万达酒店发展出售最后一项海外资产轻资产模式待考

短暂的上涨后又归于平静。8月3日，万达酒店发展有限公司（以下简称“万达酒店发展”）发布股价维持在0.3港元/股左右。7月30日，因宣布以21亿港元出售芝加哥物业项目90%的权益，万达酒店发展开盘后迅速上冲，涨幅一度接近90%。

这还得从7月27日的停牌说起。当日，万达酒店发展发布公告称，其股份自7月27日上午九时起在香港联交所暂停交易，以待该公司“刊发有关非常重大出售事项公告”。

关于为何停牌？7月29日，万达酒店发展的内部人士告诉中国房地产报记者，就是以前一些酒店项目的重资产处理，涉及海外酒店的出售。

也就在7月30日早间，万达酒店发展联交所公告称，拟以2.7亿美元出售芝加哥物业项目的权益,并于当日上午九时正起恢复买卖。

关于为何出售芝加哥项目？万达酒店发展方面认为，出售事项为集团变现其于芝加哥物业项目投资的良机。由于芝加哥物业项目仍属在建中，出售事项将有助降低集团的现有及未来债务，并可借加强集团的财务状况使集团受惠。此外，集团亦将得以调配其资源至更专注发展酒店管理及营运服务、酒店设计、酒店建设管理及相关咨询服务等业务上。

随着，万达酒店发展频繁出售资产的举动也凸显了其盈利能力以及轻资产模式的问题。

频繁出售资产

可以看出，万达酒店发展于6月30日就在商量出售芝加哥物业项目一事。

万达酒店发展发布公告，2020年7月24日，卖方(公司非全资附属公司Wanda Chicago Real Estate, LLC)拟以代价2.70亿美元向买方Magellan Parcel C/D LLC出售目标公司股东权益的90%。于2020年6月30的目标公司应付卖方的贷款2.45亿美元将偿还予卖方。

目标公司为Parcel C LLC，主要从事物业发展，由卖方(其为一间由公司及万达香港分别间接持有60%及40%的公司)拥有90%及由买方(其为目标公司的管理股东)拥有10%。目标公司拥有称为Vista Tower的该土地(位于伊利诺伊州芝加哥363-401 East Wacker Drive)。目标公司拥有并且正在完成芝加哥物业项目。完成后，目标公司将不再为公司的附属公司，且目标公司的财务业绩将不再计入集团财务报表。

事实上，万达酒店发展曾作为万达海外并购平台，曾持有英国伦敦、西班牙马德里、美国芝加哥及澳洲黄金海岸等项目。

从2017年开始，万达酒店发展便大举出售海外资产。2017年6月2日，万达酒店发展宣布出售了西班牙大厦的全部股权。2018年1月16日，万达酒店发展宣布将其持有的英国泰晤士河南岸伦敦一号项目全部出售。1月29日，万达酒店发展宣布出售澳大利亚的两个项目。

多番动作后，美国芝加哥项目作为万达酒店发展在海外唯一剩下的物业项目。随着时间的推移，唯一的海外物业项目也已经完成出售。

不仅甩卖海外资产，国内项目也在同步进行，万达酒店发展同时也将13个万达文旅项目以及77间酒店资产打包卖给了融创和富力。2019年12月，万达酒店发展宣布完成出售福州恒力城53%的股权。

盈利堪忧

从公告中可以看出，芝加哥物业按2.7亿美元出售，并且该项目本身还需要偿还贷款2.45亿美元。此外，此前万达酒店发展出售的其他海外项目均需要偿还贷款。

房地产与金融资深评论人黄立冲认为，万达酒店发展出售海外资产一个很重要的原因是为了还债。

不容忽视的是，万达酒店发展的盈利状况不容乐观。根据万达酒店发展早前发布的盈利预警显示，与2019年同期的未经审核综合收益相比，今年一季度，万达酒店发展未经审核综合收益将录得不少于40%的跌幅。若包括来自物业销售的终止经营业务的收益，则万达酒店发展于今年一季度未经审核综合收益将录得不少于50%的跌幅。

万达酒店发展方面表示，收益下跌主要由3个因素加起来的影响造成，包括新冠疫情、出售项目及项目收益减少。

值得注意的是，在新冠疫情未发生前万达酒店发展的收益已经堪忧。公开数据显示，万达酒店发展2019年实现营收8.12亿港元，同比仅增长0.1%；净亏损1.5亿港元，上年同期净盈利为7.67亿港元，由盈转亏。

轻资产模式待考

目前，万达酒店及度假村拥有已开业酒店93家，筹建及待开业酒店160余家，覆盖全球140余座城市。

“万达酒店发展在早期依靠雄厚的资金实力，树立起了万达酒店的招牌，无论从硬件产品和软件服务实际都走在了国产酒店的前列，甚至一度在业界被认为是民族高星级酒店品牌的未来和希望，是最有可能和国际高星级品牌抗衡的一股力量。”上海隐居集团成都中心总经理余云平表示。

万达酒店发展早期也摸索出了自己的一套高星级酒店管理sop（即行业服务细节量化标准操作程序。）。“这种为自身地产服务的初衷造成旗下几十家酒店没有行程系统的连锁模块，基本还是各个单店自弹自唱。”余云平。

不过，一切从万达酒店发展频繁出售项目后发生改变。

在余云平看来，万达高星级打包出售项目后，没有真正履行卖产权不卖管理权的模式，旗下酒店基本都换了招牌，万达原管理模式没有完全保留，酒店成为资本的交易包袱。万达酒店对于酒店的实际经营权发生了根本性的改变，已变成新东家为主导的思路。

此后，万达文旅、万达酒店管理两个轻资产注入万达酒店发展，万达酒店发展成为一家“文旅+酒店”概念的轻资产公司。

接着万达酒店发展进军中高端酒店市场，出台万达美华、万达悦华等品牌，走租赁直营加轻资产模式。

彼时，国内多家酒店集团都在布局中高端酒店市场，包括首旅如家、锦江、华住等纷纷推出中高端品牌。

“万达酒店中高端事业部主要为轻资产模式，其加盟受众一开始主要定位于和二三四线城市的中心区域的房地产商合作，用万达的商业地产属性赋能整个项目，做资产运营不同于目前如家、锦江以及华住的道路。”熙居酒店总经理任峻标表示。

“轻资产拼的是平台、运营、底蕴以及时间沉淀，而非资本，尤其是疫情之后，更加考验专业化。”余云平表示。