发展保守？绿地香港：18%净负债率创新低 今年目标550亿

3月31日，绿地香港在线上召开了2019年度业绩发布会。与董事局主席陈军并列出席业绩会的是助理总裁陈增立和董事会秘书雷雨。

和过往一样，业绩会依然是在陈军的致辞中拉开序幕。

“迟日江山丽，春风花草香。”他选了首杜甫的绝句作为开场，按照陈军的解释，“疫情不能阻止花暖花开美好季节的到来”，某种程度上似乎也暗合了手握这样一份成绩单的他对未来的憧憬与向往。

和半年报时一样，绿地香港再次将媒体业绩会和投资者会合二为一。

2020年是绿地香港成立的第7年，陈军感慨“6年蜕变让绿地香港各方面都有了较大幅度的提升”，他预判，受疫情影响，“今年对房地产的政策支持将有所放松，会通过政策调节使行业发展更加平稳”。坚信绿地香港这艘帆船，无论顺风逆风皆可前行。

18%净负债率创历史新低

年报显示，2019年，绿地香港合约销售额484.58亿元，同比增加28%；现金回款率超90%，合约销售面积327.2亿元，平均合约销售单价约为14810元；得益于售出及交付物业面积增加，营收较2018年增加约14%至176.62亿元，截至2019年底已售未结的收入达530亿元。

利润方面，报告期内，绿地香港净利润达30.41亿，同比增长54%；归母净利润达24.74亿元，同比增长43%；净利率达17.22%，同比上涨4.39个百分点；毛利率达30.89%，同比上涨4.1个百分点；每股盈利达0.88元，同比增加44%。

陈军表示，毛利率显著增长主要有三方面原因，一是完成上海五里桥项目交割后，收益较多，二是集采提高效益、降低成本，三是项目自身较强的溢价能力。他坦言，受限于行业下行，行业利润规模不会有大规模增长，去年毛利率的高增幅很难持续，“未来会回归到行业正常水平”。

去年，绿地香港宣布出售上海五里桥项目。陈增立形容该交易是去年一个成功的安排，“出售是算进投资收益，在去年的账面上体现利润贡献是10亿多一点。实际上，整个项目的净利润非常可观，将近30亿左右”。

据其介绍，“未来不排除出售整体性物业，包括一些前期自持的物业，会基于综合考虑看整体经营安排”。根据年报，截至2019年底，绿地香港土储按物业类型划分来看，商办物业占比22%。

陈军重申了绿地香港的交易逻辑，“你拿到手的这些资金未来收益是否超过现在持有物业的收益”。在他看来，项目变现后未必马上投入拿地，视当下情况而定，如果市场进入上升通道可以投入在土地端。

负债方面，截至2019年，绿地香港持有货币现金103亿元。期末净负债率降至18%，这一数据不仅创下绿地香港历史新低，也是目前港股规模内房企中的最低值。期末，公司有息债务余额133.89亿元，其中63%为长期债务，37%为短期债务，加权平均融资成本5.87%。

业绩目标550亿

净负债率创历史新低，并未影响绿地香港在规模上的扩张。

报告期内，绿地香港在12个城市收购了18幅地块，新增土地储备549万平方米，新增货值约619亿元，新进常州、扬州、镇江、南通、宣城、梧州、钦州7个城市。按区域分布来看，江浙皖合计占比49%，另外一半分布在广西和云南。

截至2019年末，绿地香港拥有土地储备约2137万平方米，布局于全国25个城市，合计62个项目，其中86%分布在泛长三角区和一带一路门户区，剩余主要在海南自贸区、粤港澳大湾区和其他区域。

值得注意的是，上述项目的平均楼板价仅为2648元/平方米，管理层在会上介绍称，地价低主要由于大部分项目是通过战略勾地或与地方国企合作开发。

对于市场关注的业绩目标，陈军表示，2020年绿地香港可售货值780亿元，目标销售550亿元，会根据二、三季度的政策来调整计划。他坦言疫情影响非常大，2月3号绿地香港启动了复工准备工作，“目前100%已经复工了，恢复正常了”。

他进而提到，今年会关注信息技术的应用，此次互联网平台销售发挥了非常大的作用。借力于在线营销，绿地香港“找到了另一个赛道，一季度销售基本达到我们的想法，尽管有一些差距”。

陈军将希望寄托在二、三、四季度的表现，“从目前的判断，政策对房地产行业的支持会有一定的放松，公司会在不同时点中做不同调节”。

陈增立对全年的供货计划做了补充，“今年做了比较周密的安排，一季度大概是22%，二季度22%，三季度25%，四季度32%”。

对于全年的投资计划，陈军给出的答案是全年整体计划200亿元，他透露，“去年三季度至四季度的过渡中，我们已经看到了土地市场的发展变化，因此保留了较多的现金，今年一季度有不少收获，二季度会有更多布局。重点聚焦长三角、大湾区和一带一路国家战略发展区域。”

陈增立补充道，按照绿地香港的现金流状况，未来的还款压力比较小，考虑进行一些土地项目的储备。

事实上，绿地香港正在加快布局云南昆明的步伐，云南的大盘项目已然成为绿地香港新的增长点。2019年，绿地香港的热销项目中，排在前两位的是昆明绿地东南亚中心销售37.43亿元和昆明绿地滇池国际健康城销售额35.53亿元。

今年前三个月，绿地香港通过土地拍卖市场、收并购、政府签约等形式，落地多个项目。

陈军坦言对云南项目的看好，在其看来，“昆明还是有比较大的空间，一部分的产品是本地的居民，另一部分产品是适应时代的需求，追求高标准的需求”。