绿城中国限价项目遭业主维权 拿地面临利润与质量的两难

来源：新浪财经房产|大眼楼管肖恩

5月份土地市场交易景气持续回升，成交面积创下年内新高，溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。其中，一、二线城市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，三四线城市溢价率则出现回落，但仍高达16.3%。而在此背景下，各房企的拿地政策也出现了明显的分化，一些房企选择谨慎等待伺机而动，而部分房企则选择高溢价加仓，这其中有些项目的盈利空间堪忧，甚至有亏本赚吆喝的风险。新浪财经大眼楼管特推出“疫情之下土地市场升温，谁在高位拿地”系列报道。

克而瑞数据显示，今年前5个月，绿城中国凭借着高达1370亿元的新增货值超过保利、中海、华润等，位列行业第4位，而在拿地金额方面更是凭借着565元的金额位列行业第一，风格激进。近期房企融资环境相对宽松，融资成本保持低位，5月国内债券发行额同比增长24.2%，平均利率为4.29%。包括绿城中国在内的不少房企冒着高溢价拿地的风险大举进入土地市场，而杭州晓风印月项目遭遇业务因产品质量维权的窘境，则给绿城中国的激进拿地蒙上了一层不确定性。

拿地急先锋今年目标新增2500亿货值

在6月12日的绿城中国2020年股东大会上，张亚东表示，“开年至今我们已经拿了39块地，已完成1500亿投资，今年新增2500亿货值非常有信心”。由于前5个月新增货值达到1370亿元，预计绿城在下半年的拿地依然将维持与上半年相当的力度。

绿城执行总裁郭佳峰称，“截至6月12日公司已确权总货值是1370亿，销售净利率能有10%以上，土拍拿地低一些约9.5%，并购项目稍高，接近11%”。而事实上，绿城今年溢价拿地的项目净利润率要达到9.5%的难度很大的，甚至从2014年以来，绿城服务的净利润率就没有超过8%。

相比之下，绿城今年前5个月合同销售金额约425亿元，同比增长14.86%，而含有五一劳动节的5月销售金额约为人民币122亿元，环比却减少14.7%。销售成绩距离全年2500亿的目标还有很长的距离，而拿地资金甚至超过了销售额，将考验绿城中国本就紧张的资金面。

绿城今年来的拿地力度（拿地金额/销售金额）达到1.33的高水平，而时机的选择并不是很明智。5月份土地市场交易景气持续回升，成交面积创下年内新高，溢价率增至16.2%，实现2020年以来的五连涨。其中，一、二线城市溢价率环比上行，平均溢价率升至14.9%，三四线城市溢价率则出现回落，但仍高达16.3%。

而在此背景下，绿城的拿地溢价明显，此前在2月里不到一周的时间内，绿城在北京以144亿元连拿三幅地块，其中昌平东小口项目溢价30%、大兴旧宫项目溢价34%、通州台湖项目溢价50%。仅2月绿城新增土储建面为182.8万平，土地成交总价270.8亿元，新增土储货值502.6亿元，环比增速均超5倍。

总体来看，绿城前5月的拿地均价为9232元/平米，较2019全年拿地均价5591元/平米上升65%，而前5月的销售均价为2.57万/平米，相较于2019年全年的销售均价2.59万/平米有所下滑。这一增一降之间，绿城服务9.5%的净利润率恐有难度，而在本就微薄的利润空间里，更加考验绿城在产品品质与项目利润率的把握。

杭州项目遭遇维权低利率下的质量面临严峻考验

此前4月，绿城在杭州的高端产品晓风印月由于限房价的原因，出现了与周边二手房价格倒挂的情况，最终录得12%的中签率。而此后，该项目业主代表便对产品的质量提出了质疑并期望维权。

绿城的晓风印月项目的拿地时间为2018年6月，项目的楼面价为33625元/平方米，溢价率达到40%。去年10月项目开盘，均价48100元/平方米，与周边二手房存在大约2万元/平方米的价格倒挂空间。

对于绿城来说，从业主期初的追捧变成最后的维权，似乎一开始就已经注定。晓风印月项目地价与政府限定的售价之间，两者仅1万多元/平方米，考虑项目的建安成本、销售及财务等费用，项目的盈利空间不大。

“赔本赚吆喝”与“减配提利润”之间，这是绿城必须要做出的选择，而这样的选择今年绿城又做了一次。

绿城的品牌力面临低利润率的考验

今年2月，绿城接连拿下昌平东小口限竞地块和通州台湖、大兴旧宫两宗不限价地块的绿城。其中东小口的限竞地块项目的规划建筑面积为17万平方米，楼面价为37407元/平米，溢价30%，限价政策规定项目商品住房销售均价不超过58858元/平方米。

项目的楼面价与限售价之间的差额在2万元左右，楼面价占售价的64%，加上北京住宅项目的建安成本相对要更高，而通常建造成本、财务管理费用、营销费用、各项税费等支出大概占到房屋售价的30%，绿城的利润空间将被大大压缩。

而绿城在大兴以67亿总价斩获旧宫不限价地块，溢价率34%，楼面价达到35632元/平米，而邻近南海子公园周边二手房项目有德茂小区、德茂佳苑等，均价仅在3.7万元/平米。

截止2019年底，绿城共有土地储备项目142个（包括在建及待建），总建筑面积约3873万平方米，总可售货值约5960亿元，相较于今年计划的2500亿元的销售目标而言，不算特别充足。因此张亚东在股东大会上特别强调了今年的新增土地计划，因为只有新增了足够的土地储备，才能有充足的可售货值去完成2500亿元的销售目标。

一旦目标立起来了，补充土地储备则成了绿城的紧要任务之一，而绿城本就微弱的净利润率，在土地市场升温的环境下高溢价拿地，愈发考验公司在产品品质和公司利润两端的平衡力。