中国铁建拟发21亿中期票据置换已使用自有资金 存货多、部分滞销

3月6日，据上清所信息披露显示，中国铁建房地产集团有限公司拟发行2020年度第一期中期票据，本期发行金额21亿元，发行期限3+2年，存续期的第3个计息年度末附设发行人调整票面利率选择权、投资者回售选择权。

信息显示，该票据主承销商及簿记管理人由北京银行股份有限公司担任，联席主承销商由中信银行股份有限公司担任。票据发行日2020年3月10日及2020年3月11日，起息日2020年3月12日，上市流通日2020年3月13日。

关于用途，中国铁建方面表示，本期中期票据发行金额用于置换偿还到期的银行间市场债务融资工具的自有资金。据悉，“18铁建房产SCP001”和“19铁建房产SCP001”债券已被发行人于2019年8月25日和2019年10月13日使用自有资金完成兑付，待本次募集资金到账后，募集资金21亿元用于置换已使用的自有资金。

截至募集说明书签署日，中国铁建及其合并报表范围内子公司待偿还直接债务融资工具29.66亿元，其中，中期票据为22.00亿元，资产支持票据7.66亿元，待偿还公司债券余额为140.10亿元。

募集说明书针对发行后的风险做了多处提示，其中可能爆发财务风险涉及16方面、可能爆发经营风险涉及17方面、管理风险8方面、政策风险9方面等。

资产负债率较高的风险：负债率84.77%

截至2019年9月末，公司合并资产负债率为84.77%，总体处于较高水平，主要是因为近几年公司加大银行借款规模，并积极以直接融资的方式发行各类债券增强资金实力，使得公司负债规模有所上升。截至2019年9月末，发行人长期借款余额为4,456,060.39万元，应付债券余额为1,694,267.22万元，短期借款余额为1,152,581.91万元，一年内到期的非流动有息负债金额为535,535.12万元，其他流动负债299,951.96万元，有息债务总额共计8,138,396.6万元。公司面临一定的长期和短期偿债压力。若房地产市场或金融市场发生重大波动，公司资金来源保障不足，将直接影响公司按期偿还相关债务。

未来资本支出较大风险

公司主要房地产项目集中于北京、上海等一线城市以及南京、天津等核心二线城市，相关区域房地产市场库存水平处于较好水平，供需结构较为健康，但是土地成本较高。截至2019年9月末，公司在建项目合计45个，总建筑面积725.70万平方米。计划投资总额约1,932.12亿元，累计已投资1,310.53亿元。此外，发行人拟建完全未开工的房地产项目共计9个，计划总建筑面积约152.47万平方米。一定规模的优质土地储备为发行人未来持续发展提供了坚实基础，但是相关项目的后续开发需要发行人未来持续的资金投入。

存货规模较大且增长较快的风险

随着发行人业务规模的持续扩大，发行人存货规模持续快速增长。截至2016年末、2017年末、2018年末和2019年9月末，发行人存货期末余额分别为7,908,830.72万元、7,400,235.37万元、9,232,487.21万元和10,810,881.30万元，占资产总额的比重分别为75.61%、64.32%、64.89%和64.89%。发行人存货的变现能力直接影响着公司的资产流动性及偿债能力，如果发行人在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对其偿债能力和资金调配带来较大压力。

短期债务规模及增速较大的风险

截至2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日和2019年9月末，发行人短期债务期末余额分别为1,503,936.93万元、1,612,254.74万元、1,812,688.00万元和1,688,117.03万元，短期债务占流动负债的比例分别为30.30%、28.37%、26.29%和21.25%。

部分项目去化缓慢销售率在50%以下

另外，提到截至2019年9月末，发行人已经进入全国30个城市、2个国家级新区，20个省份，完工及在建项目合计87个。发行人与国内主要商业银行均建立了稳固的战略合作关系，拥有超过281.24亿元的未使用授信额度。从公司运营能力来看，截至2019年9月末存货/预收款项为3.22倍，项目周转表现一般。受地方房地产市场景气度影响，位于部分地区项目去化相对缓慢（销售率在50%以下），需关注其后续销售进展。

营业收入主要依赖子公司风险

2016-2018年及2019年1-9月，发行人实现主营业务收入分别为2,890,962.34万元、3,368,178.90万元、2,789,864.79万元和1,087,329.22万元。然而2016-2018年及2019年1-9月，公司本部实现营业收入分别为1,315.3万元、7,284.27万元、3,118.05万元和3,559.32万元。公司实际运营主体为其下属各个子公司，本部几乎无经营收入，本部主要为自有房屋建筑的租金收入。公司经营业绩较大程度依靠下属子公司，如各个子公司经营波动，将使公司整体产生业绩波动风险。

（中华网财经综合 作者：唐风林）