“三道红线”满月，中小房企已开启高息债模式

一笔高息融资，在投资者论坛里引发关注。

9月21日，鑫苑置业宣布完成一笔美元票据的发行。该票据本金金额为3亿美元，利率14.5%，期限为2023年到期。票据将在新交所上市，由鑫苑的若干子公司进行担保，并由鑫苑的若干子公司的股本质押作抵押。

对于此笔融资用途，鑫苑置业方面表示，拟将票据发售的所得款项用于某些离岸现有债务的再融资以及用于一般公司目的。

14.5%的融资利率，已远超行业平均融资成本3倍以上，在今年上半年普遍下降的融资利率中，显得颇为扎眼。

据机构的数据显示，今年1-6月，房企信用债发行总规模3282亿元，同比基本持平，平均利率为4.3%，同比下降1.2个百分点。而从亿翰智库对2020年上半年40家典型房企融资成本的统计排行来看，40家典型房企平均融资成本为6.33%，较2019年的6.46%下降0.13个百分点。

中小房企“高息发债”补血

如果将时间拉长至一年，会发现，鑫苑置业的融资利率一直处于偏高的水平。2018年上半年，鑫苑置业的公司债融资成本平均高达8.5%。9月，鑫苑置业发行6亿元私募公司债券，票面利率8.5%。2019年1月，鑫苑置业又发行一笔9.8亿元公司债券，票面利率8.40%，发行规模为5年期。

为何成本居高不下？

“与企业的负债率过高有关，随着融资新规的逐步落实，未来杠杆率过高的企业融资越来越难，钱也会越来越贵。”西南证券一位研究员在接受中国房地产报记者采访时表示。

财报显示，鑫苑置业2017年至2019年资产负债率分别为83.44%、90.72%、89.33%。截至2020年3月31日，发行人净负债率为122.22%，有息债务余额为167.17亿元，占净资产的比例为180.57%，其中2021年面临一定集中偿付压力。

杠杆率过高给企业带来的影响不仅体现在融资成本上。

今年1月16日，鑫苑置业购房尾款ABS项目被“终止”。该产品拟发行金额为6亿元，发行人为鑫苑（中国）置业有限公司，承销商为首誉光控资产管理有限公司。这笔融资，成为ABS项目融资中极少出现的失败案例。

同样不得不靠高息发债维持运转的还有汇景控股，8月3日，汇景控股宣布，拟发行票面利率12.5％的美元优先票据，发行金额为1.1亿美元，该票据将于2021年到期。一月后，9月1日，汇景控股再发融资公告称，拟发行2021年到期的额外2500万美元票息12.5％优先票据，该票据将与上述8月票据合并及构成单一系列。资金用途与鑫苑置业相同，主要用于偿债。

从资产负债率来看，汇景控股的压力也不小。财报数据显示，2017年至2019年，汇景控股资产负债率分别为90.23%、89.09%、81.17%，尽管，今年上半年，汇景控股努力将资产负债率降至64.55％，但从短债覆盖率来看，其短期借款为12.12亿元，账面现金及现金等价物为7.21亿元，受限制存款及现金为3.94亿元，账面近半数资金均受限，总现金难覆短债，短期偿债压力较大，这是其“高息”发债解渴的原因。

“三道红线”下，融资机构对于部分杠杆率高的企业，开始变得不那么友好。今年9月，当代置业发布的2笔合计1亿美元的票据，利率也高达11.95%；佳兆业集团于9月3日增发的一笔4亿美元票据，利率也高至11.25%。

高杠杆房企借钱越来越“贵”

自8月20日那场房企闭门会后，“三道红线”如同一道无形的紧箍咒，尽管没有落实到纸面，却无形的影响着企业融资的节奏。

贝壳研究院数据显示，从8月20日至今，房企债券融资规模明显收缩。根据贝壳研究院统计数据，按发行日期来看，8月20日-9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元，比前一个月（7月19日-8月19日）减少24.6%，规模收缩约1/4。

具体来看，“新规”后一个月间，境外融资规模约280.9亿元，较前一个月大幅降低45.6%，占比整体融资规模约28%。境内融资相对平稳，“新规”后一个月境内融资规模约711.8亿元，较前一个月微增0.6%。

但值得关注的是，尽管整体融资环境再度收紧，但境内融资利率较去年有所下降，对于企业来说算是个窗口期。亿翰智库数据显示，从40家典型房企上半年融资成本来看，平均融资成本为6.25%，较2019年平均融资成本6.38%下降1.13%。

如果把融资成本分成5以下，5～6，7～8以上三档，可以发现，融资成本在5以下的企业有以中海，华润、金茂、招商、保利、龙湖、越秀等，融资成本分别为4.01%、4.26%、4.68%、4.78%、4.84%、4.5%、4.71%，这些企业融资成本均较2019年有进一步下降。而融资成本在5～6区间的房企，今年也有所降低，但下降幅度不大，在0.15左右。融资成本在7～8区间的企业，有部分企业今年融资成本出现上涨，其中建业地产融资成本7.5，同比上涨0.2%；德信中国为8.92%，同比上涨0.52%。

也有特殊案例，融资成本一直位于8以上的蓝光发展和中梁控股，今年融资成本出现明显下降，其中蓝光发展融资成本下降最多，达到0.62个百分点，为8.03%；中粱控股融资成本上半年为8.9%，较2019年下降0.50个百分点。

“从目前融资情况来看，融资成本在5以下的企业，融资成本还有进一步降低的空间。但融资成本较高的企业，未来可能会面临成本增加的问题，所以降杠杆仍是企业眼下首先工作。”上述西南证券资分析师告诉记者。

对于下半年房企融资环境走向如何？贝壳研究院高级分析师潘浩表示：“外部环境的高度不确定性导致今年4月后的境外债市低迷；同时，融资新规的影响有一定的滞后期，在逐步消化前期计划性发债后，境内债市规模或将进一步收缩。”