连续两年“爽约”销售目标 绿地香港借力母公司押宝大湾区

来源：蓝鲸房产/张学新

绿地控股（SH.600606）在大湾区的资源，正加速聚拢到绿地香港（HK.00337）的旗下。

10月12日早间，绿地香港发布公告称，从母公司绿地集团手中收购广州绿地公司的全部股权，总代价72.6亿元。交易完成后，广州绿地将成为绿地香港的全资子公司。

自2019年以来，绿地集团针对广东事业部的换防与整顿工作便已开始。分析人士称，业绩不佳及内部竞争激烈都是绿地广东被“整合”的诱因。而连续两年业绩不达标的绿地香港，能否依赖湾区实现逆转翻盘，也颇为值得关注。

绿地广州业绩不佳，遭绿地香港“兼并”

绿地广东遭遇被整合的命运，似乎早有端倪。

2019年，绿地集团成立了粤港澳大湾区指挥部，绿地香港总裁陈军出任负责人，而绿地广东事业部也被包含其中。2020年2月，“绿地广东”官微更名为“绿地香港湾区公司”。由此，绿地广东事业部的命运也变得扑朔迷离。

如今，随着绿地香港以72.6亿元的价格吃掉绿地广州公司，一切终于“尘埃落定”。

从时间轴上来看，绿地集团布局湾区的时间并不晚。2010年12月，绿地控股在广州拿下白云绿地中心地块，随后不到一个月，绿地广东事业部正式成立。经过多年的发展，绿地逐渐将触角延伸至深圳、佛山、东莞等湾区城市。

不过，先发优势却并未给绿地集团贡献出更多的业绩。“发展速度慢”成为绿地广东挥之不去的标签。

早在2015年的时候，绿地广东事业部就提出“挺进华南房地产市场第一阵营”的愿景，然而直至2019年，公司仍未完成多年前提出的300亿元销售目标，更遑论跻入华南头部房企之列。2020年上半年，广东事业部所在的华南区域实现84.76亿元的营收，同比下降42.81%，是集团中下滑幅度最大的区域。

因业绩完成低于集团预期，绿地广东事业部还经历了两次换帅。在绿地广东发展不利的同时，2017年，绿地香港通过收购佛山1170亩的文旅项目曲线切入湾区市场。绿地香港总裁陈军称，此举为“公司布局广东省的重要战略之一”。随后绿地香港以18.55亿元收购肇庆宋隆小镇。

有分析人士指出，绿地选择在此时腾挪，或和近期的三道红线政策有关。在绿地内部，旗下公司的交易更像是左右倒右手。而通过将绿地广州剥离，绿地控股的财务结构有望得到改善。

除此以外，虽然绿地香港是绿地集团的子公司，但两者并没有明显的区域划分，绿地香港多布局于长三角和西南片区，少数位于大湾区。与此同时，绿地集团也深耕于上述几个区域，两者之间的同业竞争关系备受瞩目。

通过此次整合，两者之间或将有一个更清晰的区域划分。仅就大湾区业务来看，绿地香港将会着重布局而绿地控股或许会淡出。

绿地香港规模再上台阶？

而对于绿地香港而言，张玉良的“大礼包”可谓及时。近年来，绿地香港似乎陷入了“业绩瓶颈”。

作为子公司，绿地香港的拿地风格和绿地控股是一脉相承的。在绿地香港的土地储备中，通过与地方政府协议拿地占据了相当的比重。这类地块面积较大，成本也低，但复杂的业态和相对“偏僻”的位置也带来了去化慢等问题。

2019年，绿地香港实现了484.58亿元的业绩，未能完成500亿元销售目标，第二次爽约年度目标。2020年前9月，绿地香港实现合约销售额224.16亿元，同比下滑34.26%，按照此前公布的550亿元目标计，绿地香港仅完成了四成。上海中原地产首席分析师卢文曦直言：“今年要完成目标，还是压力蛮大的。”

通过收购母公司资产包，一定程度上能够为绿地香港销售额的增长提供保障。截至2020年6月30日，绿地香港拥有2200万平米的土地储备。同期，绿地广州公司在大湾区拥有354万平米土地储备，而旗下项目总建筑面积达到712万平米。

但同样不可忽视的是，如果绿地香港承接的是大量去化缓慢的非住宅类项目，可能也会给公司带来新的压力。

据绿地控股2020年半年报显示，公司在广东拥有27个在售项目，但纯住宅项目只有3个，而集合了商办、酒店等业态的项目占据着绝对的比例。此前，绿地广东事业部总经理朱怀宇曾坦承，绿地广东商业项目比较多，住宅项目比较少，主要原因是住宅项目上所具备的优势不多。

分析人士称，商业项目去化困难，是绿地广东难以实现规模提升的重要因素。如今，这些所谓的困难也被一并摆到了绿地香港董事长陈军的面前。可见，想要通过大湾区实现业绩翻身，绿地香港着实需要下一番功夫。