剥离开发业务开启回A下半程，万达商管终求得一“变”

在漫漫回A路上走了4年的万达商管，终于迈出了一大步。

近日，有消息称，万达商管集团完成了房地产业务剥离，至此，万达商管如愿将主营业务从地产开发转变为商务服务。2018年1月份，在万达商管引入腾讯、苏宁等投资人之时，制定了两步走的规划，第一步便是在2020年之前完成地产业务的剥离。

如今，2020年已至，如期完成了第一阶段任务的万达商管，就此正式进入回A之旅的下半场。

“求变”之旅进入下半程

在岁末年初之际，万达的“求变”之旅已悄然进入到下半程。

在近一个月内，万达集团传来一系列变化。新老总裁完成了交接，陪伴王健林经过大江大浪的左膀右臂，即将65岁的丁本锡正式从万达集团总裁之位上退下来；再次决心重振大连足球的王健林面对两年投资数十亿依然无法获得俱乐部股权的背景下，选择了新的切入点，万达下决心打造一只全新的球坛劲旅。

与此同时，背负着转型轻资产商管企业重任的万达商管，在经历了近2年的剥离过程后，终于也在2019年末完成了房地产开发业务的出清，如愿撕掉了开发商的标签，正式将主业变更为商务服务业。

1月13日，万达集团表示：“经过复杂艰巨的工作和支付巨额的剥离成本后，2019年底万达商管集团完成了房地产业务剥离。”

在欣喜之余，“复杂艰巨”、“巨额成本”等措辞中不难看到转型的不易。事实上，在2018年末，万达商管的地产开发业务仍有着极大份额，占据其总营业收入的64.41%。

据万达商管披露的2019年半年报中显示，从2018年5月至2019年6月30日，万达商管向万达地产集团转让了25家地产类公司。可以想象的是，坚持转型的万达集团在税费、人事架构等领域均作出了不小的付出。

然而，作为回A的必要条件，尽快帮助万达商管剥离房地产业务无疑是王健林眼中必须完成的事情。在2018年万达集团工作总结会，王健林曾特别强调，“万达商管必须剥离所有地产业务，这是协议约定，今年必须完全剥离。”

资料显示，万达商管的“求变”始于2018年1月份，彼时，面对已经私有化完成两年有余、回A看似仍遥遥无期的万达商管，王健林找来了腾讯、苏宁等一众新的战略投资者，并于新股东们敲定了一个新的上市时间表，其中，两个最重要的时间节点——1至2年内万达商管消化房地产业务，2023年10月1日前推动万达商管集团上市。

显然，万达商管如期完成了第一个时间节点，变更为一家商务服务企业，这标志着其回A路进程也进入到了新阶段。多位业内人士对蓝鲸房产表示，此举是万达向前推进A股上市跨出得一大步，在房地产业务A股上市仍未放松的背景下，剥离地产业务是万达商管回A的前提。

下半程依然充满挑战

如同商管集团总裁齐界，最终接过了丁本锡万达集团总裁的衣钵。一直以来，万达商管抑或说万达广场，均是王健林眼中唯一“不能丢”的基本盘。

近年来，万达曾将布局的多年文旅、酒店项目通过一场“世纪收购”打包转让予融创中国（HK：01918）、富力地产（HK：02777），但对于商管业务却一直疼爱有佳。

在地产业务缩减的大背景下，万达广场依然每年新开超过40家速度发展，而万达商管在近年来租金收入呈现出良好的增长态势，在2019年万达商管总计实现384.8亿元，较2016年私有化之时的195.8亿元已近乎实现翻番。

作为最疼爱的“孩子”，万达集团自然不接受其被看轻。在2016年退市之时，万达集团曾明确表示，选择私有化是因为万达商业被市场严重低估，而选择回归A股亦是认为其估值更为合理。

目前， A股市场商管板块上市公司整体市盈率中位数约为15.5倍，结合已正式披露的上半年数据计算，在2019年万达商管全年归属母公司净利润有望达到200亿元左右的水平，这或意味着，以目前估值计算，剥离地产业务后的万达商管若成功在A股上市，总市值将将超过3000亿元，而这个数字也大幅超过2018年初时约2428亿元的估值水平。

有私募人士对蓝鲸房产表示，无论从规模、还是业务，目前A股市场尚未有可以为万达商管估值带来参考的标的，不过，以目前市场偏好来看，成长稳健、高毛利的企业依然是A股市场最受欢迎的标的，同时其轻资产的探索方向也符合资本的喜好。不出意外，质地稀缺的万达商管在未来上市时应该能获得不错的估值。

万达商管的未来已值得畅想，不过，顺利完成回A的前置步骤，并不意味着未来万达商管将没有阻碍。业内人士普遍认为，万达最终成否成功上市，但最后仍要看政策环境。其中，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，万达商管在约定的2023年10月31日前完成上市的问题不大，如果以其历史业绩能够申请经营期至少满三年的豁免，则可以更快实现上市。但万达商管在A股上市可能还会面临关联交易、单一客户依赖、市场变化、监管政策变化等问题与障碍。

显然，耗时近两年完成剥离程序，终得变更主业的万达商管，正式附上A股上市公司新身份的下半程依然充满未知。