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引进战投的奥园还能逆风翻盘吗

2022年04月21日 09:25 来源:中华网财经
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引进战投的奥园还能逆风翻盘吗

市场的每一次调整,都会提供难得的入场机会。

过去的20年里,中国房地产市场高歌猛进,新房销售规模屡创新高,到2020年底,千亿房企数量高达43家。然而2021年下半年,市场迎来前所未有的寒冬。过去意气风发的房企接连出现资金链问题,评级机构持续看空引发销售市场预期走低,整个行业似乎进入一种恶性循环。

不可否认,当前行业尚未走出困局,但在政策面已迎来曙光。相较于去年金融调控的从严从紧,年后资金面趋于宽松:央行全面降准,全国有超60城出台松绑楼市措施,涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率等。在企业端,多家房企获金融机构百亿并购融资扶持,出险企业也逐渐迎来“白衣骑士”。4月5日,佳兆业官宣,与招商蛇口、长城资产达成战略合作;4月11日,花样年宣布聘请粤民投另类为债务重组潜在战略投资人。而另一家粤系房企——奥园,已正式拉开战投重组序幕。有消息称,已有国资入场尽调,预计近期或有进展。

对于奥园这家粤系房企,相信大家都不陌生。从90年代“奥林匹克花园”一炮走红,到与中体产业分家、借壳诚成文化、成功香港上市、北京“长安8号”风波、跨入千亿阵营,到如今再次陷入债务危机,演绎一段曲折的企业发展史,同时也是民营房企绝地求生的一个真实写照。

不得不提的是,数次身陷困境,奥园都展现了极强的韧性与定力,愈挫愈勇,终成千亿规模的中国民营100强企业。那么,屡次打出漂亮翻身仗的奥园,这回也能再次逢山开路,遇水搭桥,重新站起来转型崛起吗?

一路披荆斩棘

市场经济大潮起起落落,历经磨砺的企业不在少数。借壳诚成文化,可以说是奥园早年发展史上一次困难时刻。但是,奥园果断及时止损,选择出售诚成文化,完成了借壳又脱壳的整套动作,在此期间凭借极强的韧性与定力,定下了稳步发展的战略,即“攻中带守、守中带攻、攻守兼备”,不仅度过了这场危机,更是于2007年在香港主板成功上市,成为奥园集团发展历程中的一次“大逆转”。

随后,奥园于2009年谋得落子北京的契机,以3.7亿元收购“长安8号”。项目位处北京黄金地段,被誉为“长安街沿线最后一块拥有70年产权的地皮”。如果拿下这个项目并顺利开发销售,对奥园业绩增长将产生重大影响。然而,受当时宏观调控及复杂股权关系影响,长安8号几度停工停售。占据大量资金,又牵绊着奥园自身其他项目的发展。为此,2012年,奥园果断退出长安8号,并实现了近32亿港元的正现金回流。

随着长安8号的顺利出售,奥园的发展出现了转机,销售业绩大幅提升。当年,奥园另一代表作,也是商业地产首发之作——广州番禺奥园广场开业。各地项目销售火爆,2013年销售额更是同比大涨91%。奥园卸下包袱轻装上阵,再度崛起。

能否逆势翻盘

逆境重生,转危为机,久经战场的奥园最终触底反弹,并于2019年正式迈入千亿房企阵营。

企业经营避免不了伴随着风险。2021年以来,房地产行业进入市场寒冬,多家房企遭遇评级机构频频下调,叠加疫情持续因素,导致消费信心严重不足,房企普遍出现销售困难、融资困难等资金流动性困境。奥园亦在此列。在悲观情绪弥漫背景下,奥园管理层坚定表明,要在逆境中更加坚定信念,通过积极自救、积极引入战投、积极沟通债务重组,以战胜困难、化解债务危机,向“小而美”稳健运营转型,成为粤系房企在困境中重新站起来成功转型的典范。

在过去的半年时间里,奥园管理层迅速行动,实施了一系列自我纾困措施。从去年开始就展开了“保交付”、“保销售”、“保兑付”、“保运营”和“保稳定”的“五保”自救行动。同时,还加快资产处置,大力推进债务化解和提高内部管理效能,积极制订有力有效的防范化解风险应对方案。

从今年1月,市场上就有消息称奥园在与多家国企接洽引战重组事宜,而最新消息是已有国资进驻奥园开展尽调商洽工作两个月之久,预计4⽉底或5⽉初能有公告⽅案。可见,奥园较早就下定决心引战重组。

坦率地讲,站在战投方的角度来看,此时此刻入主奥园获取控股权还是非常有吸引力的:

第一,奥园整体市值不到35亿港元,通过半年来的债务体系梳理,情况也比较透明,排雷已经进行得差不多,这时无论通过股权转让还是参与股权配售,都可以以比较低的对价获得控股权。

第二,奥园旗下还有两家上市公司,分别是香港上市的奥园健康,和A股上市的奥园美谷。从奥园健康看,物业的经营层面是还是可以产生持续稳定现金流,是较为优质的资产;从奥园美谷看,医美概念比较纯粹,旗下拥有优质医美机构连天美、奥若拉等能产生稳定经营性现金流。也就说,拿下奥园的控股权,同时可以间接控股两家经营状况尚佳的上市公司平台。而且,无论物业还是医美,赛道都不错,低成本切入这两个赛道,还是具有很大吸引力。

第三,根据奥园所公布的数据,截至去年底,奥园拥有城市更新项目超70个,货值约9000亿,绝大多数位于广州、深圳、珠海、东莞、佛山等大湾区核心城市。去年国内房地产整体销售金额达到18万亿,基本已经是天花板,以后再向上突破恐怕很难,城市更新大概率成为下一轮争抢对象。无论接盘方是本地房企还是非大湾区内企业,都可以进一步巩固大湾区城市更新版图。从这个层面看,之前没有布局大湾区或者较少涉足大湾区的企业恐怕更有兴趣。

所以,若此次引战重组成功,奥园既可保留民营企业精细化管理,又可以联合国企央企的资源优势。“国企+民企”的合作模式也将在一定程度上起到示范作用,对困难房企纾困或转型都具有一定的参考价值。

商业的大潮起起落落,行业的变迁不可捉摸。这20多年,奥园经历了数次大起大落。每当面临疾风暴雨般的压力与挑战,奥园管理团队却在一次次危机中探出前行新战略,锚定发展新方向,展现出极强的韧性与定力,愈战愈勇,愈战愈强。

期待奥园再一次涅槃重生。

(责任编辑:CF006)

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