕疵的问题，要求武汉中商补充披露标的资产存在权属瑕疵物业的具体情况以及对经营稳定性的影响。

根据武汉中商的公告，48处租赁物业出租方未能提供房屋所有权权属证书背后的原因有多方面，包括权属证书尚在办理过程中、租赁房屋所占土地为集体土地或国有划拨用地、以及部分物业建设规划审批存在一定障碍等。

居然新零售方面坦言，部分物业瑕疵形成的历史较久、原因复杂且解决难度较高，居然新零售综合考虑其商业价值等各方面因素后选择继续租赁。针对有瑕疵的租赁物业，办理房屋所有权证或不动产权证等权属证书的责任主体为业主方，如因物业存在瑕疵而被相关主管部门处以罚款、限期改正、强制拆除等处罚，其责任承担主体同样为出租方或业主方，居然新零售将积极督促出租方及业主方尽快办理权属证书。

蓝鲸财经在公告中看到，这些问题租赁物业不少是位于北京，诸如北京北四环店、北京北五环店、北京十里河店、北京大兴店等，而北京市场是居然之家布局的重镇，一旦出现房屋租赁问题，不仅影响正常经营，还可能面临物业纠纷。

事实上，居然之家目前还背负着上亿元的物业纠纷诉讼，该纠纷一度导致居然之家部分股份被法院冻结。

上亿诉讼未解，物业瑕疵“埋雷”

今年9月25日，武汉中商查询到本次重大资产重组交易对方——居然控股所持本次重大资产重组交易标的——居然新零售的股权被辽宁省大连市中级人民法院冻结。据悉，冻结系因大连中益置业有限公司(以下简称“大连中益”)与居然控股就大连金州店租赁合同解除过程中产生争议，辽宁省大连市中级人民法院应大连中益之申请就大连中益与居然控股合同纠纷而采取的诉讼保全措施。

此事至今双方还在互相起诉中，居然之家与大连中益分别起诉对方，并都向彼此提出了1亿元左右的赔偿。

鉴于此，居然之家目前近三成有产权瑕疵的物业是否也会对居然之家经营带来重大影响呢?

对此，居然之家方面称，居然之家及其下属子公司承租的物业权属瑕疵问题可能会对居然新零售的经营造成一定影响。

不过，居然之家方面认为影响有限。根据居然之家方面的解释，48处有产权瑕疵物业中，27处获得了出租方提供的土地使用权证及建设用地规划许可证等建设审批文件，或已获得了乡级及以上相关政府部门、街道办事处等机构组织出具的物业证明文件，这类房屋租赁面积展居然之家租赁物业总面积18.98%。这类问题物业出问题风险最小。

另有11处物业已获得相关地块村民委员会的证明文件对居然新零售租赁相关地块事项予以确认，或已取得所属门店所在地北京市朝阳区政府就支持居然新零售及相关门店在其辖区内开展业务出具的函件。居然之家认为继续租赁和使用这类物业不会因为瑕疵而受到重大不利影响。

而还有10处物业风险最大，居然之家未能在公告中提供权威机构出局的这些物业产权归属证明。不过，居然之家认为这10处物业占居然新零售租赁物业总面积的比重为2.26%，2018年实现租赁收入1.35亿元，占居然新零售营业收入的比重为1.61%。

在业内人士看来，无论居然之家如何解释，近三成物业产权瑕疵终归是个定时炸弹，谁也无法保证“大连中益”之争会不会再次上演。

事实上，这些年，居然之家门店快速扩张也引发投资者担忧，居然之家四年开店200家，这在一向精耕细作、讲究慢发展的家居业堪称奇迹，随之也带来了居然新零售的估值是否合理、如此快速的发展根基是否牢固、一味求快求大债务风险有多大、管理及风控风险能否把控等质疑。而且居然之家目前正在转型的关键时期，而所有转型的根本则在于其物业的稳定，如果没有物业的稳定作为保障，一切转型也都只是空中楼阁，其对外宣传的美好蓝图能否实现也就要打上一个大大的问号了。