华润置地全数据分析：行业最低融资成本 最高信用评级

来源：新浪财经上市公司研究院大眼楼管/肖恩

3月26日，华润置地发布了2019年全年业绩公告，公司全年实现营收1477.4亿元，同比增长21.9%，归母净利润286.7亿元，同比增长18.3%，利润连续16年同比正增长，华润置地的稳健连万科、龙湖也自叹不如。华润置地有着行业最低的融资成本以及行业最高的信用评级，能在如此稳健且杠杆率如此之低的情况下，还能持续优化经营“开发物业+投资物业+X”的商业模式，同时又能持续实现摊薄ROE超15%的盈利能力，华润置地的稳，一般房企还真学不来。

业绩之稳：连续16年利润正增长

2019年，华润置地实现开发物业结算面积753万平方米，结算收入1272.0亿元，较去年同期增长21.0%。作为占公司业绩86%比重的最主要引擎，物业结算稳步提升使得华润置地全年营收同比增长21.9%至1477.4亿元。

全年归母净利润286.7亿元，同比增长18.3%，扣除投资物业评估增值后的核心股东应占盈利216.5亿元，同比增长12.2%，实现每股盈利人民币4.12元，同比增长17.7%。截至2019年末，每股净资产达人民币24.34元，较2018年底增长21.9%。

2019年是华润置地的营收及利润自2004年以来连续同比正增长的第16年，在过去十年间营业收入和归母净利润分别实现了高达26%、22.1%的复合增长率。华润置地一直秉承着按照核心利润来进行分红的原则，股利支付率保持在一个稳定的水平。2006年来的14年连续分红14次，合集分红高达393亿元。

业绩前瞻方面，2019年华润置地实现签约额人民币2425.0亿元，实现签约面积1324.8万平方米，分别较去年同期增长15.1%和10.5%。销售均价由2016年的13924元/平米稳步提升至18304元/平米。

此外，截至2019年底，华润置地已销售尚未结算的签约额为人民币2239.3亿元，其中，已锁定于2020年内结算的开发物业营业额已达人民币1286.9亿元，预计今年业绩将持续维持稳健快速增长的态势。

储备之稳：土地足够开发又不占过多资金

截至2019年底，华润置地总土地储备面积达6868万平米，为2019年1324.8万平方米的5.18倍，可满足华润置地未来三至四年的开发需求。

在当前全行业去杠杆、加快周转的大背景下，账面大量的土地储备并不一定是好事，尽管华润有大量囤地的财务实力，但这在未来房价基本告别暴涨暴跌的未来，大面积囤地只会带来巨大的财务压力，并不是理性的资产配置思路，加快出货成为了不少房企的求生之路。

华润置地的土地储备足够开发，但又不多到大量沉没资金，截止2019年底，公司账面可供销售的物业3551亿元，占公司总资产46.6%，连稳健如龙湖集团的这一比例也达到50.8%。沉没资金少的另一个原因则是土地成本低，2019年华润置地的新增土地成本为7050元/平米，与全年18304元/平米的售价之间有着较大的利润空间。

2019年，公司通过包括占比达到44%的非招拍挂方式进行拿地，新增土地1424亿元，2020万平米，较全年销售面积稍高使得公司整体土地储备池子在保持稳定的同时，又能支持未来开发的增长。

此外，华润置地一二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达83.8%，土地储备结构持续优化。2019年新增土地中一二线权益地价占比81%，高能地区大湾区、长三角、京津冀核心城市分别占比20%，22%，13%，土储货值含金量高。

自持之稳：开业项目即将进入爆发期

华润置地的自持商业运营一直是行业标杆，也走出了吴向东这样的行业领军人物。2019年，公司投资物业实现营业额120.3亿元，同比快速增长26.3%。其中，购物中心业务营业额人民币91.5亿元，同比增长33.4%，写字楼、酒店业务分别实现营收13.9、14.9亿元。

商业运营的本质，是运营客流量。

截止去年底，华润置地在营投资物业总建筑面积超过1000万平米，购物中心方面，新开业8座，已开业共计42个，储备项目46个。在营商业的出租率达到94.8%，全年客户高达5.85亿人次，日均客流量160万人次，会员总数突破1000万人，同比增长61%。充足的流量是商业销售的基础，合计全年实现零售额达到646亿元，同步大幅增长37%，在此基础之上加上固定的变现率，华润置地的收入也随着流量快速增长。

值得注意的是，2021年及2022年分别计划新开业13个和11个项目；截至2022年底，本集团将有88个项目在营；另有28个项目将在2022年后开业，届时，华润置地的流量和收入将迎来爆发期。

此外，华润置地的商业运营作为行业标杆，各项运营指标和盈利能力也是非常可观的。成熟期、稳定期、培育期购物中心运营效率精进，成本回报率分别达到33.4%、13.1%、14.6%的高水平。

财务之稳：行业最低的融资成本

截至2019年底，华润置地净有息负债率为30.3%，较2018年底的33.9%下降3.6个百分点，维持在行业的极低水平，这也是公司有着4.45%全行业最低的融资成本的重要原因之一。

融资成本作为反应公司主体信用及偿债能力的终极结论性指标，基本上相当于给公司财务状况打分。在新浪财经2019年度上市房企主体信用评分排行中，华润置地位列第一，国际评级机构也给出了最高的评级，标普、穆迪及惠誉维持本公司的“BBB+/稳定展望”、“Baa1稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。

华润置地账面债务总额为1345.54亿元，在销售额增长15%的情况，总债务仅增长1.8%，总债务/销售额之比近一步降低。总体债务期限进一步提升至5.4年，其中，短期债务仅213亿元，短债占比仅为15.8%，且账面资金为短债的3倍，偿债能力充足。

盈利之稳：ROE说明了一切

一方面，华润置地凭借着华润集团的优势，以多种方式且有充足自由度地拿到了更为便宜的土地储备，加之极为稳健的财务所带来的极低利息成本，华润置地的业务天然地有着比较可观的盈利空间。2019年，公司开发物业的结算毛利率为36.5%，长期处于行业较高水平。

而公司全年的净利润率、加权ROE分别达到17.59%、20.88%的高水平，并且多年维持在一个20%左右的水平。

事实上，房地产公司的盈利能力本质上还是取决于销售价格与地价之间的差额。近几年，华润置地在提升销售价格的情况下，逐渐降低了拿地成本，销售价格/拿地成本之比由2017年的1.94提升至2019年2.6。较厚的价差保证了华润置地未来稳健出色的盈利能力。

治理之稳：持续完善ESG管理架构

华润置地持续完善ESG管理架构，在上市公司董事会层面成立企业社会责任委员会，协助董事会指导及监察包括ESG在内的企业社会责任工作。

今年来，一场突如其来的疫情，使得整个房地产市场陷入了前所未有的困局，项目停工，购物中心关停。业绩发布会上，华润置地总裁李欣告诉投资者，通过努力，有信心完成年初制定的销售目标2620亿元，其中上半年可完成约1000亿元，预计全年（投资物业）租金收入有望与去年持平或实现小幅上涨，并在2021年恢复双位数增长。

疫情冲击下，华润置地通过减免租金，联合进行线上销售以及提供低息贷款等多项措施支持租户，效果良好。3月1日-23日，公司旗下全国购物中心零售额录得21.5亿元，大致恢复到去年同期相若的水平，预计5月可恢复增长。

此外，华润置地也在可持续发展方面践行着自己的社会责任。公司连续第二年入选香港恒生可持续发展企业指数成份股，2019年华润置地环保总投入达到1900余万元人民币，新增65个绿色建筑项目，新增绿色建筑总面积1000万平方米。