负债激增的大悦城：上半年盈利下滑超60%权益销售额下滑31%

来源：新浪财经房产|大眼楼管王永

7月11日，大悦城披露半年度业绩预告，预计2020年上半年盈利4.5亿元至6.5亿元，上年同期为18.69亿元，同比下滑65%-76%。

上半年的疫情对“持有物业+地产开发”双轮驱动的大悦城来说，影响要远大于一般房企。3月底业绩会上，管理层曾透露，一季度大悦城商业已经造成的损失约4个亿，占到全年租金收入的10%-15%。雪上加霜的是，上半年住宅物业销售也不理想，权益销售额同比下滑了31%。诸多因素加起来，导致一季度经营活动现金流大幅流出25亿，而上年同期为流入2.37亿。

对刚刚经历资产重组，负债激增的大悦城来说，下半年很重要！

业绩下滑超60%权益销售额下滑31%

大悦城披露业绩下滑主要原因是：（1）购物中心运营受新型冠状病毒肺炎疫情影响显著，客流量、出租率下降，同时为共同应对疫情，公司积极履行央企社会责任，对租户推出租金减免政策以减轻其经营压力，致购物中心租金收入同比减少；（2）疫情导致酒店客房入住率大幅下降，公司酒店业务收入同比减少；（3）本期达到收入结算条件的商品房资源同比减少，以及结算产品结构变动，商品房销售收入同比下降。

大悦城旗下港股上市公司大悦城地产近期也发布公告称，上半年综合溢利同比下滑70%至85%。

对“持有物业+地产开发”双轮驱动的大悦城来说，疫情影响要远大于一般房企。2019年公司合计337.87亿元营收中，来自商品房销售和一级土地开发的收入占比近80%，投资物业、酒店经营及物业管理业务占比达到近20%，是重要收入来源。

一季度净利润同比下滑74%，考虑到上半年整体下滑幅度为65%-76%，可以推测二季度经营情况并没有明显好转。如果下半年继续受疫情影响，全年业绩或许要承受较大压力。

从一季度情况来看，引起大悦城业绩“扑街”的原因较多。除了结算项目减少，投资物业租金大幅降低之外，也包括表外项目亏损，以及少数股东损益占比的大幅提升。

一季末投资净收益为-4151万元，上年同期为1.25亿，相当于减少了1.67亿。与此同时，大悦城少数股东损益达到2.72亿元，占当期净利润比重为59%。而2019年一季度，少数股东损益占比为34%，这说明公司结算项目权益占比在迅速下降。

根据克而瑞榜单，上半年大悦城集团全口径销售额311.3亿元，同比下滑14%；权益销售额161.9亿元，同比下滑31%。权益销售占比仅为52%，相比2019年，下滑了13个百分点。

大悦城2019年初完成重组，当年管理层提出了发展目标——三年签约销售破千亿。2019年其全口径销售额为619.9亿元，距离千亿目标尚有380亿。

为了达到这个目标，大悦城近年来在积极扩储。2019年全年拿地总价179.57亿元，规划建面340.1万平方米（Wind统计数据，权益口径），拿地力度达到44.78%（拿地金额/销售额）。今年上半年拿地金额64亿元，新增建筑面积273.48万平方米，同比增165%。

由于资产重组及大手笔拿地，大悦城负债激增。截至2019年末，有息负债为691.16亿元，较上年大幅增加。而截至2020年3月31日，累计新增借款金额约100.21亿元，占2019年末净资产比例为23.56%，期末借款余额增至791.37亿元。

截至一季末，大悦城账面货币资金337.82亿元，短期借款加一年内到期的非流动负债为168.51亿元。现金虽然足够覆盖短债，但是庞大的利息费用也是不小的负担，2019年产生的利息费用高达25.59亿元。

持有性物业收入占比近20%上半年损失惨重

大悦城是中粮集团旗下唯一的地产平台。2017年大悦城开始A股与H股的资产重组，最终形成“A控红筹”的架构，港股大悦城地产成为A股大悦城子公司，后者持有其64.18%的股份。

整合完成后，大悦城形成持有物业和住宅开发双轮驱动的业务模式。持有型物业主要以大悦城综合体为主，春风里和祥云小镇两条产品线为辅助。

2019年公司合计337.87亿元营收中，来自商品房销售和一级土地开发的收入占比近80%，投资物业、酒店经营及物业管理业务占比近20%。

关于持有性物业，2019年4月，大悦城副总经理姚长林曾提到，未来3-5年持有性项目将超过50个。目前包括大悦城、写字楼和酒店公司已经拥有20个商业项目，在建9个商业项目。

过去几年，租金增长主要来自面积扩张和商户销售额的增长。根据2019年年报，大悦城已经开业的项目包含13家购物中心、5处写字楼及多个酒店，2019年在建拟建的购物中心项目还有12个，覆盖中国大部分一二线核心城市。

上半年疫情影响最严重的就是购物中心和酒店，大悦城称“随着全国疫情得到有效控制，自2020年5月起公司购物中心、酒店的运营情况及住宅销售情况已有所改善。在做好疫情防控的情况下，公司通过严控费用、开展产品创新、整合线上营销等多项举措力争追回业绩”。

在3月底召开的2019年业绩会上，管理层透露，“截至3月23日，大悦城商业整体销售额下滑80%，已经造成的损失约4个亿，占到全年租金收入的10%-15%。”，“对于全年来讲，将要通过多方面回追损失，目标是在营收上回追5%-10%，把租金损失控制在5%-10%，并力保净利润不受损失。”

疫情影响下，实体商业会加速分化，大悦城即将开业的项目也势必会受到影响。雪上加霜的是，公司的住宅物业销售，尤其是权益销售额也出现大幅下滑。上半年经营活动现金流净额为-25.38亿元，比上年同期减少27.75亿元。下半年如果不出现好转，全年将面临很大压力。