恒大降价卖房一拼到底 许家印内部讲话暴露“跑量将继续”

中国恒大（03333.HK）的降价抢跑成效不俗。

据克而瑞研究中心最新披露的数据显示，恒大10月单月实现全口径销售金额930亿元，创下历史新高，环比提升11.9%。前10月，全口径销售金额5462亿，完成年度目标6000亿之91%。

但这，可能只是开始。作为在全国范围内掀起降价促销潮的第一家头部房企，恒大今年的出货野心远非6000亿。

一份恒大董事局主席许家印内部讲话稿显示，他强调集团在第四季度“大力抓好销售和销售回款工作，这是集团的头等大事。”虽然许家印最近一段时间大多数精力放到造车业务上，但从根本上，地产“提前、超额完成6000亿销售任务”，才是恒大当下之硬核指标。

抓回款是“头等大事”

不管新业务开辟得多如火如荼，地产业务仍是恒大的根基和底盘。

一个在10月举行的恒大内部高层会议上，许家印便强调，四季度要大力抓好销售和销售回款工作，这是集团的头等大事。“一定要提前超额完成今年6000亿销售任务。同时，下半年销售回款要确保2800亿、力争3000亿。”

龙头房企的业绩焦虑，在市场盘整期已无所遁形。2019年上半年，恒大实现营业额2269.8亿元；净利润270.6亿元，2018年同期为530.26亿元；归属股东的净利为149.2亿元，去年同期为308.05亿元。

上半年净利下跌，迫使恒大彻底放弃扭捏姿态，祭出促销跑量策略。8月，恒大启动“全员营销”抢收计划，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。抢收计划包含27个地区，共涉及505个项目。

数据显示，恒大9月10054元/平方米的销售均价，较去年同期下降约450元/平方米，降幅4.3%。这是恒大过去三年来首度出现销售均价的掉头向下走势。此前2017年、2018年及2019年上半年，恒大销售均价分别为9960元/平方米、10515元/平方米、10757元/平方米，呈上升趋势。目前，该集团尚未公告其10月份销售面积，但可以预计，其销售均价下降是大概率事件。

回顾恒大发展历程会发现，弃价保量，是恒大在许多轮地产调整周期中存活的有效武器，许家印早年便公开表示过“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”这一观点。早在2012年，该公司在市场下行之际，便全集团层面推出过7.5折卖房大促。

于恒大而言，促销抢跑屡试不爽。9月，恒大实现合约销售金额约831.1亿元，刷新集团单月销售额历史纪录。十月份，这一数据再次刷新，全口径销售额达930亿元。

从许家印在内部的讲话要求来看，最后两月，恒大出货的步伐不会停息，因为许家印将下一步的工作定位至“提前超额”完成。至此，恒大达成年度目标已无悬念，唯一不确定的是，公司会超额多少？是否会在最后两个月有所“惜售”降低去化力度？

汽车成本必须下降30%

市场低温期，房企纷纷寻找“第二增长曲线”，恒大将新赛道锁定在文旅、健康、新能源汽车领域。地产主业发展的同时，恒大已成为以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的综合企业集团。

其中，新能源汽车已成为恒大布局的重中之重。在内部讲话中，许家印再次强调：恒大新能源汽车的目标是，用3到5年成为全世界最大、实力最强的新能源汽车集团，核心技术必须世界领先、产品品质必须世界一流。

8月28日晚8点，随着亚冠四分之一决赛拉开战幕，在现场数万球迷以及亿万电视观众关注下，恒大球员球衣出现"恒驰"两个大字及"恒大汽车"字样。恒大新能源汽车品牌"恒驰"正式走到台前。

9月25日，恒大新能源汽车集团与全球顶尖的汽车工程技术龙头企业，在深圳恒大总部举行研发设计战略合作签约仪式，同步研发15款新车型。此次内部会议上，许家印称，恒大造车是换道超车，不是弯道超车，要抓好15款车的造型设计和研发工程。

“光是产品好还不行，价格太高老百姓买不起也不行，所以成本还必须下降30%。”他继续表示，汽车集团在研发过程中，虽然车型、大小不一样，但要尽可能模块化，通用化率要高，这样零配件成本才能大幅度下降。

短短一年时间，恒大已针对新能源汽车完成全方位布局，几乎涵盖全部上下游产业链条。

在核心技术领域，今年1月，恒大与科尼赛克合作，拥有世界顶级豪车的研发制造核心技术；3月及5月，通过收购荷兰e-Traction和英国Protean，拥有世界最先进轮毂电机技术；7月，与德国hofer合作，拥有世界最先进的三合一动力总成核心技术；9月，与德国BENTELER和FEV集团联手，获得世界顶级新能源汽车3.0底盘架构知识产权。

在生产制造领域，恒大已在广州、上海、天津、沈阳等地拥有多个生产基地，按照工业4.0标准，采用世界顶级生产设备和生产工艺，打造高端智能工厂，为“恒驰”全系列产品大规模量产提供保障。

许家印透露，未来要和世界前60大汽车零配件龙头企业全部建立战略合作关系。首先，拜访全世界前30大的零配件供应商；11月中旬，恒大要和世界前60大零配件供应商近500人，在中国签订战略合作协议。

除此之外，针对其它业务版块，许家印表示，能源科技集团要抓好四大基地建设及生产工艺、生产制造设备的优化工作，及新能源科技研究院的队伍建设；旅游集团要抓好海花岛、童世界的建设工作，加大水世界、美丽乡村和高科农业的布局工作；健康集团要加大布局养生谷；恒大人寿要控风险、抓发展。

狠抓内部反腐

另外值得关注的是，近期地产集团持续内部反腐。当外部环境愈发严峻时，企业纷纷选择从内部开刀，加强自我管控，避免在业绩狂奔的路上不慎绊倒。这让许家印对于内部反腐的重视程度进一步增强。

“个别领导膨胀了，官僚主义、形式主义都表现出来，溜须拍马不干事，弄虚做假。”许家印明确，凡是下属跟领导一起打牌的，进出100块钱就内部认定是行贿受贿。

在他看来，制度建设、队伍建设和文化建设，始终是企业最核心的竞争力。据其透露，从现在开始到明年6月30日，恒大要用九个月的时间，花大力气抓好三大建设工作。

其制度建设上，要废除一批不科学、不合理、不可行、低水平的制度；在队伍建设上，要能上能下，对不称职、不务实、不负责任、不进取、不努力，没能力、没水平的干部，该免要免，该降要降。

原标题：恒大降价十月收割900亿，许家印内部讲话暴露“跑量将继续” 

来源：第一财经 记者孙梦凡