​撕掉地产标签，华侨城转战“文化+”

近几年来，华侨城“甩卖”资产的动作频频。据不完全统计，2020年下半年以来，华侨城旗下企业已挂牌转让超过10个项目股权。市场随之争议声音不断，针对公司的质疑主要集中在现金流压力、负债率“踩线”等问题上。

关于为何频繁出售资产，华侨城方面曾公开表示，主要是按照国务院国资委“降负债、强主业”要求，实施新战略指导下进行的产业结构调整。公司将进一步聚焦文旅主业，以确保有更多的精力和资源集中于文旅项目的开发建设。

创立初期，华侨城通过“旅游+地产”的模式，用旅游扩大社会影响，用高周转的地产业务反哺建设周期长、投入较高的旅游业务，并且实现良性互动，取得一定成绩。

但近年来，华侨城的中长期战略已发生改变。2016年华侨城明确提出“旅游+互联网+金融”、“文化+旅游+城镇化”的创新发展模式，确立了“中国文化产业领跑者、中国新型城镇化引领者、中国全域旅游示范者”三大战略定位，公司产业结构逐渐升级。

从中可以看出，“旅游+”、“文化+”是华侨城新战略下的“因”，是核心——通过探索“文化+”模式，从战略、体制、技术、产品、商业模式等维度全面创新。而城镇化是“果”，公司以“文化+”作为抓手，在传统城镇导入文旅产业，实现“以产促城，以城兴产”，从而驱动新型城镇化的发展，带动当地经济转型升级。

根据官网数据，华侨城集团在全国运营和管理景区70余家，2019年接待游客量超过1.5亿人次，是全球主题公园集团三强、位居亚洲第一。已成立文化集团等二级子集团，发展成为文化IP和城镇化的内容商和集成商。

华侨城旗下上市平台华侨城A财报数据显示，自2019年开始，公司旅游业务收入占比已逐渐赶超房地产收入。根据2020年半年报数据，两大主营业务收入分别为99.5亿元和68.9亿元，营收占比分别为58%和40%。

这意味着，公司去地产化效果显著，旅游业务现金流更趋稳定，通过构建文化引领、管理输出、模式创新等轻资产运营管理的新商业模式，改善依靠房地产业务反哺文旅业务的局面、以及文旅产业过度重资产的产业模式。

值得一提的是，在华侨城出售的项目中，大部分是纯地产项目。比如近期重庆华侨城实业发展有限公司（下称“重庆华侨城”）旗下全资子公重庆悦岚房地产开发有限公司股权转让一事，重庆华侨城表示此举意在加快项目落地实施，推动主营业务持续健康快速发展，未来将继续围绕特色文旅小镇、自然景区、都市文旅综合体、美丽乡村等华侨城优势产业领域在重庆进行投资拓展。

在此背景下，华侨城通过优化资产，不但可以起到收缩业务战线、聚焦战略核心的作用，此外还可以有效提升资产经营效益，优化公司现金流，从而保护股东权益。

华侨城A三季报显示，公司前三季度实现营收为333.94亿元，增幅环比由负转正，同比增加11.83%；净利润为52.48亿元，同比下降12.5%。其中，第三季度实现营收162.86亿元，同比增加33.41%；净利润为31.1亿元，同比下降2.44%，由此可见公司业务已逐步摆脱疫情的负面冲击。

从债务结构来看，华侨城A以长期债务为主，短期债务压力较小。以半年报数据为例，公司长短期债务比和现金短债比分别为2.63倍和1.07倍。此外，有赖于央企背景，华侨城A的平均融资成本区间为2.87%-6.18%，低于行业平均水平，同时公司能够以较低价格获取文旅用地，并逐渐将布局扩展至低能级城市。上半年，公司新增土储对应楼面成本相当于售价的15.54%，凸显了其在资源获取上的较强优势。