鲁能集团变局会否影响广宇发展？董事会秘书称“公司经营正常业务始终保持独立”

来源：中房报

一则国家电网“退房”消息将鲁能集团推到聚光灯下，也使其旗下唯一上市公司广宇发展命运陡生变数。

3月22日，中央纪委国家监委网站通报了对国家电网第三轮巡视整改进展情况。通报中，国家电网表态，“以更高的政治站位坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务。”

由于国家电网旗下地产业务主要集中在鲁能集团，天津广宇发展股份有限公司（000537.SZ，“广宇发展”)是鲁能集团旗下唯一A股上市公司，后者命运成为行业关注焦点。

3月28日晚间，中国房地产报记者在投资者平台向广宇发展董事会秘书提问，涉及国家电网退出房地产业务后，大股东鲁能集团是否继续从事房地产开发业务？广宇发展控股股东是否发生变化，以及大股东未注入资产是否继续履行承诺注入到上市公司？

对此，广宇发展董事会秘书回复称：目前公司控股股东为鲁能集团持股比例76.13%。根据战略安排，鲁能集团将广宇发展作为整合及发展集团内住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台。对于大股东资产是否继续注入到广宇发展，其称：根据2017年公司重大资产重组关于避免同业竞争相关承诺，大股东鲁能集团将其所属的、符合条件的住宅类地产逐步注入广宇发展或采取委托管理、注销房地产开发资质等举措，避免同业竞争。目前该承诺仍正常履行。

此前，广宇发展与鲁能集团有过10年重组计划，但进展甚微；这一次国家电网“退房”下，这笔地产资产是否会注入广宇发展还是花落他家引发外界关注。

十年坎坷重组路

广宇发展前身为天津立达国际商场股份有限公司,成立于1986年3月,1993年12月10日在深圳证券交易所上市交易。2005年6月30日更名为“天津广宇发展股份有限公司"。公司业务范围包括房地产开发、商品房销售、物业管理以及对住宿酒店及餐饮酒店投资等，业务布局主要集中在北京、济南、南京、苏州、重庆、成都和宜宾等城市。

尽管业绩平平，但广宇发展对鲁能集团来说却有着特别意义。将旗下地产板块业务注入广宇发展从而实现借壳上市一直是鲁能集团梦想，但这一梦想实现过程却异常曲折。

据中国房地产报记者梳理，广宇发展与鲁能集团之间资产重组与整合，最早可追溯至2009年12月。彼时广宇发展宣布，将以9.88元/股发行价格向鲁能集团定向增发不超过7亿股，购买其持有的7家下属房地产公司股权，即重庆鲁能34.5%股权、宜宾鲁能65%股权、海南鲁能广大100%股权、海南三亚湾100%股权、海南英大100%股权、海南盈滨岛50%股权、鲁能亘富100%股权。但此次重组最终因宏观调控加强自动失效。

2013年8月，广宇发展再次停牌开启新一轮重组，除了第一次重组的7个原有项目外，其还将购买都城伟业持有的鼎荣茂华70%股权，和世纪恒美持有的重庆鲁能英大30%股权。但最终还是以失败告终，原因是该次重组申请文件关于上市公司实际控制人是否发生变更的信息披露，不符合《上市公司重大资产重组管理办法》第四条规定。

2016年4月，广宇发展第三次踏上重组征程。这一次鲁能集团压缩了其拟注入上市公司的资产包，剔除包括海南公司在内的3家标的资产，减少标的资产交易作价至91.11亿元，重组的资产增值率从第二次重组方案中的133%降至89.85%。曾关注该事件的业内人士告诉记者：“削减注入资产包最大的原因是为了方便广宇发展定增，加快获得证监会审批。”

此次重组也并不顺利，深交所向其下发问询函，认为此次重组构成借壳上市，并在函中指出，重组标的公司重庆鲁能、重庆鲁能英大、宜宾鲁能、鲁能亘富2013年以来净利润不断下滑，资产负债率不断上升，远高于上市公司资产负债率。此外，5家标的资产最近3年累计实现经营活动现金流量均为负值。

2017年，重组方案再次作出调整，在2016年方案基础上削减了配套融资计划，交易标的资产交易总价格为91.1亿元，发行股份购买资产发行价格由原方案的6.81元/股调整为6.75元/股，发行股份数量相应由13.38亿股调整为13.5亿股。购入资产与2016年一致，同年8月，该重组方案终获无条件通过，并同年9月20日取得证监会批复，在2017年10月30日新增股份发行上市。

然而2019年重组再生波折。2019年，4月8日晚间，广宇发展发布放弃受让大连神农科技、海南英大、北京碧水源、天津鲁能置业100%股权及关联方都城伟业集团所控制的海南亿兴置业60%股权。原因是是综合考虑目前房地产市场行情低迷及上市公司资金情况，相关资产注入上市公司不利于改善上市公司持续盈利能力。

至此，长达10年的重组路终未能圆满。据记者了解，截至2020年3月28日，鲁能集团仅完成了部分资产注入上市公司，个别资产甚至遭遇既无法注入上市公司也卖不出的窘境。

“鲁能地产板块借壳广宇发展财务运作的核心是解决地产项目缺钱问题，把旗下地产板块注入上市公司可以打开融资渠道，进而摆脱巨额银行贷款压力，但双方长达十年的重组，土地储备多集中于重点调控区域，且鲁能超级大盘模式已经不适合现在市场，这些都严重影响到了鲁能集团发展，也不被资本市场看好。”天津一国有房地产企业高级副总裁在接受中国房地产报记者采访时表示。

广宇发展未来

有消息称，鲁能集团旗下地产业务大概率将由中国诚通控股集团有限公司（以下简称“中国诚通”）接手，并于今年年底前完成。并且，鲁能或将采取“一体一策”方式逐渐退出房地产业务。即将按照一个地产项目作为一个主体，逐个分拆剥离。未来，鲁能集团将主要聚焦于风电、光伏产业，或将成为国网旗下的新能源业务平台。

鲁能集团的变局是否会影响广宇发展？广宇发展董事会秘书回复中国房地产报记者称，广宇发展作为上市公司，始终在资产、业务等方面保持独立，目前公司生产经营正常。

“广宇发展一直面临去化不佳、资金紧张、增长乏力等诸多难题，对控股公司的依赖性也很强，如果没有鲁能‘输血’，可能会受面临发展困境。”一位接近广宇发展的业内人士表示。

记者梳理发现，广宇发展销售规模仅在2017年重组后短暂增长，仅一年，其销售额就下滑至222.07亿元，同比下降18.09%。2019年上半年，广宇发展签约销售额仅为51.72亿元，较2018年同期减少51.18%。全年总营收为229.86亿元，同比下降15.04%；净利润为31.42亿元，同比增长25.57%，其利润增加主要得益于重组带来的土储扩充。

去化率低也是广宇发展面临的难题。财报显示，2018上半年其可售面积约为191万平方米，截至2018年6月末未售面积87.40万平方米，去化率超54%。到了2019上半年，广宇发展的可售面积约为185.18万平方米，截至2019年6月末未售面积145.61万平方米，上半年的去化率仅为21%。

为帮助广宇发展解决资金难题，鲁能集团不仅扮演了“接盘侠”，还持续提供财务资助。2019年11月，广宇发展曾将其持有的北京市丰台区榴乡路84号院的鲁美项目S-24地块1号楼3单元及地下部分存货资产，以进场挂牌交易方式进行对外转让，接盘方正是鲁能集团。

在提供财务资助方面鲁能集团也不遗余力。资料显示，2019年11月，鲁能集团分别向广宇发展东莞公司、南京硅谷公司分别提供10.52亿元、1.2亿元财务资助，年利率均为5.5%，期限均为1年。1月21日，广宇发展再次发布公告称，为满足公司及所属公司业务发展需要，缓解资金需求，公司控股股东鲁能集团2020年度拟向公司及所属公司提供财务资助本金额度不超过217.19亿元，期限不超过24个月，年利率不超过5.5%，财务资助金额在总额度内可于有效期内循环使用。3月25日，鲁能集团再次拟向公司提供10亿元财务资助，利率5.5%，期限1年。

靠大股东频繁输血续命的广宇发展，能否在没有鲁能的日子里独自壮大，仍值得期待。