偿债高峰已过 渝开发新增10亿借款在手项目少 销售面积持续萎缩

来源：新浪新闻

3月4日，渝开发发布公告称，2020年（截至2月29日）已经累计新增借款余额10.13亿元，占2018年末净资产的29.23%。

从2017年开始，渝开发就在不断偿还负债，缩小融资规模。2018年与2019年又经历了长期债务的集中到期，目前偿债高峰已过。不过公司仍面临着在手项目较少，销售面积与业绩逐年下滑等问题。

渝开发新增10.13亿元借款占2018年末净资产的29%

根据公告披露，新增的10.13亿元借款中，6265万元为银行贷款，剩余9.5亿元系控股股东借款。2018年末，公司净资产为34.64亿元，此次新增借款占净资产比重为29.24%。

截至2019年末，渝开发借款余额为13.37亿元，加上前两个月新增的借款，到2月底，借款余额上升到23.5亿元。

公司称，新增借款主要用于公司生产经营，保障公司正常生产经营过程中对资金的需求，保证公司主营业务持续健康发展，有效应对激烈的市场竞争。股东借款体现了控股股东对公司发展的巨大支持，根据公司经营情况可以提前还款或协商展期，不会对公司偿债能力产生重大不利影响。

2018年以来，渝开发经历了债务的集中到期。2018年渝开发一年内到期的非流动负债由前一年的7000万上升到10.64亿元，与此同时长期借款由前一年的1.27亿元下降到6100万元，应付债券由前一年的13.25亿元，下降到3.3亿元。

根据上海新世纪资信评估2019年4月出具的跟踪评级报告，自2014年首次发行债券以来，渝开发银行借款规模逐年收缩，直接融资占比则逐年提升。从2016年到2018年末，公司银行借款（含短期借款、一年内到期的长期借款和长期借款）分别为4.74亿元、1.97亿元和1.27亿元，刚性债务则分别为18.30亿元、15.50亿元和14.89亿元。长短期债务比分别为103.06%、107.81%和15.47%，债务结构急剧短期化。

事实上，从2017年开始渝开发就在偿还负债，收缩融资规模。2016年到2018年筹资性现金净流量分别为-0.60亿元、-3.92亿元和-1.73亿元，呈持续净流出状态。

2019年7月，渝开发发行了第一期公司债，募资3.79亿元。8月公司兑付了一笔5年期的公司债，金额为10亿元。截至2019年前三季末，一年内到期的非流动负债下降到6100万元，长期借款为6000万元，应付债券则增加到7.09亿元。而公司账面货币货币资金为10.98亿元。

从短期来看，兑付压力已经过去。但是因为此前存量项目较少，如果要增加开发和拿地力度，依然存在不小的资金需求。

根据公司的估算，从2019到2021年，公司房地产项目支出金额分别为11.47亿元、26.75亿元和20.51亿元，营运资金需求分别为1.26亿元、0.84亿元和0.84亿元。公司的融资安排是从2019年到2021年，融资净额分别达到10.04亿元、15.20亿元和6.00亿元。

渝开发销售面积与可售面积逐年萎缩业绩连续下滑

由于拿地时间较早，成本较低，渝开发在土储方面是具备优势的。

2016年以来公司没有公开拿地，从2019年才开始恢复拿地，原计划根据市场情况择机参与公开市场土地（招拍挂）竞买，以增加土地储备，总价款控制在人民币12亿元内。2019年底，董事会通过议案继续加码，计划2020年拿地总价款控制在30亿元以内。

2020年1月，渝开发即以14.73亿元拿下重庆北碚区蔡家2宗地块，今年拿地力度或许会进一步增加。目前渝开发面临的主要问题是在手项目较少，以及个别项目盈利不及预期的问题。

2018年底公司在建在售项目总共为三个：西永（渝开发格莱美二、三期）、山与城、星河one，2019年上半年增加了一个南樾天宸项目，总数达到4个。

根据上海新世纪资信评估的测算，原来的三个项目中，山与城一至三期收益难以覆盖前期投资，星河 one一期可以勉强覆盖投资，只有格莱美城一期及二期收益较好。

具体来看山与城项目，该项目位于重庆南山，已推盘的一期及二期为别墅，三期为洋房，分别于2011、2012、2013年开始预售，销售情况一直不理想。至2018年末，三期累计投资23.67亿元，合同销售金额合计17.23亿元，按照剩余可售面积及销售均价来算，收益难以覆盖前期投资。

2019年下半年渝开发启动山与城后续项目开发，星河 one 二期与格莱美城三期也陆续在建设中。

目前渝开发可售和销售面积都在急剧下滑，2017年销售面积为11.53万平方米，2018年下滑到8.91万平方米，2019年上半年仅销售2.06万平方米。可售面积则从2017年的14万平方米下滑到2018年的10.33万平方米，再到2019年的3.46万平方米。

2018年业绩大幅下滑之后，2019年上半年再次出现大幅下滑，营业收入与扣非净利润分别下滑46.4%和29.28%。

不过因为持有的交易性金融资产公允价值上升等因素，2019年全年盈利2.2亿元-2.86亿元，仍出现大幅增长。渝开发持有的金融资产即重庆农商行股权，截至2019年上半年，可供出售金融资产金额达到1.1亿元。金融资产短期可以解燃眉之急，从长期来看，能否将土储转化成优质项目顺利销售出去才是公司的核心竞争力。