珠江实业答上交所七连问：除合肥中侨中心去化稍慢 其余项目销售均较理想

5月24日，广州珠江实业开发股份有限公司回复上交所对公司2019年年度报告的问询函。

公告信息显示，其中针对财务方面，2019年间珠江实业债务结构有较大幅度调整，长期借款余额由54.20亿元降至32.42亿元，应付债券余额由24.07亿元增至49.63亿元，出现债务结构有较大幅度调整的问题。

珠江实业披露，截至2019年末公司的应付债券有6笔，包括4笔公司债券，两笔保险债权计划融资，余额约48.7亿元。

长期借款方面，截至2019年末，长期借款余额32.42亿元。至于下降原因，因为珠江实业在2019年提前偿还了涉及中国银行1.47亿元、交银融资租赁公司3.18亿元、大业信托10亿元和长沙银行2.03亿元的借款。

而关于2019年末流动比率由2.6降至1.84。珠江实业回应称，原因为公司在2019年以3.35亿元，收购了珠实集团持有的品实公司51%股权。

据了解，2018年12月6日，在珠江实业收购品实公司前，广州地铁集团有限公司就以71.09亿元成功摘得广州白云湖车辆段地块，并将白云湖项目产权落至品实公司。

在历经一年的项目开发进程后，品实公司于2019年12月31日于公司合并财务报表中的流动资产为88.43亿，其中主要为存货约85.25亿，流动负债为77.87亿。而2019年12月，品实公司正式纳入珠江实业的合并范围，因此对公司流动性有影响。

根据上表所示，公司财务费用从2018年12,977.58万上升为2019年38,906.80万，增加比例为199.80%，主要原因是2019年利息支出同比上升幅度较大，增加比例为182.08%。

财务费用升幅大说明

另外，关于公司2019年财务费用由2018年的1.30亿元增长至3.90亿元，增幅为199.8%，占归母净利润的178.08%。珠江实业称，原因为2019年利息支出同比上升幅度较大，增加比例为182.08%。

原因之一为，年内应付债券的利息同比上升较大。主要为2018年12月，珠江实业新增发行中英益利-珠江实业债权投资计划并发生提款9亿元，后于2019年1月又提款11亿元，两笔提款对应增加的利息约1.39亿元。

第二个原因为部分对外债权投资资金成本核算方式调整导致财务费用增加。珠江实业透露，公司此前大力扩张“股+债”项目，债权投资资金占用费收入作为公司的“其他业务收入”进行核算，因此公司根据合同于每季度末计提资金占用费收入计入“其他业务收入”，同时将其占用的资金成本计入“其他业务成本”。

而2019年，由于对东湛公司和亿华公司的资金占用费收入长期无法收到，出于谨慎性的考虑，珠江实业自2019年1月1日起不再确认东湛公司和亿华公司的资金占用费收入，同时将对应的资金占用成本从“其他业务成本”调回“财务费用-利息支出”，为此增加财务费用1.49亿元。

最后，关于珠江实业年度融资利率处于4.75%与7.5%之间，而其应付控股股东广州珠江实业集团有限公司的借款年利率处于7%-7.5%的较高区间的问题。

珠江实业表示，公司向珠实集团借款属于信用借款，不需提供抵押物，同时珠实集团借款的用途比较灵活，可直接用于投资。如按同等条件对比，珠实集团给公司提供的借款利率远低于市场水平。

经营方面，上交所指出公司房地产业务去化较慢，2019年公司预收款项合计2.90亿元，占存货的2.16%。

对此珠江实业回复称，公司在2020年以前以收全款、签约、备案、封顶作为收入确认的条件，对比市场上其他采用竣工交楼时点确认收入的房地产企业，公司收入确认时点较为提前，由此导致公司预收账款的余额较少，截止2019年12月31日，预收账款占存货的比率较低，仅为2.16%。

珠江实业表示，2020年1月1日起，公司按照新收入准则的要求采用控制权转移时点（即竣工交楼时点）作为收入确认的条件，截止2020年3月31日，合同负债（原“预收账款”科目）占存货的比率为18.01%。

截至2019年末，公司存货期末余额135.28亿元，其中开发成本123.77亿元，开发产品10.99亿元。上述存货期末余额中，含白云湖项目85.26亿元、塔岗项目7.25亿元、四方公馆项目4.33亿元以及长沙珠江悦界商业中心公寓产品部分。

截至2019年末，上述四个项目均处于在建状态，2019年尚未开始销售，预计于2020年至2021年可实现开盘。剔除在建项目后，公司可售项目除合肥中侨中心去化稍慢，其余项目销售进度均较为理想，不存在去化慢的情况。