越秀地产半年报六大亮点 看国资“优等生”进击术

中华网财经8月20日讯：国企背景的广州房企越秀地产在财务稳健方面一直保持着“优等生”表现。而对于越秀地产2021年的中期业绩表现，林昭远用“取得了比较好的成绩，业绩符合我们预期”来形容。

核心利润持续增长

8月18日，据越秀地产股份有限公司（简称“越秀地产”，00123.HK）发布2021年中期业绩显示，报告期内，其实现营业收入242.4亿元，同比上升2.2%。权益持有人应占盈利约为人民币23.0亿元，同比上升15.3%。核心净利润约为人民币21.0亿元，同比上升5.6%。

业绩六大亮点

上半年合同销售额创新高：上半年，越秀地产实现合同销售额约473.8亿元，同比增长26.1%，再创历史新高；实现合同销售面积179万平方米，同比增长17.9%；合同销售均价约为每平方米26400元，同比上升6.9%。

分区域来看，大湾区实现了共336.7亿元的合同销售金额，同比上升50.4%，在销售总额中占比达到71%；华东区域、华中区域、北方区域、西南区域的合同销售额分别为14%、10%、4%、1%。

其中，越秀地产在大本营广州实现合同销售金额约265.9亿元，同比上升31.3%，在销售总额中占比达到56.1%。克而瑞数据显示，越秀地产的全口径销售额、权益销售额均排在广州市场第一位。

全年的销售铺排也在有序地推进中。“我们今年的供货是按4:6的节奏进行”，林昭远表示，“全年可销售的货值共约1866亿元，按60%的去化即可达成全年目标”，下半年从目前的供货来看，销售情况符合预期。

截至6月30日，已售未入账合同销售金额约人民币1373.8亿元，较年初上升14.8%。

股东回报继续提升：2021年上半年，公司权益持有人应占盈利约为人民币23.0亿元，较上年同期的人民币19.9亿元上升15.3%。核心净利润约为人民币21.0亿元，较上年同期人民币19.9亿元上升5.6%，核心净利率约为8.7%。与此同时，越秀地产董事会建议宣派2021年中期股息每股0.326港元（相等于每股人民币0.271元），同比上升14.4%。

财务稳健 保持“三道红线”零踩线：剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.4%、49.8%和1.80倍，“三道红线”指标保持“绿档”达标；抓住市场有利窗口，于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债券，票面利率分别为2.8%和3.8%；平均借贷成本同比下降26个基点至4.45%，债务结构得到持续优化，融资渠道多元；穆迪、惠誉维持Baa3和BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。

值得一提的是，身处绿档的越秀地产，始终保持着对债务结构和债务年期等指标的持续优化。

据公司管理层透露，在共计约747亿元的总借款中，人民币借款合计占比72%，外币借款占比28%，内外债结构合理；同时，从债务年限来看，越秀地产一年内到期的债务占比为30%，也较为非常合理的。

扩储有道 布局优势明显：通过“6+1”特色化、多元化增储平台于11个城市新增23幅土地，总建筑面积约500万平方米，其中广州新增8幅土地，新增土储251万平方米；新增土储中，非公开市场方式增储占比50.9%，公开市场方式增储占比49.1%；数据显示，截至6月30日，越秀地产拥有总土地储备约2,809万平方米，同比增长18.9%；其中大湾区占比54.6%，一线二线城市占比93%，土储质素良好。

TOD模式凸显竞争优势：新增广州星航(广州黄埔庙头)TOD项目，增加优质土储约21万平方米。数据显示，越秀地产的TOD项目总土地储备约406万平方米，约占总土地储备的14.5%，约占大湾区总土地储备的26.5%；TOD项目销售快速增长，上半年实现合同销售约人民币76.0亿元，同比上升50.7%。其中，星瀚实现25.3亿元、星图实现25.0亿元、星汇城实现13.9亿元。

事实上，在扩储方面，非公开市场方式增储在上半年超过了公开市场，在新增土储中占比达51%。其中 TOD、“城市运营”、国企合作增储模式分别占新增土储的 4.2%、29.8%、6.6%。

成功分拆越秀服务上市：上半年成功分拆越秀服务(6626.HK)于香港联交所挂牌上市，上市及行使超额配股权后的所得款项净额约港币19.6亿元。截至7月26日，越秀地产持有越秀服务66.92%股权；上半年，越秀服务实现股东应占利润人民币1.78亿元，同比上升134.0%;实现毛利率35.8%，同比上升3.6个百分点；截至6月底，实现在管面积3,504万平方米，合约面积5,273万平方米，管理规模稳步提升。

对于上半年，总体来说，越秀地产的2021年中期业绩稳中提质。整体上保持着合理的杠杆水平、稳健的销售增长、多元的融资渠道等优势。

展望下半年

对于下半年，管理层表示，越秀地产在下半年仍将维持稳定平衡的现金流政策。“现金流入预计840亿元，其中合同销售实现现金流入796亿元、租金及其他收入约44亿元；现金流出总额大概为834.9亿元，包括约523亿元的土地款支出，另有约166亿元工程款支出。”

而在销售方面的安排，按林昭远的表述，公司今年的供货是按照4：6铺排的，大的货量排在下半年，所以计划完成情况和年初铺排的生产节奏也有一定关系，全年可销售货值大概1866亿左右，按60%去化即可达成今年的目标。

“下半年，我们还是按照房住不炒、因城施策的总基调，保持平稳发展，按照年初既定的目标，抓好开发销售，以保供货、保销售、保回款。”林昭远表示，“保投资评级、保‘三道红线’。”

在谈及未来三年的发展规划时，越秀地产董事长、执行董事林昭远对越秀地产还是有更多的期待：“未来三年，越秀地产的规模增长会保持在行业的平均增长速度或略高的水平。如果市场机会好，不排除可以加快，但总体基调还是稳中求进。”

（中华网财经综合 文/非鱼）