创新！“一个龙湖”穿越周期

中华网财经3月26日讯：3月25日，龙湖集团控股有限公司（简称：龙湖集团，0960.HK）在港公布其截至2021年12月31日止全年业绩（下称年报）。

兑现承诺：核心净利保持20.1%增长

面对充满挑战与不确定的市场环境，龙湖集团恪守战略、继续保持有质量的增长、有回款的签约。年报关键数据显示，龙湖集团2021年度核心净利增20.1%至224.4亿元，物业投资业务收入增37.5%至104.1亿元，净负债率46.7%稳居绿档。

主要财务表现方面：2021年全年，龙湖集团合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%，其中，物业投资业务收入104.1亿元（不含税租金收入），同比增长37.5%。

归属于股东的净利润238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利224.4亿元，同比增长20.1%。毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%。核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10.0%。

净负债率为46.7%，在手现金885.3亿元。

综合借贷总额1920.7亿元，平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限6.38年。

每股基本盈利4.047元，剔除公平值变动等影响后之每股核心盈利同比增长19.6%至3.807元。

回款率维持在90%高位

现金流作为衡量企业运营质量的关键运营指标，2021年龙湖集团物业开发销售方面回款率维持在90%以上的高位。这意味着龙湖集团经营性活动持续为公司带来健康稳定的现金，而这正是龙湖集团穿越行业周期的“压舱石”和“定心丸”。

从全年物业开发销售贡献分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额在全集团占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。销售方面各大区域持续均衡发力。

年报披露，龙湖全年在售主力项目达到263个，其中54个为全新项目，171个项目将推出新一期新业态产品，产品涵盖刚需、改善型、商业经营等细分需求，并践行差异化战略，根据不同区域不同客户的需求，精准规划产品和业态配置，力求在波动市场中把握机会。

开发物业未来增长可期，优质土储提供保障：2021年全年，龙湖共获取122幅新地，总建面2355万平方米，权益地价868亿元人民币，坚定深耕战略区域与城市，踏稳节奏、保持合理利润率，为后续持续投资打好基础，也为规模与利润增长增添动能。

财务自律，连续6年绿档

在保持有质量高增长的同时，秉持“长期主义”龙湖将安全稳健的底盘作为企业发展根基。

在龙湖看来，长期的财务自律、现金流充沛，是房企掌握主动权的核心因素，时刻保持审慎财务管理，是抵抗周期风险的根本。2021年，“稳健”依然是龙湖集团财务的重要标签之一。截至2021年年底，净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88）。

秉持长期的高度自律，龙湖集团连续6年保持“三道红线”的绿档水平。

此外，2021年底，龙湖集团平均借贷成本为4.14%，再创历史新低。

融资成本、融资渠道双重利好，令龙湖集团的债务结构更加健康，偿债能力增强，处于行业领先水平。

“一个龙湖”生态体系优势愈发突显

高度自律的同时，龙湖在有质量增长方面不断扩展边际。根据披露数据，在2021年，龙湖集团实现经营性收入188亿元，较去年增长39%。可以看到是，基于“开发+服务”双引擎战略，目前，在地产开发之外，龙湖集团商业运营、租赁住房、物业管理等业务均已跻身行业头部，房屋租售、房屋装修及产城、医养等业务，也开始为龙湖贡经营性收入。

值得一提的是，在商业发展方面，龙湖集团2021年已开业商场的同店销售额和客流同比均实现超20%的增幅，商业租金收入同比增长40%至81.5亿元，成为开发主业外的有力补充。

除商场外，龙湖积极响应国家“租购并举”政策，旗下租赁住房业务龙湖冠寓坚持战略笃定。截至2021年底，冠寓累计开业房间数量达10.6万间，租金收入22.3亿元，同比增幅23%，已成为龙湖经营性收入的稳定贡献源。

综合业务发展方面，目前，龙湖已在北京、上海、杭州、苏州等地推出多个典型产城项目，打造城市圈办公、商业乃至社区生态链，助力城市更新；为契合人口老龄化及“健康中国”的趋势和政策，龙湖医养业务以椿山万树、佑佑宝贝等业态依托，为客户提供优质的养老、医疗、健康管理服务；龙湖积极布局数字化“基建”，以千丁软硬件产品能力、智能化集成能力，致力于为城市空间智能化建设提供一站式解决方案，为“空间即服务”战略提供科技动力。

在“空间即服务”战略的指引下，龙湖集团笃定前行，“开发+服务”双引擎驱动，积极推动自身建造、管理的空间、资产、产品、服务相互促进、“一个龙湖”业务高效协同，共享行业领先的数字化、智能化科技体系。

六大主航道构成“一个龙湖”生态体系的核心成员，以多元化、高质量的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，实现不同业务之间的高效协同，突破物理与时间、空间的界限，形成正向循环。

多维航道在“一个龙湖”生态体系内，相互凝聚、协同并释放出更大的发展效能，业务围栏持续拓宽，业务生态不断丰富，从而在满足人民群众美好生活的过程中产生更大的价值。

推动城市更新，持续探索TOD

增长的内生力量还来自长期积累与果敢创新。作为TOD的领航者，龙湖拥有近20年的TOD开发经验。截至2021年底，龙湖的TOD项目已经覆盖20余座城市，已开发TOD项目约80个，以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米。

如今，龙湖在TOD领域形成了诸多优势，并逐渐转化为行业下半场的可持续发展能力。例如：拥有多样化的项目实践经验，成功打造了重庆沙坪坝、成都上城、北京丽泽、广州岭福车辆段等多个高量级、高难度项目，全面覆盖TOD六大产品线。此外，过去几年，建成重庆时代天街、上海虹桥天街、杭州滨江天街、北京龙湖长楹天街、重庆沙坪坝光年、成都西宸天街等诸多TOD项目，龙湖延续过往探索TOD领域的步伐，相继落地龙湖长沙洋湖天街、武汉江宸天街等TOD城市综合体项目。

从关注空间到关注场景、关注业态复合、关注服务，龙湖的“空间即服务”战略，借助TOD开发的空间载体，得以不断延伸。TOD既是一个城市的节点，又是龙湖各业务各航道协同、融合、共生的锚点。

多年来，龙湖六大主航道业务以及丰富点心业务，不仅铸就宽业务围栏，也为空间叠加服务功能带来更多可能，而TOD经验沉淀而来的优势，正在转化为后开发时代的可持续发展能力。

PE行业第一，唯一的全投资级民营房企

此外，另投资者欣慰的是，2022年，虽受行业和资本市场双重影响，地产版块整体下挫，龙湖集团高调宣布分红回馈投资者。年报披露，其董事会建议派发末期股息每股人民币1.23元，计入中期股息每股人民币0.47元，全年合计派发股息每股人民币1.70元，同比增长18.9%。

这一举动背后是资本向优质、高信用公司倾斜。过去的一年，龙湖集团凭借稳健的发展能力，穿越行业周期波动。截至2022年3月25日，龙湖集团市值为2363.3亿元，动态市盈率为13，位列民营房企第一名，显示市场对龙湖集团成长性的认可。

虽然过去的2021年，地产行业多家公司风险暴露，引发“三大国际评级机构”评级下调或展望调至负面。龙湖集团凭借稳定的财务策略与持续的现金流，继续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。截至2022年3月，龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

得益于资本市场的认可，2021年3月15日，龙湖集团被纳入恒生指数成份股，正式跻身蓝筹股行列。8月，2021年《财富》世界500强排行榜发布，龙湖集团跻身世界500强，位列第456位，展现出稳健的经营质量和强大的企业综合实力。

积极承担社会责任，践行ESG

发展同时龙湖积极回馈社会。在过去的一年，因在公益、社会责任方面的突出表现，龙湖集团屡获殊荣。2021年5月，龙湖集团获公益时报评2021中国慈善榜年度慈善榜样；9月，龙湖荣获中国公益慈善领域的最高政府奖“第十一届中华慈善奖”；11月，龙湖荣获“中国益公司”公益慈善杰出企业奖项，因恪尽社会责任、积极投身公益事业持续受到社会认可。

秉持“善待你一生”理念的龙湖，在自身持续发展壮大的同时龙湖在积极回馈社会，持续践行社会责任。龙湖公益基金会全年开展了20余个公益项目，持续在大病儿童医疗、乡村振兴、城镇适老化改造等领域贡献能量，累计帮扶近4万人。龙湖集团还成立了“双碳”工作小组，满足绿色建筑标准的项目面积超9000万方；启动“大同源计划”，惠及10万余员工以及其家属。

龙湖公益基金会以“善待你一生“为出发点，围绕全生命周期，在助学兴教、关爱儿童、助老扶贫等领域，通过聚焦儿童医疗、素养教育、职业教育、适老化改造等，让儿童拥有更加健康、快乐成长的机会，让少年有陪伴一生的习惯、兴趣和热爱，让青年有自我实现、追求梦想的能力，让老年人乐享晚年。

截至目前，龙湖公益基金会已陆续开展了“湖光计划”、“展翅计划”、“欣芽计划”、“溪流计划”、“万年青计划”等20余个公益项目，累计帮扶近4万人。龙湖集团及创始人已累计捐赠超17亿元。

无疑，2021年是重塑房地产行业格局与认知的一年，“一个龙湖”在自己的节奏与路径里，凝聚出新的动能稳步穿越周期。

（中华网财经 文/刘青）