正商实业业绩会：土储954万平米73%在郑州 2020年计划140亿拿地

4月3日，正商实业有限公司召开2019年度业绩会。

正商集团资本证券部总经理张勇、正商实业财务总监兼公司秘书郭柏成作为管理层代表出席了会议。

谈及土储，张勇指出，正商实业去年以38亿元收购了10宗土地，总建面113万平方米，平均成本为2900元/平方米；目前土储共计954万平方米，73%位于郑州，少量分布于武汉、北京。在旧改方面，因正商集团支持，更倾向于与政府合作拿地。

他强调，公司对进入项目的指标设定为毛利率不低于25%，EBITDA要做到3倍；2019年年度，正商实业账面现金净流入25亿元。

谈及疫情，财务总监郭柏成介绍，目前正商实业武汉市场只有两个项目。虽然疫情对武汉市场有冲击，但长远来看，武汉发展趋势良好，之后还会加大对武汉市场的投入。此外，预期北京项目今年上半年将拿到预售证。

在拿地方面，据管理层透露，今年计划投入140亿元，其中50%-60%用于旧改拿地，其余用于招拍挂。在区域布局上，重点仍在郑州及周边城市，并加大在一线和强二线城市布局住宅开发。

70亿元债务即将到期 后续将考虑发行长期债

谈及股价，管理层人士表示，目前正在与合作方沟通，不排除有缩股、提高股价的计划。

债务方面，管理层指出正商实业有70亿元债务即将到期，期限在1.5-2年，后续将考虑发行长期债。

而对于毛利率，正商实业称郑州当地的旧改项目成本较低，考虑到去化等因素，毛利率并不激进，“与行业内水平差不多”；未来已售未结的毛利率目标为28%。

具体到销售回款，他又指出，2019年度正商实业商品房销售金额220亿元、尾款133亿元，回款率在60%左右；具体到去化率，整体去化率为80%，已售未结面积约230万平方米。

不考虑重大资产输入 目前没有收购计划

谈及与母公司的分工，管理层指出，2015年收购上市平台以后，主力项目以上市平台开发为主。因上市公司市值较小，未上市板块项目价值较大，为避免触发逆向收购、减少管理工作负担，“没有做（直接的）重大资产输入”。

他透露，未来将由上市平台向一些历史遗留的在建项目提供管理服务，并通过收购项目公司来小量、分批地吸收后续能拿地、利润好的项目。具体到规模上，目前没有进一步的收购计划。

此外，他进一步指出，目前上市公司土储占正商集团土储八成以上。