惹怒监管套利百亿！和记黄埔成都公司捂盘往事

一纸通告将和记黄埔以及它背后的老板李嘉诚推向风口。

9月23日，成都高新技术产业开发区财政金融局发布一份《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》，其中明确表态：因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，经研究，禁止高新区内金融机构向其提供融资、贷款、重大资产重组等帮助。

目前，和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称“和记黄埔成都公司”）在成都的唯一在售项目为南城都汇。一纸函件引发市场热议，和记黄埔掌门人李嘉诚再度被推上热搜。

为回应市场关注，9月23日晚6点左右，成都高新技术产业开发区官网再次发布一则来自财政金融局的《情况通报》，表示近期正配合区内相关部门对多个涉及捂盘惜售项目进行查处，包括南城都汇项目。

“杀鸡儆猴，轻处罚，严警告。”对于此次政府发文，成都房地产商会人士对记者表示。对于南城都汇捂地、捂盘行为，记者致电成都财政金融局询问，其中几大问题值得关注：一是南城都汇项目从拿地到目前已将16年时间，此时发令监管的导火索是什么；二是和记黄埔是因为五证齐全故意不销售捂盘还是因为部分证件存在问题捂盘；三是高新区目前是否查处到其他捂盘项目。对于记者的问询，成都财政金融局宣传处工作人员回应称，“有消息第一时间回复”。

纠葛不断

被指出存在捂地、捂盘不良行为的南城都汇到底是一个什么样项目？

时间拨回至2004年4月27日，李嘉诚成立和记黄埔成都公司，并在同年10月29日以21.35亿元总价拿下城南新区1036亩土地，成交楼面价1030元/平方米。这宗地一举成为当时成都乃至整合西部的“地王”，其北侧就是成都当时有名的桐梓林富人区。

和记黄埔2004年投资内地气势令业内惊讶，其中不乏房地产、港口、物流、中药等行业，截至2004年11月8日，和记黄埔集团在内地的土地储备达238.78万平方米。龙头房企金地2003年底的土地储备也只有271万平方米。

因为这宗南城“地王”，和记黄埔成都公司因此在成都一炮打响，并成为首个以招拍挂进入成都的港资房企。时任和记黄埔重庆公司总经理屈榕荣对此表示，“如果成都还有合适的地块，我们还会继续拿地”。

南城都汇项目规划有8期，尽管外界与和记黄埔本身都对这宗“地王”寄予厚望，但直到拿地后的第3年，2007年南城都汇一期汇翠园才首次开盘。

据了解，项目开工计划推迟是因为“拆迁”。由于该地块中喜家小区270户居民不满意拆迁补助标准，不肯轻易迁出，几经协商，到2005年5月也就是政府交地最后期限，仍有20余户居民没有搬迁；到2006年3月，最后一批拆迁户次全部安置完毕，风波平定。

南城都汇一期项目开盘后，一直到2013年五期汇朗园开盘，期间开盘销售节奏并不慢。但期间开盘的四期和五期项目纠葛不断。

2012年就已经销售并在2014年交付的南城都汇四期项目，直到2017年9月仍未给业主办理房屋产权证书。

事实上，当时南城都汇四期项目已办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，但被卡在“未完成土地竣工验收”上；2015年交付的南城都汇五期项目，同样是到了2018年仍迟迟未为业主办理房屋产权证书。

背后的原因从成都市不动产中心透露的信息中可知一二：根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）第20条，“完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收”，以及《不动产登记操作规范》9.3.3“依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证”的相关规定，开发企业应在完成土地竣工验收手续后，申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权分户转移登记。

这两则条文所透露出的信息，至少说明和记黄埔成都公司在南城都汇四期和五期项目中存在两个问题：一是未通过土地竣工验收，二是有欠款。

套利百亿

南城都汇项目开盘3年后，六期项目才开售，并且接下来的近4年都没有再推售新盘，历数种种迹象显示，坐实了财政金融局所提的“捂地、捂盘”说法。

和记黄埔成都公司坐拥超级大盘耗着成都这座城市的时间与空间，不过自身却早已赚得盆满钵满。

早在拿下南城都汇这片千亩土地之后，和记黄埔成都公司2006年便将其中886亩土地分别抵押给中国建设银行、中国农业银行和中国银行，以此获取贷款26.21亿元，这比该宗土地成交价款21.35亿元还多出4.86亿元。

这是一笔“快账”，还有一笔“时间复利”。

记者查阅历年资料发现，2007年开盘的南城都汇一期项目1508户，彼时成都新房均价5000元/平方米；2010年开售的二期项目和三期项目分别规划1854户和1248户，彼时成都新房均价8000元/平方米；2011年开售的四期项目规划4346户，开盘均价9300元/平方米；2013年开盘的五期项目，规划1656户，开盘均价9500元/平方米；2016年开盘六期项目，规划1517户，开盘均价16000元/平方米。

南城都汇所有户型区间在88平方米至200平方米户型之间，如果全部按照100平方米户型来计算，前后六期项目总房款至少是112亿元。

这个项目价值远不止此。南城都汇六期项目开盘至今的4年间，李嘉诚撤离内地的消息不断，南城都汇这一超级大盘迎来同样命运。

今年7月20日，和记黄埔成都公司突然被出质两笔股权，一笔5亿元的股权由其股东之一CARTION INTERNATIONAL LIMITED 出质给一家名为“高达水产企业有限公司”的香港企业；另一笔5亿元的股权由和记黄埔成都公司的另一股东和记投资有限公司出质给HAPPY LION VENTURES LTD.公司。

和记黄埔成都公司总注册资金10亿元，和记投资有限公司与CARTION INTERNATIONAL LIMITED分别持股50%，此次出质总股权金额加起来正是10亿元。

紧接着7月23日，长实集团（01113.HK）公布，将成都南城都汇项目出售给禹洲集团（01628.HK）及成都瑞卓置业合资公司，作价约78.47亿元，预期出售事项计及融资安排后录得约38.11亿元未经审核得益。

一系列操作使得南城都汇项目可被套现的价值被放至最大，只留下突然接到劳务关系被平移通知的员工们。

“集团已经以境外股权转让方式与禹洲集团牵头的组合体达成合作安排，将以合作方为主进行项目开发运营，集团仍继续为项目提供融资支持，并保留董事参与项目公司管理。”和记黄埔成都公司在一封致全体同事信中写到。

截至发稿，记者未收到成都财政金融局回复。