华南销售承压下再补仓 龙湖31亿福州连拿两地

来源：观点地产网

福州上一次百亿级别土拍已经是半年前，成交额近乎200亿，彼时拿地企业有建发、蓝光、正荣、大东海、正祥、厦门国贸等。

2月27日，福州迎来开年后首场百亿土拍，共有12宗地块入市交易，总面积1071.54亩，起拍价已经达到162.76亿元。

这一次吸引了近30余家房企，包括融创、中海、世茂、旭辉、阳光城、中骏、大东海、中梁、三盛、华润、美的、金地、名城、首开、花样年等。

最终福州以143.92亿元成交11宗土地，包括6宗涉宅用地及5宗商服用地，位于仓山区、鼓楼区、晋安区及台江区；其中溢价出让的土地有8宗，平均溢价率为51.36%。

今年2月以来，面对疫情的冲击及大环境不稳定的状况下，房企们更多忙于发债和抓销售、去库存，关注自身现金流情况。

但另一方面，不论是京城拍地、港资超300亿拿上海地块，还是温州几百轮竞价出让的地块，开发商对土地的热度似乎没有减退，土地仍然受到不少关注。

此次福州百亿土拍中，不管是中骏首入福州、抢下TOD项目地块，还是龙湖接连拿下两宗商住地块补仓，这场土拍都成为人们对未来这一年市场预判的缩影。

百亿抢地大戏

据观点地产新媒体了解，此次福州出让的6宗涉宅地块里，除了旧屋改造地块以外，还有交通干线上盖地块，无疑这都是开发商最为关注的部分。

据福州业内人士表示，今年开发商的资金压力还是挺大的，但福州近几年在旧改方面的力度比较大，出让也比较多，土地还算比较热。

而让人意外的是，另有三宗商服用地的溢价率均高出50%，其中一宗商服用地的溢价率高达129%。据悉，这三宗地块的竞得者为个人及福建本地企业。

最先出让的涉宅地块为晋安区浦村旧改地块一，经过58轮竞价，最终被龙湖&兰园联合体以7.81亿元收入囊中，成交楼面价1.83万元/平方米。

紧接着，福州永同昌联合隆和商务5.42亿元竞得晋安浦村旧改宅地，楼面地价1.19万元/平方米。重头戏在接下来的两宗仓山区地铁交通上盖商住地上，光是起拍价就达到了75.19亿元。

据现场了解，仓山区东升地铁停车场上盖商住地在开拍之时，便得到中骏抢先举牌，世茂不甘示弱也接连出价，意欲与中骏争夺该地块。在最后几轮白热化的竞价中，中骏以45.6亿收入囊中，这是其2月以来拿下的第二宗地块，也是首次入福州。

中骏拿下的这宗地块，交通是一大优势。中骏方面表示，按照规划，该地块将建45万平方米的TOD综合体项目，这意味着中骏商业旗下第14座中骏世界城将进驻福州，计划2022年开业。

福州业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示，该地块总体分布比较集中，且体量很大，是该片区稀缺的巨型商住地块。

“此外，地块仅回购2.4万平方米的社会租赁住房，并无安置型商品房（简称“安商房”）的配建要求，因为安商房的指定售价与商品房的面市价格相差较大，因此这对于开发商来说是一大利好。”该业内人士道。

此前于2020年2月20日，中骏还以6.9亿元竞得广东揭阳榕江新城两个组合地块，总出让面积19.14万平方米，计容总建筑面积不超过50.19万平方米，同样将打造中骏世界城综合体项目。

继去年超额完成销售目标后，今年是中骏冲刺千亿的关键一年。在规模加速的同时，加之今年经济大环境的不确定性，中骏的现金流能否承受得了企业规模扩张的欲望，这是值得关注的。

据了解，因去年买地支出增长，2019上半年中骏集团的经营活动现金流从2018年末的42亿元缩减至0.88亿元，同期减少98.35%。

随后，福州土拍进入到下半场，首开以底价29.59亿竞得另一宗轨道交通上盖商住地，但成交楼面价低于中骏竞得的地块，为1.03万元/平方米。

值得注意的是，经过逾100轮竞价，龙湖再次出手以23.83亿元竞得仓山区绿轴旧改商住地块，成交楼面价推高至1.56万元/平方米；名城地产则以24.6亿竞得绿轴旧改的另一宗商住地块，成交楼面价达2.23万元/平方米。

至此，历时两个半小时的福州首场土拍落下帷幕，揽金143.92亿元。

华南销售承压下再补仓

“龙湖拿了两宗地，这是让人意想不到的。它在福州的项目不多，所以可能压力还是比较大，因此也会做一些平衡。从今天拿地来看，以后应该也是要继续深耕这边的市场。”福州业内人士表示。

2月以来，龙湖在公开市场上拿下不少地块，据观点地产新媒体不完全统计，龙湖在青岛即墨、沈阳、珠海、福州等地拿下数宗地块，土地价格合计约47.31亿元，若加上1月的拿地资金，龙湖在土地上已花费约106.68亿元。

从过往的销售数据表现来看，龙湖五大区域中，华南区域的销售表现比不上长三角，但又好过华中区域，处于集团中游的位置。

2017至2019年，龙湖华南区域的销售额虽然逐年增长，但增长较缓，华南区域占集团总销售的比重也处于10%至11%之间。

最新数据显示，受疫情及传统淡季的影响，2020年1月龙湖销售为101亿元，华南区域录得4.5亿元。

此次龙湖参与福州土拍，接连斩获两宗商住地，或许是顺势补仓华南区域的土储，进而弥补其销售的软肋。但两宗地块均需配建一定比例的安商房，这会在一定程度上减少龙湖的盈利空间。

据观点地产新媒体了解，仓山区绿轴旧改地块的土地面积为6.13万平方米，容积率1-2.5，其中商业建筑面积不少于1.5万平方米；晋安区后浦村地块的土地面积1.94万平方米，容积率1-2.2，其中商业建面不少于5000平方米。

出让文件显示，此次拿下的两宗地块均需建设可建住宅建筑总面积不同比例的安商房，其中仓山区绿轴旧改地块需建50%的安商房，晋安区后浦村地块则需建25%的安商房。

正如前文提及，安商房的售价均由政府制定，且一般较普通商品房售价低，由福州市政府指定对象购买，因此这部分的盈利空间并不大。

按出让规定，绿轴旧改商住地的及晋安后浦村旧改地块的安商房销售均价分别为1.59万元/平方米、1.78万元/平方米，而仅仅是龙湖竞得地块的楼面价就已经分别达到1.56万元/平方米、1.83万元/平方米。

若以最高的容积率及除去最小商业部分的面积计算，粗略得出，绿轴旧改商住地的安商房建筑面积预计为6.92万平方米，龙湖需以高于拿地楼面价约326元/平方米出售这部分面积。

而晋安后浦村旧改地块的安商房建筑面积约9400平方米，这意味着，龙湖需以低于拿地楼面价约478元/平方米出售这部分面积，以上数据都还未加上后期开发建设等所需要的成本。

市场数据显示，福州仓山区及晋安区最近一个月的销售均价接近3万元/平方米。尽管拿地成本不算太高，但考虑龙湖在这两宗地块上的安商房面积比例，项目还是让利不少，更考验房企后期开发的能力。

据龙湖2019上半年财报显示，龙湖在福州的销售额为4.41亿元，同比减少63.52%，对应的销售总建筑面积为5.33万平方米，同比减少31.81%，营业额为1.4亿元。

截至2019年6月底，龙湖在福州土储的总建面为95.833万平方米，权益总建面47.41万平方米，占总比例1%，目前共计4个开发物业项目，其中云峰原著项目将于今年竣工。